房地產大腕同聲看漲 新一輪房價上漲有理？
王其明
全國房價還在上漲！盡管政府、媒體一致在努力唱低房價，但是，８月９日中國人民銀行發(fā)布的第二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，隨著房地產開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導致房地產市場供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲。
行業(yè)降溫、房價上升
國家統(tǒng)計局一直在對全國３５個大中城市房地產市場進行監(jiān)測。二季度我國房屋銷售價格比去年同期上漲１０．４％，土地交易價格上漲１１．５％，房屋租賃價格上漲１．０％。二季度與一季度相比，房屋銷售價格上漲２．３％，土地交易價格上漲４．１％，房屋租賃價格持平。
房價并沒有如原來分析的那樣回落，有分析人士稱，這是價格前一段時間上漲的慣性。但現(xiàn)在看來，仍不見回落的跡象。
不過，央行報告肯定的指出：金融機構房地產貸款增速出現(xiàn)下降，房地產宏觀調控效果顯著�！靶Ч@著”具體表現(xiàn)就是貸款增幅回落。報告顯示，截至６月末，商業(yè)性房地產貸款余額２．１萬億元，同比增長３６．１％，增幅比上月回落５．３個百分點。其中，房地產開發(fā)商貸款同比增長２６．３％，貸款余額比上月減少１６１億元，首次出現(xiàn)余額下降情況。
房地產投資增幅也開始回落。報告指出，上半年，全國累計完成房地產開發(fā)投資４９２４億元，增長２８．７％，增幅比去年同期回落５．３個百分點。其中，商品住宅完成投資３３６２億元，同比增長２９．７％；辦公樓投資２４５億元，增長３８．３％；商業(yè)營業(yè)用房投資６１４億元，增長３３．６％。
房地產開工竣工面積增速明顯放緩。上半年，全國累計新開工房屋面積２．８億平方米，增長１５．２％，增幅比上年同期回落１５．８個百分點；銷售面積１．１億平方米，增長２６．３％；竣工面積９５５３萬平方米，增長１５．６％，增幅比上年同期回落２４．８個百分點。
全國土地開發(fā)面積增幅下降。上半年，全國完成開發(fā)土地面積７９２０萬平方米，同比增長１１．５％，比去年同期下降２８．５個百分點，土地購置面積１．５億平方米，同比增長２．８％。
從數(shù)據(jù)解讀上看，房地產業(yè)正在逐步降溫。由于報告截至日期是第二季度，對地產業(yè)的宏觀調控全面開始是４月底，相信第三季度央行報告會反映的更為明顯。
論及宏觀調控對行業(yè)影響，萬科董事長王石在近期舉辦的一個論壇上說：“宏觀調控有利于行業(yè)的發(fā)展，房地產行業(yè)有螺旋上升的周期性，總的趨勢是上升，所以大的形勢是為每一個發(fā)展商創(chuàng)造的機會，就看你如何把握。宏觀調控對房地產的健康發(fā)展趨勢是比較好的，投資有增長的趨勢，也出現(xiàn)了一個回落，市場供給減少，就會出現(xiàn)一個很有意思的剪刀差：投資的速度下降，供給在減少，需求的水平在持續(xù)的保持。”
對于宏觀調控對房價的影響，王石的判斷是：宏觀調控后由于土地供給的減少，房價在持續(xù)穩(wěn)定地上升。
地產大腕同聲看漲
無獨有偶的是，與央行報告如出一轍，近期地產大腕們談到房價一致唱起了“升”調。萬通集團董事局主席馮侖說：“內地房地產市場前景不錯，２００４年下半年，內地的房地產價格將會穩(wěn)中有升，像北京、上海、廣州等城市的房地產價格仍有上升空間。”
那么現(xiàn)在市場趨冷的現(xiàn)象該做何解釋呢？潘石屹認為，這是消費者持幣待購所致，不是需求真的萎縮。他推斷這一現(xiàn)象持續(xù)到１０月份就會改變。順馳集團董事長孫宏斌也說：“由于這一陣消費者持幣待購，買房的人減少了，令房地產商現(xiàn)在的日子比較難過，但估計這種持幣待購的現(xiàn)象到今年１０月會結束。”
得出未來房價會走高的判斷，大腕們的理由主要集中在土地供應減少、拆遷速度放慢及政府行政速度也不快，新盤放量受到影響，有限的供應對應高漲的需求，房價自然會上漲。孫宏斌說：“１０月后，由于土地供給明顯減少，市場需求恢復，房價上漲就會成為必然。”
潘石屹認為現(xiàn)階段中國的房子不可能降價。他的解釋就是現(xiàn)在土地少了，可以用于開發(fā)的資金少了，供應量必然減少，而需求變化不大，所以肯定要大幅度漲價。宏觀調控對現(xiàn)在的供給影響還不十分明顯，影響顯化會在明后兩年。
以敢于仗義執(zhí)言著稱的華遠集團董事長任志強的分析更是入木三分，他說：“我們可以看到，拆遷的價格不斷提高，演變成房價的提高和供求關系的不平衡。我們大概的算一算，北京破平房的拆遷費最貴的大概是３萬多，比買一個高級的辦公樓還要貴，我個人認為，恰恰是因為這樣一個土地政策而形成了最新一輪的房價的高速增長。我們可以看到，宏觀調控的主要手段是政府控制土地供應量�？梢钥隙ǎ衲瓿醯姆績r增長來源于去年的土地價格暴漲，今年的土地價格增長必將帶動下一輪的房價再增長，并形成惡性循環(huán)。”
首創(chuàng)集團董事長劉曉光則強調傳統(tǒng)經濟因數(shù)還會推動房價走高，他說：“北京、上海、廣州等城市的房地產價格在內地是比較高的，因為經濟發(fā)展等因素，這些城市的人口依然在快速增長當中，對房地產市場需求依然旺盛，所以這些城市的房地產價格依然有上升的空間。”特約編輯：宋廣偉
