最近有朋友問(wèn)我，為什么有的有錢人明明買得起房，卻不買房住，甘愿做一名租客，住著屬于別人的房子呢？ 我給他算了一筆帳：假設(shè)2003年初，你買進(jìn)一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子居住，享受著寬敞的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30％，你很高興，準(zhǔn)備繼續(xù)享受這套房子，并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。 愈有錢愈沒(méi)房的理由 如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時(shí)就會(huì)貶值，這對(duì)你來(lái)說(shuō)是不確定的危險(xiǎn)。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本（契稅、裝修折舊），大概可獲得凈利25萬(wàn)元。 也許你會(huì)問(wèn)：賣出去了我就沒(méi)有房子了，那怎么辦？ 我要是你，我會(huì)跟買我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應(yīng)把這房子租給我。 這樣，就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子，而且已經(jīng)賺了一大筆了。以4％的租金計(jì)算，你每月要支出的月租是4000元，一年你要付出的是4．8萬(wàn)元年租金，這樣，賣房賺到的25萬(wàn)元扣除年租金支出，剩余20．2萬(wàn)元。 這樣有人會(huì)擔(dān)心：等我賣了房子，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，我豈不是拋出過(guò)早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤(rùn)呢。 三個(gè)不同的市場(chǎng)可以融會(huì)貫通 不同對(duì)象的買賣就可以定義一個(gè)市場(chǎng)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高級(jí)階段，不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利是可以分割的。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易可以引申出買賣、租賃和REITs三個(gè)不同子市場(chǎng)。據(jù)此，房屋交易的買賣市場(chǎng)交易的是產(chǎn)權(quán)，或者說(shuō)所有權(quán)。租賃市場(chǎng)交易的對(duì)象則是使用權(quán)。REITs市場(chǎng)交易的是收益權(quán)。 雖然擁有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)構(gòu)成三個(gè)獨(dú)立市場(chǎng)，但三者的價(jià)值依托都是房產(chǎn)，因此買賣、租賃和REITs市場(chǎng)的運(yùn)行并非完全不相關(guān)，這就意味著其中必然存在套利空間。如價(jià)值50萬(wàn)元的住房，目前年租金可能為4萬(wàn)元，其收益率是8％。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬(wàn)元，當(dāng)年收益率為6％。當(dāng)然也不排除5年以后的年租金為5萬(wàn)元，其收益率為10％。 由于未來(lái)租金收益的不確定性，利率和貼現(xiàn)率的不同使得房產(chǎn)年租金收益率不同，將帶來(lái)套利空間大小的不同。假設(shè)你擁有一處目前市值100萬(wàn)元的房產(chǎn)。在租金看漲，房?jī)r(jià)看跌的情況下，應(yīng)當(dāng)買進(jìn)房產(chǎn)，持有消費(fèi)或出租，用租金收入再買房，就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反，房?jī)r(jià)上漲，租金下跌，特別當(dāng)租金收益率下降到預(yù)期收益率以下，就可賣出房產(chǎn)再租回使用，等于在當(dāng)下租金收益率和預(yù)期收益率之間套利了。 用信托維護(hù)收益 雖然目前REITs市場(chǎng)還沒(méi)形成，但已經(jīng)存在REITs的初級(jí)產(chǎn)品房地產(chǎn)信托。它與房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)投資高度相關(guān)，房地產(chǎn)金融投資工具在很大程度上可以替代房地產(chǎn)實(shí)物投資。 在賣掉房產(chǎn)又擔(dān)心繼續(xù)漲價(jià)時(shí)，房產(chǎn)信托是一個(gè)很好的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖工具。賣掉房產(chǎn)，就可以獲得120萬(wàn)元的資金，用這120萬(wàn)元購(gòu)入信托產(chǎn)品，假設(shè)該信托項(xiàng)目的回報(bào)率是5％，將獲得6萬(wàn)元的利潤(rùn)，這樣不僅可以避免房?jī)r(jià)繼續(xù)上升帶來(lái)的收益損失，同時(shí)大大提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性。如果你自信眼光好，還可以買劣后受益享受杠桿效應(yīng)。 說(shuō)到這，答案就出來(lái)了，與單純投資物業(yè)相比，房地產(chǎn)信托具有更好的流動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)成本的同時(shí)獲取房?jī)r(jià)上升的收益。如果偏好風(fēng)險(xiǎn)型的信托博取更高的回報(bào)，還可以選擇風(fēng)險(xiǎn)品種。有錢人買房投資的同時(shí)自己租房住是合理的投資行為。 信息塊：REITs（Real Estate Investment Trusts）的全稱是“不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金”，是指通過(guò)發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資。 人民日?qǐng)?bào)海外版?? 特約編輯 文迪
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