今年以來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的實施，山東省房地產(chǎn)開發(fā)資金趨緊，投資增速有所回落，從而使魯房景氣指數(shù)（6月份指數(shù)值為105.04點，見下表）呈小幅回落態(tài)勢，但是在旺盛的市場需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)仍在景氣空間內(nèi)運行。

　　一、房地產(chǎn)總體發(fā) 展水平 　　

　　綜觀上半年，各月魯房景氣指數(shù)值分別為一月105.24點、二月105.65點、三月106.32點、四月105.50點、五月105.35點、六月105.04點。從指數(shù)的趨勢看，呈小幅回落態(tài)勢；從指數(shù)的大小看，當前仍處在景氣空間；從指數(shù)的波動幅度看，最大波幅為1.28點（見下圖）�？傊�，全省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢具有“回落不低迷，價漲無泡沫，總體較景氣”的特點。 　　

　　二、投資回落不是低迷 　　

　　決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的三個先行指標--資金到位、土地購置、土地開發(fā)在上半年的指數(shù)值呈“一升兩降”態(tài)勢，從而導致房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)也呈回落態(tài)勢。 　

　　資金到位指數(shù)回落。隨著宏觀調(diào)控政策的實施，尤其是信貸政策對房地產(chǎn)業(yè)提高門檻，使房地產(chǎn)投資資金到位尤顯不足。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)全部資金到位472.80億元，比去年同期增長34.6%，落后投資增長0.9個百分點；若扣除上年結轉資金，今年實際到位資金為366.19億元，比去年同期僅增長26.9%，從而引發(fā)資金到位分類指數(shù)明顯回落，由三月的107.94點回落到六月的104.71點，比去年同期低5個點�！　�

　　土地開發(fā)指數(shù)回落最大。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積776.13萬平方米，比去年同期增長16.9%，增速回落20.3個百分點，從而促使土地開發(fā)分類指數(shù)回落最大。到六月底指數(shù)值為102.27點，比去年同期回落15.80點，比2003年底回落16.98點，回落居八個分類指數(shù)之首，成為抑制總指數(shù)上揚的最大因素。 　

　　土地購置指數(shù)有所上升。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費55.03億元，比去年同期增長57.3%，增速比去年同期高0.7個百分點，從而使土地購置分類指數(shù)（107.56點）比去年年底回升1.19點。導致土地購置回升的原因，一是全面推行公開拍賣制度導致土地一級市場購置價格上升；二是國家宏觀調(diào)控，嚴格土地出讓制度，房地產(chǎn)企業(yè)從一級市場獲得土地難度很大，從而激活了土地二級市場。這兩個因素導致了土地購置價格（全省平均371.64元/平方米）比去年同期增長31.0%，也導致企業(yè)土地購置成本加大，引起土地購置指數(shù)回升。 　

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資呈回落態(tài)勢。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成288.98億元，增長35.5％，增速比一季度低29.4個百分點；增速的減緩，導致房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)由三月的111.54點回落到六月底的105.80點，且比去年同期回落3.39點，比2003年底回落2.30點。 　

　　我省房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)的回落態(tài)勢，是否預示著我省房地產(chǎn)開發(fā)投資高潮的終結？經(jīng)過分析，我們認為投資指數(shù)的回落不等于低迷的到來，房地產(chǎn)投資高潮也不會終結，其理由是： 　

　　其一：本次投資回落是在國家宏觀調(diào)控的基礎上產(chǎn)生的，回落只是暫時的調(diào)整，不是房地產(chǎn)開發(fā)投資的低迷表現(xiàn)。今年以來，國家針對投資領域出臺了一系列的調(diào)控政策，對各行各業(yè)的投資都產(chǎn)生了不同程度的影響。綜觀這一系列的調(diào)控政策都有其共同的特點：一是政策出臺的背景是民間投資活躍，投資方向引導難度很大；二是政策針對的對象是投資領域出現(xiàn)的某些不良苗頭；三是方式是緊急調(diào)整，但不搞“一刀切”。但是，各地在貫徹這些政策時，在沒有摸清項目的投資方向，分清項目的優(yōu)劣的情況下，也只能是先控制住項目投資的咽喉--土地和資金，即控制土地出讓規(guī)模，控制信貸規(guī)模。上半年，正是我省的投資項目清理清查階段，對土地和信貸資金的嚴格控制也在情理之中。在這種背景下，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)暫時的回落應屬政策性調(diào)整，而不是低迷表現(xiàn)。 　

　　其二：投資增幅雖有回落，但仍在投資高潮期內(nèi)。上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成288.98億元，比去年同期增長35.5％。這一增速雖有回落，但與我省經(jīng)濟增長速度相比，仍領先經(jīng)濟增長20.3個百分點，是經(jīng)濟增長速度的2.3倍，仍處在投資高潮期內(nèi)。 　　

　　其三：房地產(chǎn)投資高潮仍會持續(xù)，而不會終結。根據(jù)我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我省房地產(chǎn)業(yè)的投資高潮還會持續(xù)，其依據(jù)是：　

　　一是企業(yè)在建未完工程量仍較大。從今年房地產(chǎn)企業(yè)的投資計劃看，上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)施工項目的計劃總投資1978.52億元，比去年同期增長58.9％；其中本年計劃投資752.56億元，比去年同期增長40.2％；今年計劃未完工程尚需投資463.58億元，比去年同期增長43.3％。從在建的房屋施工面積看，上半年尚有5055.12萬平方米沒有竣工，若到年底在建房屋竣工1/3的話，就需投資200億元左右。 　　

　　二是下半年新開工的規(guī)�？臻g較大，新的投資需求加大。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)的新開工房屋面積1924.52萬平方米，同比增長10.5%，若按此速度，今年全省房地產(chǎn)企業(yè)新開工房屋面積總量將達到4300萬平方米，也就是說，下半年還將有2300萬平方米的房屋待開工建設。 　　

　　三是土地開發(fā)投資需求較大。今年上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)本年購置土地面積1480.83萬平方米，加上2003年尚未開發(fā)的土地1567.71萬平方米，企業(yè)擁有土地超過3000萬平方米，而企業(yè)上半年僅完成土地開發(fā)面積776.13萬平方米。下半年，不算企業(yè)新購買的土地，也有2000多萬平方米的土地有待于開發(fā)，這也必將引起開發(fā)投資的擴張。　

　　三、漲價不是泡沫所致 　　

　　今年上半年，我省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“價格上漲，銷售旺盛”的旺銷現(xiàn)象，從而拉動商品房空置指數(shù)繼續(xù)在景氣空間內(nèi)，這是我省商品房空置指數(shù)連續(xù)18個月保持在景氣空間內(nèi)運行。到六月底，全省商品房空置面積309.23萬平方米，比去年同期減少13.5%，比去年年底減少48.8%；其中空置三年以上的為23.71萬平方米，比重僅為7.7%；空置一年到三年的為162.35萬平方米，比重為52.5%。由于商品房的銷售一般要經(jīng)過兩到三年的周期，因此，空置三年以下的商品房不會有太多的積壓。到六月底商品房空置分類指數(shù)103.37，比去年同期上升0.95點，比去年年底上升0.15點。 　

　　在房地產(chǎn)銷售中，最引人關注的是商品房銷售價格指數(shù)回升較大。到六月底，我省房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售均價首次突破2000元大關，達到2067元/平方米。從商品房銷售價格指數(shù)看，六月底指數(shù)值為111.79點，比去年同期高9.37點，比2003年底高3.35點。有人認為：當前房價的上漲是由人為炒做的泡沫所致，經(jīng)過分析，我們認為當前我省房價的上漲不是人為炒做的泡沫所致，而是房地產(chǎn)消費需求的膨脹期所致。其理由是： 　　

　　其一、從商品房銷售價格變化看，我省在全國一直處于較低水平，當前的房價上漲應是一個正常的上升期 　　

　　從全國來看，我省商品房銷售價格一直低于全國平均水平，在全國的位次1995年17位，2000年14位，2003年11位，今年上半年是第10位。從價格的絕對額看，北京、上海、廣東、海南等省市在1995年以前就突破2000元/平方米，全國平均是在1998年突破2000元，達到2063元/平方米。而我省房屋銷售均價是在今年上半年首次突破2000元。銷售均價突破2000元的時間比全國推后了近6年。 　　

　　再從我省自身看，我省商品房銷售價格上漲幅度較大的有三個時期，一是1992-1994年，二是1997-1999年，三是2003年下半年至今。第一次是在房地產(chǎn)市場剛剛放開，而國家對房地產(chǎn)的管理措施與手段比較滯后的背景下產(chǎn)生的,炒做投機因素較大；第二次是在取消福利分房政策出臺前后，集團消費提前購買的背景下產(chǎn)生的,政策拉動因素較大;而本次是在各種調(diào)控措施和手段比較嚴格和完善的背景下產(chǎn)生，應該說主要是市場需求所致，這種需求，一方面，來自1998年前后集團購房者的換購需求；另一方面，來自新一輪的城市改造力度大，拆遷總量大而引起的需求積聚。 　　

　　其二、我省的房地產(chǎn)銷售無明顯的炒做投機行為 　

　　綜觀上半年，山東省的房地產(chǎn)銷售無明顯的炒做投機行為�！　�

　　一是本次價格的上漲是由個別市引起。上半年，濟南市的商品住宅銷售均價2861.77元/平方米，增長33.3%；日照市的商品住宅銷售均價2046.88元/平方米，增長63.3%。盡管這兩個市的價格增長較大，但各有其客觀原因。濟南市的主要原因是為了迎接亞洲杯，從去年開始進行了大規(guī)模的城市改造，房屋拆遷量較大。據(jù)統(tǒng)計，從2003年至今，濟南市共拆遷房屋210多萬平方米，而濟南市的房地產(chǎn)企業(yè)從2003年至今竣工的各類房屋才336萬平方米。應該說，這是由客觀原因造成了濟南房地產(chǎn)市場的供需緊張。而日照市的主要原因一是為了迎接世界帆船錦標賽進行了大規(guī)模的城市改造；二是日照的商品住宅的銷售對象主要是外地的大學和大型企業(yè)，外銷比重達到將近70%；三是原來的基數(shù)較低，去年同期僅為1300多元。 　　

　　二是從我省房地產(chǎn)銷售的價格構成看，也無明顯的炒做投機行為。上半年，全省房地產(chǎn)企業(yè)共銷售各類房屋698.14萬平方米，從各價位商品房銷售面積結構看，其中價格在5000元以上的占4.6%；4000-5000元的占3.7%；3000-4000元的占8.4%；2000-3000元的占21.0%；1000-2000元的占44.6%；1000元以下的占17.7%；可見，我省商品房銷售價格的主體仍在1000-3000元，其中1000-2000元的集中度最大，占65.6%。從各價位商品房銷售的價格增長看，價格在5000元以上的增長13.7%；4000-5000元的減少1.2%；3000-4000元的減少0.8%；2000-3000元的增長5.2%；1000-2000元的增長5.3%；1000元以下的減少0.3%（見下表），中低檔房的價格或回落或增長不大。因此，可以肯定地說，我省房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)成規(guī)模的樓盤熱炒熱賣現(xiàn)象。 　　　

　　其三、與去年同期相比，房價漲幅較大主要是基數(shù)過小 　

　　在商品房銷售中，確實存在一些價格上漲因素，一是城市配套設施的完善、環(huán)境的美化必將引起商品房的增值；二是土地價格上漲、建材成本上漲、資金使用成本加大，引起價格的上漲；三是去年城市改造力度大，拆遷總量大而引起的需求積聚，導致房價上漲的慣性還沒有完全消除；四是今年由于土地實行緊縮，各企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品大多由低層轉向小高層或高層，由磚混結構轉向鋼混結構，必然增加開發(fā)成本；五是國家的宏觀調(diào)控作用引起消費者產(chǎn)生房地產(chǎn)供應即將不足的恐懼心理，從而作出了提前購買的選擇，引起房價的一度上漲。但是，就漲幅而言，過大的原因還是去年同期的基數(shù)過小。去年上半年，由于“非典”的影響，2003年前6個月的商品房銷售均價呈回落趨勢，其中前5個月都比2002年同期低，造成了2003年上半年全省商品房的銷售均價較低。因此，商品房銷售價格指數(shù)是在“高價格低基數(shù)”的基礎上產(chǎn)生的，單純地與去年同期相比帶有一定的片面性。 　　

　　其四、與去年底相比，指數(shù)上升3.35點，按照這一水平，預計今年的房價漲幅不會超過去年。 　

　　去年下半年的房價上漲因素與今年的上漲因素，應該說具有極大的相似性，具有一定的可比性，因此，在考察房價漲幅時，與去年底相比還是比較合理的。按照與去年底相比的指數(shù)漲幅，預計今年的房價漲幅不會超過去年，這與年初的判斷相吻合。況且，目前有些價格上漲因素還在減弱，如城市拆遷量，上半年全省拆遷房屋面積388萬平方米，比去年同期減少44%；再如建材價格，我省上半年建材價格走勢呈回落態(tài)勢，二季度比一季度回落4.8個百分點。而且，下半年一些平抑房價上漲的措施即將顯現(xiàn)，如2003年未竣工建設的經(jīng)濟適用房近400萬平方米，加上上半年新開工的157萬平方米，共有550萬平方米的經(jīng)濟適用房將竣工投放市場，可有效平抑房價。因此，消費者在選擇購房時，要理智，不要盲目跟從，不要給一些價格炒做者提供機會。 　

　　其五、我國房地產(chǎn)仍處在高消費的時期，新房市場主要面向中高收入階層，房價的承受力應該相對中高收入階層而言。 　

　　從我國房地產(chǎn)的消費時期看，我國新建住房消費還是一個高消費的時期，在近幾年還不能達到像日用消費品那樣人人消費得起，面向的是中高收入階層，因此，在做房價與收入比時，應該將低收入階層去除，因為無論在哪個國家，解決低收入階層的住房靠的是廉租屋或舊有住房。如果我們將中高收入階層分成中間、較高、高、最高、更高收入五個檔次的話，那么各檔次的比重將為33.3：33.3：16.7：8.3：8.3。今年上半年中間、較高、高、最高、更高五個檔次的可支配收入增長分別為：12.3%、12.0%、13.6%、14.7%、15.5%；而我省上半年各價位的商品住宅銷售均價增長最高僅為13.7%，其增長速度明顯低于相應收入階層的收入增長。因此，對中高收入階層來說，價格漲幅要低于其收入預期，這是當前住宅銷售旺盛的動力所在。 　　

　　四、我省房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點 　　

　　針對當前我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，我省房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點應該放在“遏制投資回落和控制價格上漲”這兩個方面。在遏制投資回落方面，應該從房地產(chǎn)投資所需的資金和土地入手；在控制價格上漲方面，應該從控制上漲幅度入手。　　

　　一是拓寬融資渠道，解決投資需求與資金不足的矛盾。上半年，我省房地產(chǎn)投資資金增長已落后投資增長0.9個百分點，導致投資的回落。在所有到位資金中，國內(nèi)貸款增長14.6%，比重為19.3%，比去年同期下降2.1個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金增長21.1%，比重為22.0%，比去年同期下降1.1個百分點，定金及預付款增長16.2%，比重為31.2%，比去年同期下降5.0個百分點，而利用外資比去年同期減少31.4%。企業(yè)本身的自有資金不足，而貸款、定金及預付款又逐步減少，已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)日益擴大的投資需求。這就迫使開發(fā)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)的資金籌集將由依靠銀行貸款轉向外資和民間資本。作為政府管理部門應該鼓勵、引導并為企業(yè)提供以債券、股票以及住宅信用合作等形式募集民間資本的條件，保證房地產(chǎn)投資的資金需求。 　　

　　二是嚴把土地關，提高政府對土地的控制力。一要對土地一級市場實行統(tǒng)一管制，統(tǒng)一規(guī)劃，加大土地公開拍賣和長期租用制度的推行力度，建立企業(yè)開發(fā)用地公示制度，嚴厲打擊企業(yè)擅自更改土地用途行為；二要加大土地使用的監(jiān)管力度，特別要加大對土地二級市場的監(jiān)管力度，不允許只購買不開發(fā)轉手倒賣牟取暴利的行為發(fā)生；三要合理把握土地發(fā)放速度，保證房地產(chǎn)開發(fā)用地正常需求的連續(xù)性。 　　

　　三是建立銷售價格構成公示制度，平抑價格，防止暴利。平抑價格是政府的一項職責。從商品房銷售價格的變化趨勢來看，價格的上漲是不可避免的，這是不可回避的市場作用。就政府而言，平抑價格不是直接參與價格本身的大小的監(jiān)管，也不是直接參與價格上漲幅度大小的監(jiān)管，而是應該制定措施，保證競爭環(huán)境的公平性，保證價格的合理性。從當前來看，企業(yè)定價的隨意性較大，價格構成的透明度較差，容易造成價格的欺詐，因此，政府應該建立完整的價格構成公示制度，審核每一構成款項的多少和依據(jù)的合理性，讓消費者明明白白消費，讓獲取暴利的投機商無處藏身。

責任編輯：屠筱茵