▲先有成交價，再有評估價，一旦兩者差距大了，買家們就常向中介行質問，這也讓經紀們甚為頭疼，覺得冤枉。

多數二手房買家對評估體系不了解，認為價差太大不合理

二手市場熱賣當然與一手漲情有關，這 也是現在二手價格評估體系的標準之一。

今年6月初，安先生在番禺區(qū)廣州奧林匹克花園買了一套二手房，建筑面積為136平方米，成交金額為48.8萬元，單價為3588元／平方米。

6月13日，安先生需要繳交相關稅費。但讓他想不到的是，盡管他的房子成交價不到50萬元，但被房管局評估為60萬元。評估價高于成交價到底有什么關系？安先生在交契稅時發(fā)現了差別。

由于番禺區(qū)的契稅征收標準以單4000元為界線，上線的要交3％契稅，不上線的就交1.5％契稅。由于契稅征收標準既適用于一手房，也適用于二手房，而二手房的單價又以房管局的評估價為準，這樣，安先生的房子一下子變成了單價為4412元／平方米的“非普通住宅”。為此，安先生交納了1.8萬元的契稅。

回家后，安先生開始想，為什么房管局的評估價會高出成交價一大截呢？因為牽涉到實際的切身利益，安先生心里在追問這種評估合不合理呢？

第二天，他來到了番禺區(qū)國土資源房管局，向相關部門反映“評估60萬元不公平”一事。房管局給予的答復是，該所的評估有一套非常嚴密的計算機系統(tǒng)，對任何一套物業(yè)的評估都是公正的、鐵面無私的。

安先生對此提出異議，認為對物業(yè)的評估最起碼要根據其雙方的成交價進行衡量。

但讓他高興的是，幾天后，房管局就派出三位工作人員到安先生購置的單位進行實地評估，拍了幾張照片�！暗�整個評估過程用了約2分鐘，他們也沒有看任何原始資料�！�

在記者發(fā)稿前，安先生又致電說，他已被番禺區(qū)房管局告知，維持原來的“評估價60萬元”不變，過幾天會給出書面的答復。

安先生說，他對二手評估的事非常不了解，而且，他的鄰居、朋友和同事們也都對此事知之甚少。

□　釋疑二手評估到底是怎么進行的？

依靠電腦軟件評估，有爭議可提出復核

為了明確二手評估到底是怎樣操作的，記者采訪了廣州市房管局交易所副所長黃文雄。

黃文雄告訴記者，《廣州市房地產交易管理辦法》1995年12月19日穗府（1995）156號第八條規(guī)定：房地產出售，交易雙方應向市交易所如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報。交易雙方申報的價格，低于評估價格的，以評估價格計算稅費；高于評估價格的，以申報價格計算稅費。

黃文雄表示，廣州市房管局為了此課稅標準，專門開發(fā)了一個評估軟件，以減少人為的因素，只要錄入交易物業(yè)的相關參數、通過工作人員的核對等即產生出最后的評估價。如有業(yè)主對該估價有爭議，則可向房管局交易所申請價格復核。交易所會在5個工作天之內安排人員到物業(yè)現場進行實勘，并在內部給出一個“答復書”。

據工作人員介紹，自推出該“評估復核”的工作以來，確實有消費者向交易所提出“復核”，對于結果，多數市民表示滿意。

黃文雄認為，交易所該評估模塊，錄入的數據參數詳細，可剔除人為因素；且會定期對數據、參數體系進行更新，如參考成交物業(yè)周邊實際情況、附近成交價格等；參照最新的市場動態(tài)。房管局的評估工作主要是確保國家稅費不流失，這是最重要的工作宗旨。

據了解，番禺區(qū)二手評估與此程序基本一致。

□　操作“廣州市場上實際多以成交價計收”

一套二手房的成交過程，大都會涉及到三個“評估價”。

第一個在中介行。行家根據所屬路段、成交的均價等給予業(yè)主一個口頭的評估價，屬于建議性的。

第二個是買賣雙方成交后，房管局給出一個評估價，交納契稅時多數便按其征收。

第三個是，如果買家是辦理按揭貸款，則銀行會委托有評估資質的公司對其進行嚴格的估價。

三個價格互為參照，但卻互不“干擾”各自的評估標準。

廣州市匯瀚顧問有限公司業(yè)務部副主任龍靜文就此向記者介紹，房管局給出的估價，一般是參考物業(yè)所在地段、樓齡等因素，而買家繳納契稅確實是按照房管局所估總價進行。

但是，龍靜文也表示，早些年，政府一般都是按高價收取契稅、交易費及印花稅等，即成交價與房管局的評估價相比較，以高價為準來計收稅費。但從現在市場上的實際操作看，只要是成交價與評估價相接近的話，一般都會按照成交價來計收的。

“那如果業(yè)主故意報低成交價，以達到少納稅的目的，該怎么辦呢？”面對記者的疑問，龍靜文稱，一般來說，中原等大型中介行都會嚴格規(guī)范經紀人操作，不準報低成交價，因為，這樣做對業(yè)主的風險非常大，也會損害國家的利益。

“也有一種情況例外，如果是‘預售契約’的買賣，則多數評估價較高，且基本上按照評估價為準計收契稅�！庇缺硎荆�因為在物業(yè)還沒有出房產證之前進行轉手交易，各方的風險都大，房管局會實地勘察，充分考慮到其一手的價格進行評估。尤舉例稱：最近交易成功的一個案例就是預售合同買賣，成交價為68萬元，評估價為78萬元，業(yè)主就應以78萬元交納契稅。

一套二手房交易的評估程序

找銀行認定的有評估資質的公司對物業(yè)進行評估，得出初評的意見；一筆60萬元的二手房交易，90％的估價會在53－55萬元間。評估公司收取一定費用，親自上門拍照、約4－8張圖片附在評估報告書上。記者在某公司的初評答復書（空白）上看到，有“土地使用情況、物業(yè)規(guī)劃用途、使用現狀、建筑結構、樓齡、評估層數（一梯幾戶）、平面形式、裝修狀況、朝向、景觀、噪音、采光、交通狀況、公共配套設施、物業(yè)管理”等十四項評估標準。

遞件到房管局交易中心后，房管局會給予查核，出評估價，不收費。記者在《廣州市房地產買賣、登記申請表》上看到，對房屋進行評估的相關參考數據主要體現在“房屋狀況”一欄中，如“建筑面積、建筑總面積、建筑結構、層數、本層高度、使用性質、建筑時間、朝向、交通、距離馬路面、環(huán)境”等。

□　論事“這房子差價確實有點懸殊”

有人表示，二手成交量大增加工作難度

番禺區(qū)的評估價是否與成交價差別很大？中原地產番禺華進行副營業(yè)經理李志輝對記者表示，不能這么絕對地下結論，但是安先生的例子差價的確有點懸殊�！熬椭性�在廣奧成交的案例來看，基本上均價都是低于4000元／平方米的�！�

李認為，發(fā)生這樣的情況，買家感受最深的可能就在契稅金額上。但就參考價來說，番禺區(qū)尤其是洛溪、華南板塊一帶的房子，如果是幾年前買，單價較低，但近段時間升值確實很快，那么，房管局有可能按照當前市場一手價或者新的成交均價來衡量。

此外，番禺現在的二手房交易量大、速度快，要求當天遞件、當天過戶、當天出稅單。而出稅單之前便是要對成交物業(yè)先進行評估，有了估價之后才可計收契稅。如果政府部門人手不變，那么，這個工作量和工作強度和難度都將大幅增加。

□　影響“中介經紀們都很頭疼”

買家常誤解評估價是中介行制造問題

在采訪中了解到，在評估價與成交價差距大而使買家要多付出“1.5％契稅”的問題上，中介行的經紀們都十分頭痛，因為常有買家就此追究中介公司的責任。盡管這與中介行無關，但他們每次的解釋都十分費勁，買家也并不都能理解。

就此問題采訪了中原、滿堂紅、合富置業(yè)、順馳等大型中介行，也向番禺區(qū)各大樓盤如祈福新抱、星河灣等自身的租務部了解情況。從各行經紀人反映的情況看，番禺區(qū)二手房交易較廣州城區(qū)相比還有以下差別：1.出圖費250元。因為番禺樓盤多數沒有宗地圖，進行二手交易的話每一宗都要先出宗地圖，但廣州只按照面積計收即可；2.他項權利登記費為500元，最高收費達800元；而廣州城區(qū)方面收取該登記費為每證250元；3.契稅方面，廣州住宅類均為1.5％；番禺以住宅單價計算，超過4000元的為3％；

□　鏈接

以一單實際交易為例，記者讓匯瀚顧問公司進行解釋及計算。交易價24.3萬元，面積81.26平方米，評估價21.8264萬元，貸款額10萬元，借款年限10年。

由房管局直接收取，房管局按實際評估價收取相關費用，以下費用為預計費用，多退少補。買賣雙方按國家規(guī)定各付各稅，以房管局的稅單為準。（肖陽）