賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、轉(zhuǎn)按揭買新，介紹四種理財(cái)方式

　　據(jù)“我愛我家”等北京從事二手房交易的中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，“十一”黃金周前來買賣二手房的人群比往年多了50%，成交率比往年提升5%。為幫助更多的朋友從投資理財(cái)?shù)慕嵌葋怼氨P活”手中的二手房，本版特邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)讀者比較關(guān)注的問題進(jìn)行了探討 。

　　■二手房理財(cái)有哪些方式？

　　據(jù)一些二手房經(jīng)紀(jì)公司介紹，目前“二手房”的概念已經(jīng)有所變化。不僅指已購公房，還包括二手商品房、二手別墅、二手公寓、二手經(jīng)濟(jì)適用住房等。二手房理財(cái)主要有以下兩種形式：

　　一是“盤活”：把二手房通過租賃或買賣的方式以賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、轉(zhuǎn)按揭買新等形式“盤活”。二是“投資”：即投資二手房通過出租或轉(zhuǎn)賣的方式獲取經(jīng)濟(jì)收益。據(jù)“我愛我家”的有關(guān)人員介紹，以上方式適用于手中已經(jīng)有一套或一套以上房產(chǎn)的人群。

　　■如何“盤活”手中二手房？

　　1、賣舊買新可以用賣舊房的房款，來支付新房的部分房款以及裝修費(fèi)，經(jīng)濟(jì)條件不是很寬裕的人通�？梢圆扇∵@種方式，但前提是你必須能承擔(dān)新房與舊房的房價(jià)之差。可以有兩種選擇操作方案：一是，如果你不居住在準(zhǔn)備出售的舊房內(nèi)，就可以先賣掉舊房，拿到錢后慢慢地挑選新房、購買新房；二是，如果你只有舊房一處住所，“我愛我家”可以免傭金為你提供周轉(zhuǎn)住房，而你只需支付房租就可以解決賣掉舊房和入住新房之間的居住問題。

　　2、押舊買新如果既不想喪失原房屋的產(chǎn)權(quán)，又沒有足夠的新房首付款，但有較強(qiáng)的月供能力，還可以通過“我愛我家”將房子抵押給銀行獲得一筆短期貸款，再用這筆貸款來支付新房首付。住進(jìn)新房后，只要償還新房按揭貸款就可以了，而舊房出租的租金可以用來償還一部分短期抵押消費(fèi)貸款。

　　3、租舊養(yǎng)新如果不愿喪失原房屋的產(chǎn)權(quán)，并且有足夠的首付，但月供能力不足，可住進(jìn)新房后把舊房子出租，用租金來償還（全部或部分）新房的按揭貸款———月供。

　　4、轉(zhuǎn)按揭買新如果房屋是通過銀行貸款購買的，目前仍處在按揭還款中，但是由于種種原因想要出售；而買家客戶恰恰也需要通過銀行貸款來購房，“我愛我家”等中介公司都能提供“轉(zhuǎn)按揭買新”業(yè)務(wù)能夠幫您達(dá)成心愿。

　　■投資二手房如何能穩(wěn)賺？

　　資料顯示：二手民宅市場(chǎng)呈現(xiàn)需求旺盛的火爆局面，市場(chǎng)整體表現(xiàn)為嚴(yán)重的供不應(yīng)求狀況，平均供求比例約為1：5左右�，F(xiàn)階段的北京二手民宅的平均售價(jià)約在3210元/平方米左右，而同期商品房預(yù)售均價(jià)則為6167元/平方米。二環(huán)內(nèi)的老城區(qū)以及CBD、亞運(yùn)村、中關(guān)村、燕莎等熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)較高，二手民宅的平均售價(jià)約在4500元-5800元/平方米左右不等，而同期同地段一手商品房均價(jià)，則大約在6000元/平方米-10000元/平方米左右。

　　但是，投資二手房回報(bào)率如何？長線投資、買來出租和短線投資、買后轉(zhuǎn)手，哪一種方式能穩(wěn)賺不賠？下面我們來分析比較一下。

　　買房用于出租的長線投資方式：據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京常住外來人口約300萬左右，有大約250萬人需要通過租房解決居住問題，加上北京本地約50萬租房者，北京的租房大軍約300萬人左右。這其中將近80%的人選擇普通民宅租賃。

　　一般情況下，普通住宅的投資回報(bào)率約在6%-8%左右，資金回收周期約為12至16年，而且隨著北京不斷加快發(fā)展的步伐，房屋的租賃需求會(huì)變得越來越大，租金價(jià)格也會(huì)隨之提高，整體是一個(gè)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

　　普通租賃中尤以一居室最受承租人歡迎，其租金集中范圍為1200元至1600元，主要為解決基本居住問題，需求人群多為28歲以下年輕人。二居室的租金范圍為1600元至2500元不等。地段是租金高低的主要決定因素，但房屋的裝修情況和屋內(nèi)配套設(shè)施是否齊全也會(huì)對(duì)租價(jià)造成影響，一般承租人都愿意選擇那些帶簡單裝修，家電配置（如彩電、冰箱、空調(diào)、熱水器等）較為齊全的房屋。

　　買來用于出售的短線投資方式：這個(gè)方式主要靠買賣之間的差價(jià)賺取利潤。根據(jù)相關(guān)的采訪內(nèi)容，需要提醒這類投資人，隨著近幾年北京市房價(jià)的不斷攀升，現(xiàn)階段的二手房總體價(jià)格已經(jīng)趨于高位。而且伴隨著央產(chǎn)房的逐步放量、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)落地后二手商品房源的大量進(jìn)入市場(chǎng)以及隨后一至三年經(jīng)濟(jì)適用房的大批量再上市，這些都會(huì)對(duì)二手房買賣市場(chǎng)造成沖擊，二手房價(jià)將在隨后的兩三年保持穩(wěn)中有降的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　所以，投資二手房期望短期內(nèi)房價(jià)大幅上漲，以獲取高額差價(jià)的愿望不太現(xiàn)實(shí)；如果從長遠(yuǎn)來看，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近及新的城市發(fā)展規(guī)劃的實(shí)踐，城區(qū)一手樓盤的銳減將導(dǎo)致二手房是在城區(qū)居住的必然選擇，二手房在較長的周期內(nèi)仍然具有升值的空間。

　　最值錢的二手房區(qū)域在哪里？

　　一些中介機(jī)構(gòu)的交易案例分析結(jié)果顯示：朝陽和海淀兩大區(qū)域作為北京市的文化、經(jīng)濟(jì)、高科技中心，一直以來都是北京租賃市場(chǎng)的主要集中區(qū)域。其中尤以CBD及其輻射區(qū)、中關(guān)村和亞運(yùn)村等核心區(qū)域的租賃需求最為旺盛，二環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)及靠近地鐵、高速等交通便利的地段也同樣是租賃的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　由于承租人群多為年輕人及外地來京就業(yè)者，供不應(yīng)求的狀況最為明顯，一居室應(yīng)該是投資首選。雖然二居室的需求量也較大，但整體市場(chǎng)供求較為平衡。三居和多居等戶型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整體租賃市場(chǎng)普遍表現(xiàn)為供過于求的狀況。此外，如果投資者對(duì)所購房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)难b修和設(shè)施投入，租金收益也會(huì)得到相應(yīng)的提高。余美英