房價到底高不高，是市民關心的問題。近日，光大證券的研究報告認為，從房價收入比看，深圳居全國第二位，僅次于北京，且已經達到12倍比值的警戒線，因而可以認定在2004年的房價飛漲中，深圳房價已經
處于一個較高的區(qū)位，升值空間受到了壓力。
房價收入比處于高位警戒線
“房價收入比”是指一個城市的平均房價與每戶居民的平均年收入之比。世界銀行在衡量一個國家的住房消費水平時，認為房價收入比在4倍至6倍之間較為適當，也就是說假如家庭年收入為1,房價則是家庭年收入的4倍至6倍。這是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬來華進行房改研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的房價收入比。
光大證券分析師根據綜合資料初步作出結論：房價收入（年）比達到或超過12倍時需要警惕。在對全國范圍內各大城市的房價收入比進行比較后，光大證券的分析報告認為，按國家統計局數據，如果剔除經濟適用房因素，北京2003年的商品住宅銷售均價為6847元/平方米，仍是全國最高，其房價收入（年）比達到16倍。深圳處于全國第二位，雖然深圳的房地產市場處于溫和調整狀態(tài)，但其房價收入比還是達到了12倍，也就是說，已經達到了引起警戒的水平。
深圳樓價超出多數人心理價位
今年深圳同致行、星彥等幾家地產中介的調查及研究報告表明，目前深圳60%以上的購房者希望房價控制在每平方米6000元以內，三成市民的購買力選擇在每套40萬元內。而日前由市國土資源和房產管理局、市房地產研究所和深圳中原物業(yè)顧問有限公司聯合舉行的大規(guī)模問卷調查結果也顯示，58%的人對住房的心理承受價位在每平方米5000元至6000元之間，也就是說，單價6000元以下是目前消費者最能接受的價位。
調查還顯示，67%的受訪者認為現在深圳的房價偏高，32%的人認為處于正常水平，只有1%的人認為現在深圳房價偏低。也就是說，雖然深圳目前的總體房價較為平穩(wěn)，但超出了多數人的心理價位，福田、羅湖兩區(qū)的房價已高出7000元。
就前不久國土局發(fā)布的2004年4月份統計數據也可以看到，每平方米4000元以下(均價3137)和每平方米4000元至6000元(均價4922元)的成交面積為455880平方米，占4月份總成交面積的60.11%。無論是從面積還是從成交價格上看，目前深圳六成以上的購房者的心理價位表現在每平方米6000元以下。如果換成成交均價，實際交易均價處于5000元左右。2004年1-4月，我市住宅均價為每平方米5794.5元，從總體上說，顯然高于大多數人的心理價位。
下半年需求增幅結構性調整
有業(yè)內人士認為，現在房地產市場異�；鸨瑑r格也在不斷攀升，這股勢頭已經超過了人們正常的工資收入增長水平，可能會導致房價收入比進一步升高，超出警戒范圍。
目前，深圳的購買力雖然增長勢頭迅猛，很大部分原因在于近期推出市場的產品主要為中小戶型產品，屬于主要需求產品，但是，一旦下半年紅樹灣等豪宅片區(qū)推出，樓市平均價格結構性上升，不僅會使房價收入比上升迅速，而且會使需求增幅結構性下降，供求關系發(fā)生變化，均價超出心理價位勢頭明顯，這也預示著下半年可能會出現樓市結構性調整。
從人們能夠承受的按揭水平來分析，根據中原地產策劃總監(jiān)玉家雄測算，深圳人按揭的額度，僅僅是收入的四分之一左右，相比香港人用于供樓的部分，比例小很多。他舉例說，香港一個收入在1萬元左右的人，用于供樓的費用可以達到3000元左右，而且這樣的情況很多，但是在深圳供樓，購房者相對保守，收入5000元的購房者，往往只愿意支付1500元左右用于供樓，也就是收入的四分之一用于供樓，所以，深圳的房價如果再度攀升，則壓力就會更加明顯，供樓壓力也會超出心理價位。
作者:記者徐廣蓉
特約編輯：宋廣偉
