有人說(shuō)，上海樓市最近“感冒”了。此言不虛！從銀監(jiān)會(huì)的“指引”和央行提高商業(yè)銀行儲(chǔ)備金率到新建商品房的銷售進(jìn)行的合同網(wǎng)上備案登記、期房限制轉(zhuǎn)讓等，面對(duì)這一浪接一浪出臺(tái)的政策，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難波瀾不驚。究竟是政府對(duì)土地和金融調(diào)控的雙刃劍開(kāi)始發(fā)生作用，還是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)即將臨近
？一場(chǎng)“地產(chǎn)黃牌”和上海房?jī)r(jià)之間的博弈在所難免，博弈是否會(huì)演變成“多贏”的共生？業(yè)內(nèi)人士議論紛紛，看法不一。
變化一：部分地區(qū)房?jī)r(jià)滯漲
日前，記者在對(duì)上海各大區(qū)域今年前４個(gè)月的房?jī)r(jià)比對(duì)中發(fā)現(xiàn)，一些地區(qū)的物業(yè)都不約而同地出現(xiàn)“原地踏步”的局面，這些物業(yè)的單價(jià)大都集中在８０００元以上，如浦東地區(qū)的聯(lián)洋年華今年二季度初的房?jī)r(jià)與去年年底的房?jī)r(jià)基本相同，單價(jià)依舊保持在７５００～９８００元之間。浦東地區(qū)的上海綠城、閔行地區(qū)的明申花園二期、古北地區(qū)的仁恒河濱花園和華麗家族等中高價(jià)物業(yè)的情況也相似。同時(shí)，中價(jià)樓盤如閔行的金色探戈正峰苑，今年３月份推出的最后兩幢小高層基本沒(méi)有對(duì)價(jià)格采取太大的調(diào)整，保持了去年底５４００元的均價(jià)。
“為追求高利潤(rùn)，過(guò)去許多房子被‘捂’在房產(chǎn)商手里。而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)不敢輕易捂房了。”一位資深房地產(chǎn)研究員這樣告訴記者。國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策使得開(kāi)發(fā)商的資金壓力陡增，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)為了盡快回籠資金，不惜放棄高額利潤(rùn)將樓盤快速脫手變現(xiàn)。另外，上海市中心空置房總量約５００萬(wàn)平方米。一旦時(shí)機(jī)到來(lái)，大批空置房就會(huì)向市場(chǎng)拋售，“假性需求”將頃刻變成“急性供給”，就會(huì)使市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡。目前出現(xiàn)的部分物業(yè)“原地踏步”現(xiàn)象，已經(jīng)反映出買賣雙方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)并不樂(lè)觀。
從近期市場(chǎng)房?jī)r(jià)變化情況看，有幾個(gè)現(xiàn)象值得注意：市場(chǎng)上“排隊(duì)”買房現(xiàn)象逐漸減少，部分樓盤甚至在打折降價(jià)；中心城區(qū)大戶型包括復(fù)式房消化周期趨緩；下半年將有大量新盤集中上市，開(kāi)發(fā)商出價(jià)已趨謹(jǐn)慎；上半年廣告大都集中在少數(shù)幾個(gè)樓盤，而近期銷售廣告在面和量上逐漸擴(kuò)大；耐不住宏觀調(diào)控的前期投資客不斷把市區(qū)次新房向外拋售；“五一黃金周”大型房展參觀人數(shù)和成交樓盤同比下降３３％；到５月上旬“網(wǎng)上備案”的上市樓盤已有萬(wàn)余套，其“待售率”大都超過(guò)８０％，目前市場(chǎng)新盤銷售速度正在趨緩。
一位開(kāi)發(fā)商在評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)時(shí)說(shuō)，前些日子上海房?jī)r(jià)一路上沖，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。但是，由于這兩年房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)快過(guò)猛，商品房開(kāi)工量過(guò)大，不少房子在價(jià)值和價(jià)格上有較大背離，今后這類房子的價(jià)格肯定會(huì)有所波動(dòng)。這次宏觀調(diào)控政策正在給局部過(guò)熱的市場(chǎng)注入“清醒劑”。
變化二：土地成了“燙手山芋”
去年還是“誰(shuí)手中有地，誰(shuí)就一本萬(wàn)利”，如今土地卻成了不少開(kāi)發(fā)商手中的“燙手山芋”。上海一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層人士向記者透露，最近一段時(shí)間，一些中小型房地產(chǎn)商頻頻向他們拋出土地轉(zhuǎn)讓的“繡球”。該人士稱，這些開(kāi)發(fā)商之所以前來(lái)“投懷送抱”，主要還是迫于資金壓力。土地實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)后，土地中標(biāo)均需全額付款，地價(jià)動(dòng)輒上億元。以前開(kāi)發(fā)商拿地財(cái)大氣粗，現(xiàn)在銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金比例達(dá)到３５％以上。本來(lái)土地儲(chǔ)備較多、以銀行貸款墊底的項(xiàng)目，都感到了資金壓力，便急于將閑置土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)手。
搜房研究院首席分析師陳晟稱，目前土地轉(zhuǎn)讓不在少數(shù)，甚至市中心的一些項(xiàng)目也急于轉(zhuǎn)手。銀根的不斷緊縮對(duì)普遍資金“貧血”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是雪上加霜，尤其給中小房產(chǎn)商帶來(lái)了很大影響，脆弱的資金鏈很可能就此被輕易拉斷。
上海一家房地產(chǎn)上市企業(yè)的老總?cè)涨巴嘎叮F(xiàn)在每周都要接待各種以“談地”為目的的人群，有的時(shí)候多達(dá)十幾撥，不少土地的價(jià)格甚至還可以商量，這和去年“一地難求”和“千金難求”的情形大相徑庭。同時(shí)，他也表示，雖然作為上市公司，銀根緊縮政策對(duì)他們不會(huì)造成太大的影響，但在地塊的選擇上還應(yīng)該慎重。
針對(duì)近期市場(chǎng)上土地買賣雙方雖然接觸頻繁但成交趨緩的情況，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，這與近期多變的市場(chǎng)政策有關(guān)，開(kāi)發(fā)商由于無(wú)法對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展做出準(zhǔn)確判斷，觀望氛圍濃厚。部分囤積土地、以銀行貸款墊底的中小型房地產(chǎn)商感到資金壓力，不得不想方設(shè)法將土地轉(zhuǎn)手。
變化三：出租房源大幅增長(zhǎng)
與房?jī)r(jià)快速上漲相反的是，近年來(lái)上海租賃市場(chǎng)持續(xù)低迷。其根本原因在于，租賃需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)。而近段時(shí)間，以往不受重視的租房市場(chǎng)出現(xiàn)了活躍的趨勢(shì)，房屋租賃價(jià)格也略有上漲。據(jù)分析，出現(xiàn)當(dāng)前租房市場(chǎng)活躍的情況有三方面因素：首先，由于受市中心區(qū)域的市政動(dòng)遷進(jìn)度放緩影響，市中心的二手房需求量銳減。同時(shí)，由于各種政策因素的影響，部分賣家日益珍惜中心區(qū)域的二手房，寧可通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)獲利；其次，銀行的期房限轉(zhuǎn)政策和對(duì)第二套房嚴(yán)格的貸款審批制度，也讓不少賣家轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資，變出售為出租，獲取長(zhǎng)期收益；而房?jī)r(jià)居高不下和政策的不明朗也是不少市民變賣為租的重要原因。
房?jī)r(jià)漲得快與消費(fèi)者預(yù)期心理有關(guān)。價(jià)格變化是一種預(yù)期反應(yīng)，它的漲幅雖然也受供求關(guān)系影響，但是更多地表現(xiàn)為購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的一種判斷。如目前天山路、威寧路，一套３０多平方米的一居室單價(jià)可賣到８４００元。但是在租賃市場(chǎng)上，該房屋月租金只有１０００元，年租金收益１萬(wàn)元左右。以此推算，租金回報(bào)率連３％也不到。有專家指出，在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋的租金與房屋價(jià)格之間是一對(duì)“剪刀差”的關(guān)系，即當(dāng)房?jī)r(jià)上升到一定程度的時(shí)候，房屋租金會(huì)出現(xiàn)下跌；而當(dāng)房屋租金的價(jià)格上升到一定程度，往往預(yù)示房?jī)r(jià)會(huì)下跌。因此，我們?cè)陉P(guān)注房?jī)r(jià)的同時(shí)，還應(yīng)密切關(guān)注租賃市場(chǎng)的變化。
短期波動(dòng)長(zhǎng)期看好
房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控不是以暫時(shí)的大起大落為目標(biāo)，而應(yīng)當(dāng)以是否“透支”未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)定論，長(zhǎng)期穩(wěn)定房?jī)r(jià)顯然是此次宏觀調(diào)控的重要目的。日前，在“土地、金融行業(yè)趨勢(shì)研討會(huì)”上，上海中瑞地產(chǎn)研究中心提出上述觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)，進(jìn)一步對(duì)上海樓市未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)做出較為準(zhǔn)確的估測(cè)：
上海中心城區(qū)樓盤將保持理性上升勢(shì)頭，兩環(huán)間區(qū)域部分品質(zhì)不高及短期隨行就市的樓盤可能被重新定位、一城九鎮(zhèn)樓盤將出現(xiàn)分化。其中有產(chǎn)業(yè)支撐的人口密度較高的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)將有良好走勢(shì)，反之可能出現(xiàn)波動(dòng)。同時(shí)不能忽視對(duì)具體市場(chǎng)和樓盤的細(xì)分，需要冷靜和理智地加以辨別。
面對(duì)日益增強(qiáng)的宏觀調(diào)控，專家仍然看好上海房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期良好走勢(shì)。一位專業(yè)人士頗有新意地提醒：在短期市場(chǎng)波動(dòng)不已的形勢(shì)下，不妨留意一下，如果投資房地產(chǎn)的話還是有不少機(jī)遇可抓。
卜凡中
特約編輯：宋廣偉
