|
看得見的手操縱蘭州房價走高
本報記者 何濤 見習(xí)記者 趙文學(xué)核心提示
今年蘭州的房價一路飆升，統(tǒng)計顯示，2004年前三季度，蘭州市商品房售價繼續(xù)上漲，平均售價為2505元／平方米，房屋銷售價格漲幅達(dá)13．1％，居全國35個大中城市第七位，面對一路飆升的房價，有人高興，有人
嘆息。
專家指出，房價失去“理性”地瘋漲，除需求拉動土地價格上升，房屋質(zhì)量提升以及個別投機(jī)者的炒作和市民買漲不買跌的不成熟消費心理等因素外，目前國家城市化、土地儲備、招標(biāo)拍賣掛牌方式等無一例外地對房價的飆升產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響，面對硝煙四起的房價爭奪戰(zhàn)，市民該如何抉擇，蘭州房地產(chǎn)業(yè)又該何去何從呢？
價格飆升造成業(yè)界混亂
在水電暖等壟斷行業(yè)價格高漲的同時，許多非壟斷行業(yè)物價在競爭中全面回落�？闪钊瞬唤獾氖牵唐贩扛偁幦遮吋ち�，價格卻上漲迅猛。
據(jù)省城調(diào)隊調(diào)查資料顯示，今年以來蘭州市房價呈逐季上揚趨勢。同時，近兩年來蘭州市民購房建房消費占可支配收入的比重一直居高不下，2002年為5．5％，2003年為9．19％，今年1—9月份人均用于購買房屋支出481．43元，已占同期可支配收入的9．0％。
“蘭州城區(qū)位于黃河峽谷，兩山夾一河的地理位置制約了房地產(chǎn)的開發(fā)與發(fā)展�！备拭C省城調(diào)隊王處長深有感觸，他說，土地緊缺是最突出的問題，舊城區(qū)超過20畝的較大面積土地非常稀有，僅有的就是不到10畝的小宗土地，價格還高得令人咋舌。兩年前市中心區(qū)每畝地價總成本就是300萬元，現(xiàn)在500萬元還不止。最近據(jù)我們調(diào)查，黃河北一帶的土地也拍出了每畝300萬元的高價，加上拆遷費和契稅，每畝達(dá)400萬元以上。特別是雁灘地價，3年漲了3倍多，2000年每畝17萬元，2002年每畝45萬元，去年每畝達(dá)到了70萬元，據(jù)統(tǒng)計，今年估計已經(jīng)達(dá)到了100萬元以上。
“土地價格暴漲，依附在土地上的樓房價格也隨之攀升�！碧m州市房地產(chǎn)管理局一位負(fù)責(zé)人坦言。
“人為炒作房價也是一大因素。”采訪中，一位不愿意透露姓名的售房經(jīng)理稱，為了刺激購房者盡快買房，房價隨著樓房“拔高”也人為地往上調(diào)。據(jù)了解，在蘭州樓盤定價大都是期房1580元／平方米，封頂后就成了1800元／平方米，到現(xiàn)房時可能就是2100元／平方米左右了。這里面除了樓房自身由期房變?yōu)楝F(xiàn)房的升值外，也有樓市惡意炒作的原因。
據(jù)調(diào)查資料顯示，今年1—9月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置和土地開發(fā)企業(yè)本年購置土地面積僅149．54萬平方米，同比下降26．13％，完成土地開發(fā)面積不到90萬平方米。與此形成對比的是土地購置和土地成本相應(yīng)增加，1—9月份，土地購置5．63億元，同比增長23．79％。土地開發(fā)完成投資3．78億元，同比增長36個百分點。省城調(diào)隊王處長指出，今年以來蘭州房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積下降較快，而同期房地產(chǎn)業(yè)用于購置土地的費用都以每平方米百元的幅度在飆升。
解讀房價走高的原因
“從地基到封頂再到現(xiàn)房，如果不提價給人感覺樓盤就沒有增值的潛力。房價越高，說明樓盤升值潛力就越大�！碧m州市某房地產(chǎn)公司孫經(jīng)理道出了內(nèi)幕。
像孫經(jīng)理說的，房價上漲好像是在趕時髦，你不上漲人家就會上漲，房地產(chǎn)市場已經(jīng)陷于混亂之地步。
“房價持續(xù)走高，都是‘做’出來的結(jié)果�！碧m州理工大學(xué)經(jīng)管院副教授徐云龍認(rèn)為，這樣更容易陷入樓價虛高，造成有價無市的可怕后果。
據(jù)統(tǒng)計，目前蘭州市居民家庭的年均可支配收入不足2萬元，按每戶3．5人計算，購買建筑面積為100平方米的商品房，大概花費20萬元左右，蘭州的房價跟市民的收入比達(dá)到8—9倍，業(yè)內(nèi)人士分析，房價收入比是衡量一個地區(qū)房價高低的重要指標(biāo)，越高越不正常。
對于房價之昂貴，老百姓民怨沸騰。現(xiàn)實是，昂貴的房價卻幾乎比人民幣還堅挺，誰掉價它都不掉價，還越走越高�！斑�真應(yīng)了那句話，在罵聲中長大�！碧m州房地產(chǎn)管理局一位負(fù)責(zé)人幽默地評價瘋漲的樓市。
“不少人認(rèn)為，目前房地產(chǎn)已經(jīng)過熱了，其實并不熱。”蘭州市房地產(chǎn)公司的孫經(jīng)理如此坦言。他說，目前新開發(fā)的樓盤實際很好賣，這說明蘭州市民的購買需求還很旺盛，而正攪亂中國房地產(chǎn)市場的各種違規(guī)問題，才更值得注意。一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前蘭州房地產(chǎn)“治熱”之前應(yīng)該首先著力“治亂”。孫經(jīng)理告訴記者，目前甘肅房地產(chǎn)市場上誠信度差、資質(zhì)低的小企業(yè)很多。僅蘭州市大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有上千家。而有些企業(yè)違規(guī)開發(fā)最后得不到房屋管理部門的售房許可證，導(dǎo)致商品房無法正規(guī)上市出售。并且很多開發(fā)商熱衷于開發(fā)高檔住宅，但由于城市土地價格上漲因素，商品房價格越來越高，吸引了大量投資性購房，并引發(fā)“炒樓花”、“炒認(rèn)購號”等各種投機(jī)行為，從而進(jìn)一步抬高了房價，最終導(dǎo)致工薪階層買不起而開發(fā)商寧愿房屋空置，也不想降價出售的局面。
蘭州市民生活水平并不算高，但房價卻一味暴漲，說明甘肅房地產(chǎn)存在很多問題。中國科學(xué)院蘭州分院金融學(xué)專家袁毅研究員這樣告訴記者。他說，甘肅處于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，整體經(jīng)濟(jì)落后，ＧＤＰ僅占全國的２．３％，與沿海發(fā)達(dá)城市相比落后了十幾年，而且差距在越拉越大，但是蘭州的房價卻在全國各大城市遙遙領(lǐng)先。自國家提出住房制度改革以來，我省的自建房和經(jīng)濟(jì)適用房沒有很好的得到重視。還有甘肅房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分屬于民營企業(yè)，得不到政府和社會各界的大力支持。諸多因素導(dǎo)致甘肅房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道單一，如基金、信托等方面基本上是空白。
誰來給蘭州房價“減肥”
“縮減不正常的非理性需求、去除暗箱操縱，要通過大力調(diào)整，實現(xiàn)公平、公正、公開�！碧m州市房地產(chǎn)管理局該負(fù)責(zé)人說，蘭州房價的上漲給人的感覺是已經(jīng)越來越失去理性的成分。政府應(yīng)該把宏觀調(diào)控多向房地產(chǎn)方面傾斜一些，房價的暴漲既要接受宏觀調(diào)控“減肥”的考驗，也要接受市場規(guī)范“健身”的考驗。
“房價沒有理由不增長，但必須理性地穩(wěn)步地增長�！毙煸讫埜苯淌谥赋�，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價格和數(shù)量是由供需的平衡點來決定的，房價上升，充分說明蘭州市居民個人購房已成市場消費主體。但房價失去“理性”除需求拉動，土地價格上升，房屋質(zhì)量提升以及個別投機(jī)者的炒作和市民買漲不買跌的不成熟消費心理等因素外，目前，國家城市化、城市房屋拆遷、貨幣分房、購房抵押貸款、土地儲備、招標(biāo)拍賣掛牌方式供地等促進(jìn)房價上升的“利好”政策，也幾乎無一例外地加大了房屋的現(xiàn)時需求，對房價的飆升產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響。
中國人民銀行自１０月２９日宣布加息起，房價的波動再次成為人們關(guān)注的焦點。蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所譚慶教授指出，這次加息不會使房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點，應(yīng)該說國家這次加息會或多或少地影響到蘭州房地產(chǎn)價的下一步走勢，但此次加息幅度只有０．２７％，如果加息幅度在０．５％－１％范圍內(nèi)的話，對房價的影響是極其有限的。
“現(xiàn)在大家都在埋怨房價高，但房子依然賣得好�！笔聦嵶钅苷f明問題，袁毅研究員告訴記者，一般來說，房價如果相當(dāng)于家庭收入的６倍，老百姓就能以抵押方式從銀行貸款買房，此外，新一輪的宏觀調(diào)控特別是土地政策的調(diào)整，被有些房地產(chǎn)開發(fā)商曲解，從而成為推動房價上漲的一個冠冕堂皇的理由。
特約編輯：廣偉
| 
