決定買(mǎi)房，實(shí)在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買(mǎi)著了滿意的住房，可不是一件容易的過(guò)程。畢竟，對(duì)任何人來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款?yuàn)^斗。
那么，買(mǎi)房時(shí)都要注意哪些事呢？怎么在目前
北京眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中挑選到適合自己的房子呢？
更重要的是，在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如何防范欺詐，讓買(mǎi)房真正成為一件高興的事呢？
房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購(gòu)買(mǎi)它應(yīng)該是一個(gè)比較專(zhuān)業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，有比較成熟和專(zhuān)業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)體購(gòu)房者提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)和服務(wù)，個(gè)人買(mǎi)房已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對(duì)來(lái)講，個(gè)人買(mǎi)房比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個(gè)人購(gòu)房行為還做不到這么輕松，因?yàn)楸本┑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購(gòu)買(mǎi)住房也是近幾年才開(kāi)始的新鮮事，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有培養(yǎng)出專(zhuān)業(yè)的針對(duì)個(gè)體購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人，因而，每個(gè)購(gòu)房者都要自己學(xué)點(diǎn)買(mǎi)房常識(shí)。為此，記者專(zhuān)門(mén)走訪了一些有過(guò)購(gòu)房經(jīng)歷的“過(guò)來(lái)人”，他們的實(shí)際購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，可能對(duì)將要購(gòu)房的您有一定幫助。
第一階段：準(zhǔn)備
——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己：為什么要買(mǎi)房？
——無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己：到底需要什么樣的房子？
1、買(mǎi)房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢(qián)買(mǎi)房？
一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買(mǎi)房的決定。這筆資金的數(shù)額，決定了您在買(mǎi)房中的一切重要行為。20萬(wàn)元、50萬(wàn)元，還是80萬(wàn)元、上百萬(wàn)元，甚至更多，這些資金的不同準(zhǔn)備，直接影響著您想購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的品質(zhì)。
您要根據(jù)自身家庭的積蓄、可以獲得的各類(lèi)貸款數(shù)額、以及可以從親戚朋友處得到的貨幣支持，或者其他項(xiàng)資金來(lái)源，來(lái)估算出自己能拿出多少錢(qián)，用來(lái)投入到買(mǎi)房這么大的一項(xiàng)投資行動(dòng)中，以此決定自己的實(shí)際購(gòu)房能力。無(wú)論您準(zhǔn)備了多少資金數(shù)額，在目前北京500多個(gè)住宅項(xiàng)目中，都可以找到適合自己的樓盤(pán)。
2、買(mǎi)房的目的——自住還是投資？
在決定了投入多少資金的時(shí)候，您一定同時(shí)也作出了購(gòu)買(mǎi)住房的目的：這一次買(mǎi)房，是用來(lái)自住，還是用來(lái)投資？
這兩種類(lèi)型的房屋，有一些共同點(diǎn)，但本質(zhì)還是不同的。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需求，生活方便成為最先考慮的問(wèn)題。投資型物業(yè)，一定要能夠租出去，租賃前景至關(guān)重要。
3、買(mǎi)哪一種住房——商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房？
確定了是自住還是投資這件大事之后，就要決定購(gòu)買(mǎi)何種類(lèi)型的物業(yè)。從北京目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，主要分為兩大類(lèi)：商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房。
商品房的種類(lèi)繁多，主要分為普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、別墅等等。
經(jīng)濟(jì)適用住房是北京市政府為了照顧中低收入階層的老百姓能夠改善居住條件，而通過(guò)減免土地出讓金、控制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)等方式給咱北京的普通老百姓專(zhuān)門(mén)建造的住房，相對(duì)商品房來(lái)講，價(jià)位偏低。
商品房和經(jīng)濟(jì)適用房不同的地方有兩個(gè)方面：一是價(jià)格，商品房的價(jià)格確定是市場(chǎng)行為，每處商品房的價(jià)格由開(kāi)發(fā)商自行確定，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格由北京市政府統(tǒng)一確定。第二個(gè)不同是房屋所有權(quán)，商品房的業(yè)主擁有房屋的所有產(chǎn)權(quán)，可以隨時(shí)上市交易，經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主擁有部分產(chǎn)權(quán)，在上市交易的時(shí)候，要補(bǔ)交一定的地價(jià)款。
4、確定大方向——東西南北中，您想把家安在哪兒？
根據(jù)自己的資金實(shí)力，以及自己買(mǎi)房的實(shí)際目的，接下來(lái)要確定更加具有可操作的細(xì)節(jié)。北京的購(gòu)房者一般都有地域的偏好，東西南北中，北京城不同的方位都有喜好者。
這種居住方位的選擇，主要基于幾方面的考慮。對(duì)自住的買(mǎi)房者來(lái)講，位置的選擇一定要結(jié)合家里人員的主要需求，主要?jiǎng)趧?dòng)力在哪個(gè)方位上班，小孩上學(xué)、老人生活在哪個(gè)方位更方便，一切以自己和家里人的生活習(xí)慣為主。而對(duì)投資型買(mǎi)房者來(lái)講，位置的選擇一定要結(jié)合物業(yè)及周邊的從業(yè)人員情況，不一定要適合自己和家人的生活習(xí)慣，只要物業(yè)的租賃情況比較看好就行，一切以能否把房子租出去為主。
5、決定價(jià)位——買(mǎi)一平方米兩三千的還是買(mǎi)七八千的？
確定了資金數(shù)額，確定了買(mǎi)房目的，確定了房屋類(lèi)型，確定了房子位置，接下來(lái)，就要確定房子的大致價(jià)位了。這是非常關(guān)鍵的，因?yàn)�，任何產(chǎn)品，不同的價(jià)格決定著不同的品質(zhì)，尤其是房屋�，F(xiàn)在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，幾乎什么價(jià)位的樓盤(pán)都有。
6、決定何時(shí)入住——期房還是現(xiàn)房?
期房和現(xiàn)房哪個(gè)好呢？行家認(rèn)為，這主要還是根據(jù)購(gòu)房者自身的經(jīng)濟(jì)狀況，以及改善居住條件的迫切程度來(lái)決定。期房的優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)盤(pán)價(jià)位較低，購(gòu)房者可以得到一些折扣，而且，有些開(kāi)發(fā)商還可以根據(jù)您的具體要求改變房型的格局。缺點(diǎn)是如果看走眼，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，不能按時(shí)交房，也有可能實(shí)際的交房面積和當(dāng)初嚴(yán)重不符，也可能會(huì)有承諾的配套設(shè)施不能馬上兌現(xiàn)，甚至?xí)袪�尾房的可能。
現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)是購(gòu)買(mǎi)后，馬上可以入住，而且，在購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程當(dāng)中就可以對(duì)樓盤(pán)的現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地考察。缺點(diǎn)是，有可能價(jià)位比期房高，另外，在戶(hù)型、朝向等方面的選擇余地小，等等。
買(mǎi)期房還是買(mǎi)現(xiàn)房關(guān)鍵看您自己的需求。
在一些過(guò)來(lái)人的介紹中，記者發(fā)現(xiàn)，以上的幾個(gè)大決定幾乎是差不多同時(shí)決定的，互相制肘，絲絲相扣，缺一不可。
在這些大的框架確定下來(lái)之后，您打算要買(mǎi)的房屋的大致輪廓就基本上定了。按照這個(gè)關(guān)于家的描述就可以去房地產(chǎn)市場(chǎng)“淘”到一套屬于自己的“窩”了。
第二階段：市場(chǎng)考察
從現(xiàn)在開(kāi)始一直到選中某一處物業(yè)為止，作為買(mǎi)房者的您來(lái)說(shuō)，都將是一個(gè)非常特殊的體驗(yàn)，興奮、焦慮、反復(fù)、欣喜等等，各種復(fù)雜的情緒您都有可能碰到，因此，在開(kāi)始我們這一階段之前，您一定在心里面讓自己成為一個(gè)理性、客觀、具有判斷性的買(mǎi)房者，千萬(wàn)不能沖動(dòng)和感情用事，畢竟，買(mǎi)房不是一件小事，而是一件可能非常重要的事情。
普遍撒網(wǎng)，才能抓住重點(diǎn)。
一看：首先是收集對(duì)自己有用的信息�？疵襟w的廣告：報(bào)紙、雜志、電視、廣播上的廣告、戶(hù)外路牌廣告，以及其他各種宣傳廣告。在這些介紹中，您大致可以確定下來(lái)您要購(gòu)買(mǎi)哪幾個(gè)項(xiàng)目。
二聽(tīng)：朋友推薦、專(zhuān)家介紹，另外還可以和入選的幾個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主聊一聊，知道的情報(bào)越多，對(duì)您下理性的判斷越重要。
三學(xué)：這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因?yàn)槟獙W(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切，對(duì)您買(mǎi)到一處滿意的住房，至關(guān)重要。
根據(jù)“過(guò)來(lái)人”的經(jīng)驗(yàn)，您要學(xué)的大致有四部分
——一是關(guān)于房子的基本常識(shí)。
這里面，您一定要弄明白的常識(shí)比較多，比如：什么是住房買(mǎi)賣(mài)？目前，買(mǎi)房自住或者投資，有哪幾類(lèi)房子可以買(mǎi)？什么是商品房？商品房銷(xiāo)售有哪幾種類(lèi)型？現(xiàn)房銷(xiāo)售和預(yù)售有什么不同？現(xiàn)房和期房怎么判斷其合法性？房屋的結(jié)構(gòu)有幾種形式？什么是多層住宅、小高層住宅和高層住宅？什么是單元式住宅？什么是公寓式住宅？什么是花園式住宅？什么是躍層式住宅？什么是復(fù)式住宅？什么是住宅的層高、凈高、進(jìn)深、開(kāi)間？什么是戶(hù)型？什么是小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地面積、建筑面積？什么是建筑容積率、建筑覆蓋率？綠化率和綠地率有什么區(qū)別？什么是使用率、實(shí)用率？什么是房屋的建筑面積？什么是房屋的銷(xiāo)售面積？什么是套內(nèi)使用面積？什么是套內(nèi)墻體面積？陽(yáng)臺(tái)面積怎么算？哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偨o住戶(hù)？商品房的價(jià)格由什么構(gòu)成？樓書(shū)中或者廣告中提到的“起價(jià)”是什么意思？定金和訂金有何不同？等等等等。
——有點(diǎn)暈了吧？還有呢！您要學(xué)的第二部分內(nèi)容是：與房屋相關(guān)的法律知識(shí)，學(xué)好了這部分內(nèi)容，可以讓您在購(gòu)房過(guò)程中的行為受到法律保護(hù)，從而最終買(mǎi)到一套合法的住房。關(guān)鍵吧！
先來(lái)看一看都要學(xué)習(xí)什么：哪幾種房子不能買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？看中一套商品房并準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)，一定要交定金或訂金嗎？交定金或者訂金時(shí)，應(yīng)該注意什么？定金或者訂金可以退嗎？怎么查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的合法證件？查驗(yàn)“五證”、“二書(shū)”，都看哪些具體內(nèi)容？怎么簽認(rèn)購(gòu)書(shū)？怎么簽合同？簽訂商品房預(yù)售或者銷(xiāo)售合同前以及簽合同時(shí)要了解并注意什么？哪些內(nèi)容應(yīng)該簽署到商品房買(mǎi)賣(mài)合同中？怎么在簽署的合同中，保護(hù)自己的合法權(quán)益？解決房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的方式有幾種？購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛時(shí)，應(yīng)具備什么條件才能起訴？什么是房地產(chǎn)仲裁？哪些房地產(chǎn)糾紛不能申請(qǐng)仲裁？買(mǎi)房人在什么情況下可以退房？等等。
這是購(gòu)房過(guò)程中比較專(zhuān)業(yè)的一環(huán)，尤其是如何才能簽署一份能夠最大化保護(hù)自己合法權(quán)益的購(gòu)房合同。目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)培養(yǎng)出一批比較成熟的律師，他們可以為您提供您在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)需要的所有的法律幫助，但是可能需要您付出一些費(fèi)用。
——購(gòu)房技巧也是一門(mén)比較重要的“功課”，有了技巧，您才能和銷(xiāo)售人員討價(jià)還價(jià)，買(mǎi)到性能價(jià)格比都比較合理的房子。這一招就像去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜，誰(shuí)家都不寬裕，為什么當(dāng)“傻大頭”，被人“宰”呢。
買(mǎi)房技巧是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智的，即使一家人去討價(jià)還價(jià)，可能方式方法都不一樣。人們常說(shuō)：知己知彼，才能百戰(zhàn)不敗。買(mǎi)房實(shí)際上也是和開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行的一場(chǎng)“斗智斗勇”的游戲。在掌握了以上那么多房屋常識(shí)和法律知識(shí)之后，銷(xiāo)售人員可蒙不了您了，也許您比他懂得還多呢。這里面的招數(shù)實(shí)在比較多，您可以選用古老但是百試不爽的“三十六計(jì)”，您也可以運(yùn)用自己發(fā)明的獨(dú)特招數(shù)，總之，各種招數(shù)使用的目的是讓您掌握主動(dòng)，在心理和實(shí)戰(zhàn)中都占據(jù)有利形勢(shì)，直到買(mǎi)到您又喜歡、又可以接受的好房子。
——還有一項(xiàng)也比較重要的學(xué)問(wèn)，就是資本操作。幾乎所有買(mǎi)過(guò)房的人都說(shuō)，這實(shí)在是一門(mén)高深的學(xué)問(wèn)。
其實(shí)這里面包括兩個(gè)方面的涵義，一方面是如何使您手里的錢(qián)最大化地使用，也就是一分錢(qián)怎么當(dāng)兩分、三分錢(qián)花；另一方面是，您花了一分錢(qián)，怎么讓它產(chǎn)生出兩分錢(qián)、三分錢(qián)甚至更多的錢(qián)。
第一個(gè)方面是怎樣合理花錢(qián)，如果能夠合理和科學(xué)地設(shè)計(jì)好如何利用銀行或者住房公積金的貸款，或者運(yùn)用其他的資金使用方式，結(jié)合自己和家人的預(yù)期能力，就可以做到。
第二個(gè)方面是如何使花出去的錢(qián)保值和增值。什么樣的樓盤(pán)會(huì)保值和增值呢？這里面就不僅僅需要懂得房地產(chǎn)知識(shí)和法律常識(shí)，還需要有經(jīng)濟(jì)頭腦和準(zhǔn)確的判斷。
不論是自住還是投資，其實(shí)買(mǎi)房本身就是一個(gè)投資行為，誰(shuí)都希望自己買(mǎi)的房子能夠保值和增值，但是對(duì)房地產(chǎn)資本價(jià)值的判斷是個(gè)很復(fù)雜的問(wèn)題，很多因素都會(huì)影響判斷的準(zhǔn)確性，從而產(chǎn)生投資的風(fēng)險(xiǎn)。如果隔了一段時(shí)間后，您所買(mǎi)的房子沒(méi)有保值和增值，自住的買(mǎi)房行為還好說(shuō)，反正自己住，但是如果是投資的房子，您就有可能“賠”了。因而，您在買(mǎi)房前，還得學(xué)點(diǎn)投資學(xué)，既要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的大致走向，又要了解具體樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值。
第三階段：具體實(shí)施
在進(jìn)行了各種各樣、可能差點(diǎn)讓您放棄的準(zhǔn)備和學(xué)習(xí)之后，您可以進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)戰(zhàn)階段了。您以上所有階段的準(zhǔn)備和學(xué)習(xí)都可以拿出來(lái)實(shí)際演練了。
經(jīng)過(guò)深思熟慮之后，您肯定對(duì)幾個(gè)入圍樓盤(pán)進(jìn)行了篩選，現(xiàn)在是您必須幾選一的時(shí)候了。
1、如何判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，樓盤(pán)的合法性？
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析說(shuō)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，許多開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)比較有限，您在買(mǎi)房時(shí)，在考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，更要判斷出您所要購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目的合法性。綜合起來(lái)，您要看七證：(1)是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，(2)是國(guó)有土地使用證，(3)是建設(shè)規(guī)劃許可證，(4)是建設(shè)開(kāi)工許可證，(5
