——透過(guò)“假日房展”看上海樓市

　　劉笑一

　　一年一度的“假日樓市”秋季房展會(huì)日前在上海展覽中心落幕。在為期４天的展示交易中，共有上海本地和外省市的一百多個(gè)樓盤亮相，創(chuàng)下了設(shè)立上�！凹偃諛鞘小币詠�(lái)的規(guī)模之最。同時(shí)，上海市民看房熱情正在 恢復(fù)，４天展會(huì)的參觀人流達(dá)到１２萬(wàn)人次左右。其間擁擠的人流更讓人感到，年初以來(lái)供求雙方長(zhǎng)久博弈的局面開(kāi)始明顯松動(dòng)。開(kāi)發(fā)商推盤態(tài)度的分化、市民置業(yè)心態(tài)的轉(zhuǎn)變，一定程度上反映出上海樓市正進(jìn)入一個(gè)既理性又敏感的關(guān)鍵時(shí)期。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上海樓市下半年需求量預(yù)計(jì)在１２００萬(wàn)平方米以上，預(yù)計(jì)可供預(yù)售面積達(dá)到１５００萬(wàn)平方米，下半年市場(chǎng)供求將從求略大于供向供略大于求轉(zhuǎn)化。在這樣的背景下，本次房展會(huì)與往年相比也發(fā)生了微妙的變化——

　　外環(huán)線以外樓盤數(shù)量可觀

　　本次“假日樓市”秋季房展的展示面積高達(dá)３萬(wàn)平方米。參展的新樓盤大多位于內(nèi)環(huán)外，其中外環(huán)線以外樓盤數(shù)量可觀。在價(jià)位上，中低價(jià)位樓盤和高價(jià)樓盤都有分布，均價(jià)跨度從４０００元／平方米到２萬(wàn)元／平方米不等。比起以往房展會(huì)上無(wú)房可售的情景，這次可供挑選的房源大大增多。

　　據(jù)上海市房地資源局統(tǒng)計(jì)，今年前８?jìng)�(gè)月新開(kāi)工住宅中，外環(huán)線外新開(kāi)工面積占到總量的一半以上。由于去年全年土地供應(yīng)也以環(huán)線外為主，因此在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，環(huán)線外樓盤將成為樓市供應(yīng)的主流。但由于眼下外環(huán)線生活配套設(shè)施普遍缺乏和交通不便，許多樓盤的銷售情況并不理想。于是不少松江、閔行、周莊等地區(qū)的樓盤紛紛在黃金周推出優(yōu)惠活動(dòng)。這些樓盤單價(jià)在３８００元～５２００元／平方米，建筑面積都在１２０～１８０平方米，以聯(lián)排別墅和小高層為主。

　　高價(jià)房市場(chǎng)出現(xiàn)分化

　　展會(huì)上，有的高價(jià)房依舊排隊(duì)搶購(gòu)，但是有的卻多時(shí)“待字閨中”。開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越小心翼翼，都抱著“摸石頭過(guò)河”的心態(tài)制定房?jī)r(jià)。

　　新近推出的徐家匯板塊某樓盤開(kāi)價(jià)１．５萬(wàn)元／平方米，仍然引來(lái)排隊(duì)人群。開(kāi)發(fā)商使出現(xiàn)場(chǎng)拍賣定價(jià)的“招數(shù)”：以１．５萬(wàn)元／平方米為底價(jià)，排隊(duì)者中出最高價(jià)者可獲得“預(yù)定權(quán)”；吳中路錦繡江南即將推出萬(wàn)元以上的第三期獨(dú)幢別墅４０套、雙拼聯(lián)體２０套和７８套多層電梯房，開(kāi)盤尚待時(shí)日，已有３００多人預(yù)訂；從部分靜安區(qū)現(xiàn)房來(lái)看，其１．３萬(wàn)元／平方米的均價(jià)并不算高，但與以往有所區(qū)別的是，購(gòu)房者可挑選的房型面積都比較齊全。虹口區(qū)的情況也是如此，起價(jià)１．２萬(wàn)元／平方米的樓盤，從最�。罚灯椒矫椎囊环康阶畲螅保罚钙椒矫椎乃姆烤�有供應(yīng)。

　　然而，更多缺乏特色的高價(jià)房其前景卻難以樂(lè)觀，許多市民乘興而來(lái)敗興而走，更多的參觀者只是來(lái)打探一下行情，并不急于買入。目前市場(chǎng)對(duì)高價(jià)房的觀望氣氛還是比較濃厚。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在高價(jià)房買賣雙方正處于博弈階段，如果高價(jià)追捧者仍然絡(luò)繹不絕，那么開(kāi)發(fā)商會(huì)毫不猶豫繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)，到明年將掀起新一輪價(jià)格漲勢(shì)。而如果大多數(shù)購(gòu)房者仍然不冷不熱，那么高房?jī)r(jià)漲勢(shì)就會(huì)被遏止并出現(xiàn)價(jià)格分化：性價(jià)比高的價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升；而那些“價(jià)高質(zhì)不高”的樓盤則無(wú)法維持其虛高的價(jià)格。

　　明碼標(biāo)價(jià)將成趨勢(shì)

　　記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，與以往房展會(huì)上開(kāi)發(fā)商拼命在“交通、綠化”上做文章不同，除了一些推出優(yōu)惠活動(dòng)的樓盤將價(jià)格寫(xiě)入售樓廣告中外，一些沒(méi)有優(yōu)惠活動(dòng)的樓盤也開(kāi)始把價(jià)格寫(xiě)在展臺(tái)的醒目位置：“毛坯房１．６萬(wàn)元／平方米、裝修房１．９萬(wàn)元／平方米”，“主力房?jī)r(jià)７２萬(wàn)元至７８萬(wàn)元”等。這有別于以往開(kāi)發(fā)商廣告大打“概念牌”、對(duì)價(jià)格只字不提的狀況。

　　究其原因，一是開(kāi)發(fā)商意識(shí)到僅憑宣揚(yáng)“品質(zhì)、品位”的售房廣告，消費(fèi)者難以判斷樓盤的性價(jià)比，很可能繼續(xù)持觀望態(tài)度不肯入市；二是商品房銷售網(wǎng)上登記備案制度實(shí)施后，即使開(kāi)發(fā)商不公開(kāi)售價(jià)，購(gòu)房者也能從網(wǎng)上查到成交均價(jià)，與其避而不談，還不如標(biāo)明價(jià)格以后，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)打動(dòng)購(gòu)房者的心。

　　隨著購(gòu)房者日趨理性，開(kāi)發(fā)商很難再“隨行就市”一步步抬高房?jī)r(jià)。這樣開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤之初對(duì)利潤(rùn)預(yù)期也就已經(jīng)有了穩(wěn)定的判斷，而不再是通過(guò)模糊價(jià)格繼續(xù)留有空間，“明碼標(biāo)價(jià)”也將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　房展背后，樓市悄悄在改變

　　前兩年，上海樓市整體供小于求，很多樓盤一開(kāi)盤就被搶購(gòu)一空，開(kāi)發(fā)商不用為銷售發(fā)愁，自然也不到房展會(huì)上吆喝。經(jīng)過(guò)多年連續(xù)上漲，上海房?jī)r(jià)已今非昔比，當(dāng)年每平方米７０００元的高價(jià)房少人問(wèn)津，現(xiàn)如今內(nèi)環(huán)線難覓８０００元。一些樓盤提前“透支”房?jī)r(jià)，也被火熱的市場(chǎng)局面所掩蓋。

　　而宏觀調(diào)控后，上海房?jī)r(jià)漲幅趨緩，樓市供略大于求，供求雙方都冷靜了不少，樓市漸趨理性。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的等待，市場(chǎng)信心雖已開(kāi)始恢復(fù)，但供求關(guān)系正在發(fā)生著微妙的變化，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者都對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。

　　金豐易居·上房銷售市場(chǎng)部經(jīng)理鄭翎昀認(rèn)為，市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)應(yīng)該全方位考慮，從一些位于市中心的樓盤所開(kāi)價(jià)位來(lái)看，地段因素仍然具有決定意義——市中心地段房?jī)r(jià)仍然高走，能夠接受這種價(jià)位的高端客戶始終存在。另外，房產(chǎn)的價(jià)值通常會(huì)體現(xiàn)在項(xiàng)目所能提供的資源中，交通、環(huán)境、配套仍然是叫賣熱點(diǎn)，具備良好規(guī)劃前景的房產(chǎn)項(xiàng)目由于其巨大的升值潛力將獲青睞。

　　鄭翎昀認(rèn)為，最重要的是市場(chǎng)的供求關(guān)系還是能夠構(gòu)成影響走勢(shì)的主導(dǎo)因素，改善居住環(huán)境、舊區(qū)改造等導(dǎo)致上海本地居民的自住需求平穩(wěn)上升；而國(guó)際性大都市的發(fā)展前景吸納了眾多外來(lái)人口，同樣是一個(gè)十分重要的支撐。從整體來(lái)分析，不論是自住還是投資，那些具備良好規(guī)劃、品質(zhì)突出、地段優(yōu)越的房產(chǎn)項(xiàng)目仍然會(huì)被市場(chǎng)看好。

　　有關(guān)專家表示，房地產(chǎn)本身是一種“信心經(jīng)濟(jì)”。在樓市走勢(shì)難以捉摸的情形下，博弈依舊存在。雖然本次房展上很多上海市民的購(gòu)房需求出現(xiàn)了“反彈”，但他們畢竟還有或多或少的擔(dān)心。房?jī)r(jià)大勢(shì)“漲跌互現(xiàn)”的局面將成為市場(chǎng)主流，謹(jǐn)慎投資、多看少動(dòng)、以守為攻，進(jìn)行樓盤“個(gè)股分析”后再行置業(yè)，將是未來(lái)一段時(shí)間上海購(gòu)房者的選擇。

　　特約編輯:廣偉