董女士與物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，全款購買了一套房屋。董女士入住后，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水道存在問題，遂通知該公司維修。去年6月，董女士起訴至法院，稱物業(yè)發(fā)展有限公司未進行任何實質(zhì)性修復(fù)，房屋仍不能正常使用；至今并無售房時承諾的溫泉、網(wǎng)球場等設(shè)施；未 達到合同中約定的裝修標準。物業(yè)發(fā)展有限公司不同意解除合同，稱小區(qū)現(xiàn)已有網(wǎng)球場等設(shè)施，沒有溫泉是北京市限制采用，不影響房屋使用；裝修標準已符合合同約定，不同意董女士的訴訟請求。

　　近日，二中院終審判決解除雙方的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》，物業(yè)發(fā)展有限公司返還董女士125萬余元房款及其他費用。

　　問題一：房地產(chǎn)商承諾的網(wǎng)球場等沒有及時兌現(xiàn)屬于什么行為？

　　惠誠律師事務(wù)所王光英律師認為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，房屋的配套設(shè)施，如網(wǎng)球場、溫泉等設(shè)施沒有兌現(xiàn)或未及時兌現(xiàn)，屬于一種違約行為，開發(fā)商對此依法應(yīng)承擔違約和賠償責任。

　　問題二：北京市限制采用溫泉能否作為房地產(chǎn)商的理由？

　　王律師認為，北京市限制采用溫泉不屬于合同法規(guī)定的不可抗力。開發(fā)商在把溫泉作為其商品房的一大買點，進行大量廣告宣傳時，應(yīng)當保證其各種承諾的真實性和可實現(xiàn)性。在我國的司法實踐中，政府機關(guān)的行為一般不被作為不可抗力對待。

　　問題三：購買已裝修房屋，簽合同時應(yīng)注意什么？

　　王律師說，首先要仔細查看樣板間。購房者驗明樣板間內(nèi)的設(shè)備及器具，確定樣板間是否與要買的房屋裝修標準一致。如其與將來的交房標準相同，則應(yīng)把樣板間內(nèi)的主要設(shè)施全數(shù)列出清單，寫入購房合同。

　　其次，應(yīng)明確約定保修期限和明確約定違約條款。