“廈門(mén)是建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，因此，她在做商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，對(duì)這些商業(yè)中心的定位就不僅是為廈門(mén)服務(wù)，至少也是服務(wù)于廈漳泉地區(qū)的，再大一點(diǎn)就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)�！�

　　今年年初，“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)”的構(gòu)想，不但讓福建從“長(zhǎng)三角 ”和“珠三角”的夾擊中跳脫出來(lái)，也為定位為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭和中心城市的廈門(mén)開(kāi)辟了新的天地－－－－“廈門(mén)要建設(shè)銅鑼灣式的商業(yè)中心，壯大總部經(jīng)濟(jì)”。這一利好頓時(shí)成為廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大引擎。但在國(guó)家對(duì)包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的宏觀調(diào)控作用下，廈門(mén)與中國(guó)大多數(shù)城市一樣，其商業(yè)地產(chǎn)也在承受著“熱開(kāi)發(fā)”和“冷思考”的雙重磨礪。人們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)變得復(fù)雜了，商業(yè)地產(chǎn)變得難做了。廈門(mén)將經(jīng)歷怎樣的一次商業(yè)地產(chǎn)“蛻變”？　　商業(yè)地產(chǎn)撬動(dòng)廈門(mén)經(jīng)濟(jì)？

　　有人稱，世界上任何一個(gè)城市，如果能夠把世界500強(qiáng)請(qǐng)來(lái)真正落戶，就意味著這個(gè)城市達(dá)到了某個(gè)水準(zhǔn)。

　　“目前，明發(fā)MALL已經(jīng)與世界500強(qiáng)法國(guó)家樂(lè)福簽署了正式租賃合同，英國(guó)百安居和美國(guó)時(shí)代華納已簽定了合作意向書(shū)。”廈門(mén)明發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理黃慶祝6月下旬在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，明發(fā)MALL能夠吸引世界500強(qiáng)的目光，除了明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)本身吸引財(cái)富、創(chuàng)造創(chuàng)富的能力，更多體現(xiàn)的就是廈門(mén)的城市魅力。

　　于是，廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的話題就從廈門(mén)明發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的明發(fā)MALL開(kāi)始。

　　據(jù)了解，明發(fā)MALL是位于廈門(mén)城市中心的商業(yè)巨艦。經(jīng)營(yíng)面積近40萬(wàn)平方米，60％以上的經(jīng)營(yíng)面積由明發(fā)集團(tuán)自己經(jīng)營(yíng)(包括星級(jí)酒店、高檔辦公樓、大型游樂(lè)設(shè)施等)或者租賃給世界500強(qiáng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)。其中主力店與單店的構(gòu)成比例，主力店占了50％以上。

　　成功實(shí)現(xiàn)與世界500強(qiáng)的對(duì)接是廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)邁出的第一步。

　　近20年來(lái)，廈門(mén)已為建設(shè)中國(guó)東南沿海區(qū)域中心城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，擁有港口交通、口岸通關(guān)、市場(chǎng)體系、行政效能、人才環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，由此而帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和功能拓展，城市的區(qū)域分工與協(xié)作，中心城市輻射半徑的不斷擴(kuò)展，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、國(guó)際化的必然趨勢(shì)，都注定了廈門(mén)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式難以適應(yīng)城市飛速發(fā)展的形勢(shì)，廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)一直在突破線上“徘徊”。

　　“明發(fā)MALL商業(yè)地產(chǎn)＋商業(yè)巨頭的聯(lián)盟合作模式是廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的一次突破和大膽嘗試�！睆B門(mén)市貿(mào)發(fā)局副局長(zhǎng)梁群民在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，他對(duì)廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景充滿信心。廈門(mén)市委市政府已經(jīng)下發(fā)了加快廈門(mén)市海灣型城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要，提出廈門(mén)市發(fā)展規(guī)劃。“要把廈門(mén)建設(shè)成中國(guó)東南沿海的商貿(mào)中心，立足于廈門(mén)，服務(wù)于福建及閩東南地區(qū)，接軌國(guó)際，2010年基本建成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理服務(wù)功能完善，引導(dǎo)滿足消費(fèi)又創(chuàng)造擴(kuò)大消費(fèi)區(qū)域性購(gòu)物天堂”。

　　“‘商業(yè)地產(chǎn)＋商業(yè)巨頭’的聯(lián)盟合作模式，除以規(guī)模形成核心競(jìng)爭(zhēng)力外，也促進(jìn)主力店、品牌旗艦店、專賣店等相關(guān)商業(yè)資源整合能力的不斷提升�！秉S慶祝說(shuō)，MALL最成功的客源策略始于主力店，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃，在品牌互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力和城市經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力。

　　良好的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和投資，能夠擔(dān)當(dāng)撬動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重任。

　　“廈門(mén)發(fā)展中心城市最主要的推動(dòng)力，我認(rèn)為是發(fā)展如港口、商業(yè)、旅游等這樣的第三產(chǎn)業(yè)。拼第二產(chǎn)業(yè)可能不是廈門(mén)的優(yōu)勢(shì)，而商業(yè)地產(chǎn)作為把這些第三產(chǎn)業(yè)整合起來(lái)的紐帶，做大做強(qiáng)對(duì)廈門(mén)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將不可估量。”廈門(mén)市思明區(qū)區(qū)長(zhǎng)鄭云峰說(shuō)，“在廈門(mén)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)思明區(qū)的巨大作用最為明顯。思明區(qū)作為廈門(mén)市的中心城區(qū)，整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)占到思明區(qū)產(chǎn)業(yè)的70％以上�！耙悦靼l(fā)MALL為例，我們從原來(lái)的要地來(lái)賣錢(qián)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的要地來(lái)生產(chǎn)，同樣是要地，如果我們當(dāng)時(shí)進(jìn)行普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者住宅來(lái)講，可以多賣好幾個(gè)億，但是就沒(méi)有現(xiàn)在整個(gè)商圈的形成。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)建成，每年能夠提供給思明區(qū)的財(cái)政收入將達(dá)到一個(gè)多億，由于它的建成也會(huì)帶動(dòng)周圍地產(chǎn)、周圍商貿(mào)業(yè)整個(gè)的發(fā)展，也能夠形成幾個(gè)億的財(cái)政收入�！编嵲品鍙�(qiáng)調(diào)，明發(fā)MALL創(chuàng)造性地把商業(yè)地產(chǎn)旅游化，實(shí)際上就是通過(guò)旅游與商業(yè)的串聯(lián)，提升整個(gè)MALL的價(jià)值，通過(guò)綜合功能與配套設(shè)施，來(lái)提高整個(gè)MALL的附加值。　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)商脫穎而出？

　　“城市經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系，就是這樣互補(bǔ)和互動(dòng)的。”梁群民說(shuō)，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP發(fā)展到某一階段時(shí)，會(huì)帶來(lái)商業(yè)形式和業(yè)態(tài)的變化，同樣又會(huì)推動(dòng)消費(fèi)品零售總額的增加。

　　“區(qū)域經(jīng)濟(jì)肯定對(duì)促進(jìn)廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到很好的里程碑作用，去年下半年我們跟廈門(mén)市貿(mào)發(fā)局一起做了廈門(mén)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，從全市的層面來(lái)看，基本上還是圍繞著廈門(mén)海灣型城市建設(shè)展開(kāi)的，海灣型城市總體上還是以廈門(mén)島為中心做的，全市的商業(yè)中心還是在本島，市級(jí)商業(yè)中心格局可以概括為‘二個(gè)接點(diǎn)二條線’。”廈門(mén)市規(guī)劃局副局長(zhǎng)邊經(jīng)衛(wèi)這樣描述。以中山路為傳統(tǒng)的商業(yè)接點(diǎn)，這是廈門(mén)最早的商業(yè)區(qū)，以富山商圈為接點(diǎn)，明發(fā)MALL就在這個(gè)商圈占有很重要的地位。二線是指作為商業(yè)街的禾祥東西路，作為步行街的中山路。

　　“此外，還布置了相配套的十個(gè)片區(qū)的商業(yè)中心，以市級(jí)商業(yè)中心為依托展開(kāi)。比如說(shuō)圍繞會(huì)展中心旅游會(huì)有一個(gè)片區(qū)商業(yè)中心，當(dāng)然還有一些社區(qū)的、街坊的，形成一個(gè)商業(yè)體系�！边吔�(jīng)衛(wèi)說(shuō)，廈門(mén)要發(fā)展兩種商業(yè)業(yè)態(tài)，一種以大型商業(yè)業(yè)態(tài)，一種是便民的，這跟福建省委省政府提出的建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)是相一致的。

　　“由于廈門(mén)是建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，就勢(shì)必要發(fā)揮龍頭城市的作用。所以，廈門(mén)市的市級(jí)商業(yè)中心并不僅僅局限于廈門(mén)市，在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)里都要起到商業(yè)的龍頭作用。廈門(mén)市當(dāng)時(shí)做商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，這些商業(yè)中心的定位就不僅僅是為廈門(mén)服務(wù)，至少也是為廈漳泉地區(qū)服務(wù)的，再大一點(diǎn)就是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)�！边吔�(jīng)衛(wèi)強(qiáng)調(diào)。

　　正是城市經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)定位所起到的這種決定性作用，使得商業(yè)地產(chǎn)在操作中不得不首先考慮它的商業(yè)輻射力。以明發(fā)MALL為例，未來(lái)其商圈覆蓋可包涵廈門(mén)市日常消費(fèi)及每年來(lái)廈超過(guò)1000萬(wàn)的旅游人潮，同時(shí)輻射周邊閩南金三角城市群的經(jīng)常性消費(fèi)及東南沿海一帶的旅游消費(fèi)，并在一定程度上形成對(duì)臺(tái)灣的商業(yè)輻射。

　　王志綱曾說(shuō)過(guò)，每一種商業(yè)變革的出現(xiàn)，都是以一定的城市形態(tài)變化為前提，同時(shí)，商業(yè)的變革與發(fā)展，也使城市的面貌與內(nèi)涵發(fā)生著巨大的變化。

　　“這幾年，整個(gè)廈門(mén)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局確實(shí)發(fā)生了比較大的變化，特別是新城的建設(shè)、老城區(qū)的改造，使得MALL這種超大型的購(gòu)物中心在廈門(mén)并不陌生�！绷喝好裾f(shuō)，目前，廈門(mén)市已經(jīng)建成并投入使用的MALL已經(jīng)有兩個(gè)，一個(gè)是SM商城，一個(gè)是世貿(mào)商城，SM總面積是10萬(wàn)平米，世貿(mào)商城總面積將近7萬(wàn)平方米，在建的還有兩個(gè)，一個(gè)是明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，還有一個(gè)是位于火車站的頂峰商業(yè)城，還有擬建成的是SM商城的二期也是10萬(wàn)平方米。

　　“廈門(mén)的地區(qū)經(jīng)濟(jì)支撐多個(gè)商業(yè)中心的發(fā)展并不是很大的問(wèn)題，關(guān)鍵是商業(yè)中心如何運(yùn)作，這才是最重要的。”梁群民強(qiáng)調(diào)，作為一個(gè)大型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，能否成為商業(yè)亮點(diǎn)，非常重要的是內(nèi)涵是什么。

　　“只有那些已經(jīng)從常規(guī)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)向城市規(guī)劃和組織延伸，最具備區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)素質(zhì)，最懂得城市價(jià)值，最能領(lǐng)會(huì)廈門(mén)歷史使命的開(kāi)發(fā)商即區(qū)域經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)商，才能適應(yīng)這種引擎型商業(yè)地產(chǎn)的變革�！睂＜抑赋�，看來(lái)，明發(fā)集團(tuán)以及幾大商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)商能否從商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中脫穎而出，需要時(shí)間的考驗(yàn)，同時(shí)對(duì)其資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理也是一個(gè)考驗(yàn)。