配套公建變性縮水開發(fā)商從中牟利 暴露監(jiān)管漏洞

　　這幾天，富潤家園7號樓上貼出了“維權勝利”的標語。7月10日海淀法院宣判——7號樓幼兒園改為洗浴中心的規(guī)劃變更要撤銷。

　　幼兒園變成了洗浴中心，郵局變成了飯館，公立學校變成了私立貴族學校，公共體育場根本沒有……開發(fā)商未 根據(jù)規(guī)劃建設、或者建成后挪作他用——公共配套設施變性縮水的問題日益顯露。人大代表提交的《關于新建改建居住區(qū)配套設施的規(guī)劃、建設和管理問題議案》，已經(jīng)成為今年市人大重點辦理的議案。

　　變性縮水

　　開發(fā)商從中牟利

　　不久前，部分市人大代表專門到北京各居住社區(qū)調查公共配套設施的建設情況。

　　在天通苑，人大代表驚訝地發(fā)現(xiàn)，竣工400萬平方米，入住人口達到11萬的居住區(qū)里，至今仍然沒有一塊像樣的體育場地！

　　按照標準，一個人口4萬至6萬人的居住區(qū)應該有一個綜合文化活動中心、體育場以及文化廣場(包括戶外健身場地)。

　　開發(fā)商的解釋是，天通苑社區(qū)內(nèi)兩所學校的操場就是社區(qū)的體育公共配建。但調查中發(fā)現(xiàn)，這兩所非九年義務教育的學校根本沒有把操場向公眾開放，不可能發(fā)揮居住區(qū)公共配套服務作用。

　　北京市體育局的工作人員介紹，在1999年通過的《北京市體育設施管理條例》中有規(guī)定：“學校體育設施應當創(chuàng)造條件向社會開放�！钡珡膶嶋H操作上看，學生與居民共享學校的體育設施顯然不可行。

　　調查發(fā)現(xiàn)，雖然近年來居住區(qū)的配套設施數(shù)量有所增加，但主要是經(jīng)營性的配套設施，如零售商業(yè)等的建設基本上適應了社區(qū)日常生活的需要。市規(guī)劃委主任陳剛承認，教育、郵政、體育等公益性服務配套設施還不能滿足需要。

　　前不久業(yè)主勝訴的富潤家園一案中，起因就是配套的幼兒園被改成洗浴中心。規(guī)劃中的公益性配套建設在建成后改作經(jīng)營性項目，開發(fā)商從中牟利。巨大的商業(yè)利益是公共配套設施被克扣的主要原因。

　　據(jù)介紹，目前開發(fā)商違規(guī)不建設或不按規(guī)劃標準建設配套設施，可鉆空子的手段很多，比如，有的開發(fā)商以政策變化為借口停止設施建設，富潤家園就是這樣的一個案例；或以資金不足為由逃避設施建設；還有的開發(fā)商或不按規(guī)劃圖紙施工，或采取先建住宅樓后建公共設施的方式，并暗中降低建設標準。

　　配套公建

　　欠賬多少難說清

　　目前北京居住區(qū)的公共配套設施到底欠賬多少？

　　教育設施欠缺的情況較為明了，相關的數(shù)字表明大約在36％，問題較為嚴重的朝陽區(qū)芍藥居小區(qū)、昌平區(qū)的天通苑小區(qū)等5個居住區(qū)教育配套設施存在的問題已經(jīng)被市政府列入重點解決的項目。

　　文化體育設施的欠賬卻難以說清。很多開發(fā)商并不認為自己侵占了公共體育設施：“那是瘋了！現(xiàn)在沒有體育休閑場所，房子不好賣�！�

　　開發(fā)商一般所指的體育休閑場所就是“會所”。會所在北京市的配套標準里被算作綜合文化活動中心，但由于“會所”概念的模糊，其中體育文化設施到底占多大比例沒有明確規(guī)定。于是一些會所里更多提供的是酒吧餐飲項目。這顯然背離了綜合文化活動中心的性質。

　　更糟糕的是，有些公益性的體育場所由于長期虧損，便被悄悄地外包出去了，經(jīng)營的已經(jīng)不是文體娛樂項目。即便未改變經(jīng)營性質，承包商是否能以公益性價格提供服務就很難說了。

　　市規(guī)劃委也發(fā)現(xiàn)這種變相侵占配套公建的現(xiàn)象，比如學校的教室少量被出租。陳剛主任說，這種配套設施的部分被挪作他用的問題較為隱蔽，管理部門難以察覺。目前，市政府正在組織有關部門對居住區(qū)公共服務配套設施的規(guī)劃、建設和管理的現(xiàn)狀進行調查分析，爭取在今年年底前完成。

　　缺乏約束

　　配套標準形同虛設

　　其實，北京對居住區(qū)的配套設施是實行了指標管理的。規(guī)定居住區(qū)的配套公建包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理和市政公用等八類，每一類都按照人口規(guī)模，詳細規(guī)定了配備公共服務設施的內(nèi)容，及所需建筑面積標準。

　　據(jù)市規(guī)劃委介紹，《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》已于2002年公布實行，在1994年的規(guī)定的基礎上再次補充了配套指標，主要是增加了停車位數(shù)量指標，細化了教育配套指標，提高了社區(qū)行政管理、醫(yī)療衛(wèi)生、郵政所的配套指標。

　　但很多業(yè)主并不清楚配套的指標規(guī)定。比如近兩年，許多業(yè)主把北京街頭巷尾不斷增加的五顏六色的鍛煉設施當作了居住區(qū)的體育配套。但市體育局認為，這是兩碼事！這些體育設施是由國家體育彩票公益金捐贈的，而且它也不能涵蓋指標中要求的體育場，這些體育設施不能替代開發(fā)商應盡的責任。

　　既然有標準，為什么開發(fā)商不按照標準執(zhí)行呢？

　　市規(guī)劃委解釋，目前的管理文件僅僅是技術性指標，而對于違規(guī)行為的處理和懲罰仍是空白。用陳剛的話說就是“沒有武器”，所以該標準缺少對開發(fā)商的約束力。此外，關于居住區(qū)公共配套設施的規(guī)劃、建設和管理的有關政策不一致，缺乏相關的法律法規(guī)的保障。

　　比如，居民反映最為強烈的教育配套設施問題，就是因為國家對新建住宅區(qū)是否興辦公立義務教育沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京的公共設施配套指標雖然詳細規(guī)定了內(nèi)容和規(guī)模，但對其配套學校的性質沒有明確說明。而《北京市實施＜中華人民共和國義務教育法＞辦法》第二十二條規(guī)定：“城鄉(xiāng)建設發(fā)展規(guī)劃，必須包括相應的義務教育設施�！边@里的“義務教育設施”是公辦？還是民辦？《辦法》中沒有說明。

　　監(jiān)管失調

　　難以做到“三同步”

　　開發(fā)商逃脫居住區(qū)公共配套設施建設的責任，甚至把規(guī)劃中的面積挪作他用從中牟利，為什么政府相關部門沒有查處呢？主管部門是否各司其職了呢？

　　對于文體設施縮水的查處，市體育局相關人員表示十分為難：“一個房地產(chǎn)項目的建設體育部門怎么監(jiān)管？”

　　記者在《北京市體育設施管理條例》中看到有規(guī)定：新建、改建、擴建居住區(qū)的開發(fā)建設單位應當按照本市公共服務設施配套建設指標的規(guī)定配套建設體育設施。規(guī)劃設計方案未達到規(guī)定指標的，規(guī)劃行政主管部門不發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，建設行政主管部門不發(fā)開工許可證。居住區(qū)配套體育設施應當與居住區(qū)住宅工程同時規(guī)劃、同步建設、同期交付使用。

　　而體育局認為，雖然法規(guī)規(guī)定“三同步”，但實際上整個管理鏈條根本就沒有讓體育部門“插手”，“立項、開工、驗收時體育局都不知道，等到發(fā)現(xiàn)問題，木已成舟，根本無法處理！”說到底，體育局對此根本就沒有處罰權，一句無關痛癢的“責令改正”怎么能阻擋開發(fā)商面對的巨大利益誘惑？

　　2002年公布實行的《北京市新建改建居住區(qū)公共服務設施配套建設指標》中明確提出“執(zhí)行中的具體問題由市規(guī)劃委負責協(xié)調解決�！蹦敲匆�(guī)劃委是否發(fā)揮了協(xié)調解決的作用呢？市規(guī)劃委主任陳剛承認，目前的問題確實暴露出了相關部門的監(jiān)管漏洞。

　　他表示，居住區(qū)配套問題涉及到了規(guī)劃、土地、建設、教育、衛(wèi)生、體育、郵政、民政等相關部門的職責權限。目前部門之間缺乏有效的協(xié)調機制，這很容易讓開發(fā)商“各個擊破”。

　　據(jù)稱，今后，規(guī)劃部門通過政府專網(wǎng)或其他方式向各行政主管部門通報情況，相關部門協(xié)同做好居住配套設施的審查、接受和監(jiān)管工作。

　　研究行政管理的專家分析，這個問題其實還暴露出了市、區(qū)兩級政府對住宅區(qū)建設和使用的分級管理制度不合理。大多數(shù)住宅區(qū)建設的規(guī)劃、審批、立項和驗收由市政府負責，而在投入使用之后的戶籍、治安、教育等一系列事務由所在地區(qū)政府負責管理。這種模式容易導致一些開發(fā)商重視市政府的規(guī)定，而輕視區(qū)政府的要求。加上相關制度不健全，往往使區(qū)政府無力糾正開發(fā)商違規(guī)行為。J046商報記者 羅喬欣

　　特約編輯：宋廣偉