5月24日，北京街道上，平時喜歡閑坐的大爺大媽們已沒了蹤影，白花花的太陽讓人覺得渾身疲乏。然而，在去往翠城經(jīng)濟適用房開發(fā)區(qū)的路上，卻是一派熱鬧景象。

　　出 租車上，當(dāng)聽說要去十八里堡附近時，司機馬上接口說：“是去翠城看房吧，我就住附近，翠城可‘火’了!這兒地理位置不錯，就在四環(huán)邊上，3180塊錢一平米，要能買到可真值�！庇浾唠S即問起是否知道今天翠城的排號情況時，司機卻搖頭說：“哪那么容易知道啊，經(jīng)濟適用房不是那么容易買的，排到號的一般都是內(nèi)部有人，提前把放號的消息告訴他。一般人排號得排幾天，好不容易輪到了，號卻沒了，有一處經(jīng)濟適用房還沒動工時，號就排沒了，你們?nèi)タ纯窗桑�但想排號，可別抱太大希望了。”

　　車剛拐上京沈高速路，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地就看見了翠城的樓區(qū)，一期工程已經(jīng)入住，二期工程也已修起了模子，看來就差裝修了。車還沒停穩(wěn)，已經(jīng)看到絡(luò)繹不絕的人在翠城售樓處進進出出，看來翠城確實很“火”。從售樓處停放的車看，并不都是自己驅(qū)車而來，打車或者坐公交車來的老百姓不在少數(shù)。

　　剛要步入排號大廳，看著擠得水泄不通的人群，記者一下被怔住了：這么多人排號，那得排到什么時候呀？此時，正好印證了出租司機說的話：就算好不容易輪到了，號還是不一定能有。

　　這時，恰巧一對老夫婦拿著號擠出來，一邊擦拭著額頭上的汗水，一邊喜滋滋地說道：“我們是一大清早就來排的，還行，排了6個多小時就排到了。”說著，老倆口在房沿下坐了下來，一遍又一遍地看著手中排到的號，滿臉喜悅�！斑@次不算難排，上次，我們也是排經(jīng)濟適用房的號，排了一晚上，可剛排到我們時，號卻沒了，這次只要交3萬塊錢的認(rèn)購金就能拿到號，一期已經(jīng)有人住了，反映還不錯，你們趕緊排吧，不然就沒了，多好的機會啊�！卑⒁虩崆榈貙τ浾哒f。

　　放眼望去，排號的人們都異常地興奮，有的還不停地打著手機告訴親戚朋友，讓他們快來排號。一位熱情的售樓小姐告訴記者：“我們放號截止到明天下午3點，2007年入住，這已是二期工程，一期已經(jīng)入住�！薄澳悄芘诺教枂�？”記者問。“能啊，只要填一張登記表，交3萬塊錢的認(rèn)購金就能拿到號了�！薄皩�買房者還有其他條件限制嗎？比如，收入什么的？”“哦，沒有，只要你拿著本人身份證、本地戶口本及3萬塊錢的現(xiàn)金就可以了�！�

　　走出翠城售樓處時，看著來來回回不斷進出的人群，不禁為這些買房的人慶幸，他們排號雖并不像出租車司機所說的那樣艱難，但有一個問題卻縈繞在心：這里所售的經(jīng)濟適用房似乎不像規(guī)定的那樣對購房者作出限定，難道這些買房人都是低收入者？經(jīng)濟適用房究竟經(jīng)濟了誰呢？　　

　　經(jīng)濟適用房經(jīng)濟了誰？

　　主持人：宋梅

　　嘉賓：

　　汪利娜 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員

　　袁鋼明 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所宏觀經(jīng)濟研究室主任

　　劉維新 中國城市經(jīng)濟學(xué)會秘書長、《中國房地產(chǎn)金融》常務(wù)副主編

　　左暉 北京鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理

　　爭論之一：新規(guī)是否使經(jīng)濟適用房縮水

　　主持人：為加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理，建設(shè)部會同國家發(fā)展和改革委、國土資源部、人民銀行共同制定了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，并于5月20日開始正式實施。該辦法對經(jīng)濟應(yīng)用房的戶型標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、銷售價格進行了嚴(yán)格控制。新規(guī)出臺會不會使北京的經(jīng)濟適用房市場縮水？對目前的商品房及整個房地產(chǎn)業(yè)有何影響？

　　汪利娜：這個規(guī)定不會使經(jīng)濟適用房市場縮水，因為經(jīng)濟適用房銷售的對象隊伍很龐大，市場上對經(jīng)濟適用房的需求非常大，不太可能縮水；有些開發(fā)商之所以擔(dān)憂這個問題，其實是在擔(dān)心經(jīng)濟適用房的平均價位。

　　新規(guī)定只是把進入的門檻提高了，無論是資本金的提高，還是土地供應(yīng)制度的嚴(yán)格，都提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這將迫使開發(fā)商重新洗牌，一些自身資質(zhì)比較差的開發(fā)商就會被淘汰掉；此外，開發(fā)商們的利潤可能也不會再像從前那么大，過去的經(jīng)濟適用房市場從一定意義上來說是一種扭曲了的市場，真正合理的市場應(yīng)當(dāng)回歸到由供求來決定。

　　袁鋼明：經(jīng)濟適用房是控制我國房地產(chǎn)過熱的一種方式。同一個地段，商品房一個價格，經(jīng)濟適用房一個價格，經(jīng)濟適用房比商品房要便宜10%到15%，這樣自然會對商品房價格有一個拉動作用。從一定程度上說，經(jīng)濟適用房抑制了商品房的房價。

　　房地產(chǎn)業(yè)存在惡性泡沫，這就需要進行嚴(yán)格的控制，而經(jīng)濟適用房就是一種控制手段，它對房地產(chǎn)業(yè)有著積極意義。

　　左暉：經(jīng)濟適用房制自實行以來，就是優(yōu)劣參半。新規(guī)應(yīng)該不會使經(jīng)濟適用房市場縮水。從買房者來看，還是長期居住和購買后作為過渡的居多，真正用來投資的并不多，所以，北京經(jīng)濟適用房的需求量還是很大的。我們公司做的是二手房市場，二手經(jīng)濟適用房只占我們業(yè)務(wù)的8%，所以，新規(guī)對我們沒有什么影響。

　　爭論之二：對低收入者意義有多大

　　主持人：為了使政府有限的財力和資源真正用于保障收入較低、住房較困難的家庭，《辦法》對經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象和面積標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定，從銷售上，凡是購買經(jīng)濟適用房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。確需出售的，可以按不高于購買時的單價出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購等等。這些規(guī)定對中低收入者來說有什么實際意義？

　　汪利娜：新規(guī)定對消費者來說是一個利好因素，原來只是從收入上來對購房者作出限定，現(xiàn)在還從供給上進行了限定。當(dāng)然，最終能對消費者產(chǎn)生什么直接的影響，現(xiàn)在還不好說。應(yīng)該看到，實施新規(guī)的初衷是好的，可究竟能實行到什么程度？效果怎樣？還涉及到各級政府的經(jīng)營管理水平，以及各個地方的具體情況。在操作上也不是沒有漏洞可鉆，根據(jù)最新的經(jīng)濟適用房上市政策，辦理產(chǎn)權(quán)證未滿五年的經(jīng)濟適用房上市交易，其交易價格不得高于原價，所以該價格限制很有可能會導(dǎo)致合同外的交易行為，也就是俗稱的“黑白合同”。

　　劉維新：經(jīng)濟適用房自1998年建設(shè)以來，已有6年的歷史，它的初衷是為了解決中低收入者的住房問題。然而，從立項、開發(fā)、建設(shè)、銷售到消費各個環(huán)節(jié)，并不能滿足真正的低收入者。由于沒有確立中低收入者的界定標(biāo)準(zhǔn)，更沒有確立該由誰來確定、如何認(rèn)定等，政策只規(guī)定了價格構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)，沒有明確建造標(biāo)準(zhǔn)，比如，什么是符合中低收入家庭的實際需要戶型？每套住宅建造多少平方米？其結(jié)果是開發(fā)商從自身利益出發(fā)，絕對不會主動替政府把關(guān)，而是誰有能力買，就賣給誰，什么樣的戶型好就建設(shè)什么樣的房子。而且，因為經(jīng)濟適用房，政府給予了免交土地出讓金等優(yōu)惠政策，其價格大大低于商品房，這樣，理所當(dāng)然地要大量擠占商品房市場。現(xiàn)在的新規(guī)能真正規(guī)避這種狀況滿足中低收入者？我看未必。

　　左暉：經(jīng)濟適用房作為一項政策性的保障措施，它的初衷是好的，可是會出現(xiàn)悖論。經(jīng)濟適用房究竟能不能保障中低收入者的利益，應(yīng)看它的限定。第一，規(guī)定年收入6萬元以下的人才能購買，6萬元以下到底算不算中低收入？第二，6萬元以下的人是否就能買得起經(jīng)濟適用房？現(xiàn)在買一套經(jīng)濟適用房的價錢是在32萬元左右，這對于中低收入者來說未必就是一個小數(shù)目。第三，年收入6萬元以上的，是不是就能買得起商品房？這些都是需要考慮的問題。

　　爭論之三：政府是否應(yīng)該介入

　　主持人：在房地產(chǎn)業(yè)中，政府扮演的角色總是頗有爭議，特別是在經(jīng)濟適用房中，政府的介入導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房市場的雙軌制，對此，各方也有各種說法。政府究竟應(yīng)如何定位自己的角色？

　　汪利娜：政府應(yīng)該淡出房地產(chǎn)市場，不能總是一廂情愿地認(rèn)為市場該是什么樣。應(yīng)該肯定政府的初衷是好的，而我們看到政府出臺的一些規(guī)定的結(jié)果卻總是事與愿違。政府的干預(yù)，只會使房地產(chǎn)市場猶如打擺子，一會兒冷一會兒熱。比如，政府出臺的121文件，原本是想讓過熱的房地產(chǎn)降溫的，可結(jié)果怎樣呢？從今年1—3月份的房地產(chǎn)投資情況來看，達(dá)到了43%的歷史最高點。事實證明，房地產(chǎn)非但沒降溫而是更熱了，而這種熱往往是虛假催生的需求，它并不一定真實。

　　袁鋼明：政府當(dāng)然應(yīng)當(dāng)參與經(jīng)濟適用房市場，因為房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的投機性，如果完全市場化就會帶來巨大的惡性泡沫。而且，經(jīng)濟適用房有著公共事業(yè)的性質(zhì)，就需要政府的參與和控制。連最有投機性質(zhì)的股市都有各種限制，又何況是房地產(chǎn)業(yè)呢！

　　劉維新：政府參與是一個奇怪的現(xiàn)象。經(jīng)濟適用房既然是市場運作，政府就不應(yīng)參與進來，再說房地產(chǎn)泡沫是來源于商品房而不是經(jīng)濟適用房，政府完全不應(yīng)該對其進行干預(yù)。如果要干預(yù)，那就不要進入市場進行運作。有人認(rèn)為經(jīng)濟適用房和商品房的運作不同，它只是國家為了解決中低收入者的住房困難出臺的一種方式，可事實上，經(jīng)濟適用房還是要通過市場運作。所以，政府參與經(jīng)濟適用房市場，造成雙軌制的出現(xiàn)是一個很不合理的事情。

　　爭論之四：是否有存在必要

　　主持人：有專家認(rèn)為由于經(jīng)濟適用房管理成本太高，造成住宅市場的“雙軌”狀態(tài)，擾亂了市場秩序，各種改良措施的出臺也于事無補。因此，經(jīng)濟適用房應(yīng)該取消。經(jīng)濟適用房有沒有必要再存在下去呢？

　　袁鋼明：經(jīng)濟適用房當(dāng)然有存在的必要。但目前經(jīng)濟適用房確實存在許多弊端。一方面我國已有大量低房源供給存在，政府就不應(yīng)該再進行過多的補給。其實，在國外，對于這些購買者來說，只需要能解決一個住宿就行，政府沒有必要給予這么大的財政補貼。另一方面，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制購買者的身份，比如在日本，對購買經(jīng)濟適用房的居民身份就做了嚴(yán)格的限制，避免不該得到這種政策優(yōu)惠的人得到優(yōu)惠，而真正的中低收入者卻得不到利益的現(xiàn)象。

　　但是，我們不能因為這些弊端、違規(guī)操作，就取消經(jīng)濟適用房，應(yīng)該看到經(jīng)濟適用房在房地產(chǎn)業(yè)中的積極意義，而且從購買經(jīng)濟適用房的人來看，還是不富裕的占多數(shù)，而且它的需求非常大。從目前來看，經(jīng)濟適用房的存在有著重要意義。

　　劉維新：我認(rèn)為經(jīng)濟適用房沒有必要存在，至少在目前這個階段來看，沒有必要再存在下去了。第一，它把政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任委托給了開發(fā)商，開發(fā)商當(dāng)然是趨利的，這樣就限制不了利潤率。第二，它造成了雙軌制。這種雙軌制又導(dǎo)致了雙軌的價格，擾亂了市場，而且還導(dǎo)致了不正之風(fēng)泛濫。第三，銀行承擔(dān)了很大的風(fēng)險。在經(jīng)濟適用房的貸款上，銀行得貸出75%，這是非常危險的。

　　汪利娜：是否實行經(jīng)濟適用房，應(yīng)該根據(jù)各地的具體情況，不應(yīng)該搞一刀切，比如說中西部地區(qū)，房價本來就不高，就沒必要搞經(jīng)濟適用房，如果需要拿出大量的財政補貼，恐怕反而會使房地產(chǎn)市場處于一種不正常狀態(tài)。

　　要解決中低收入者的住房，光是在數(shù)量上下功夫是沒用的，應(yīng)該實現(xiàn)市場上多元化的供給，為什么不能買二手房呢？為什么不能租廉價房？與其不斷地在數(shù)量上進行擴張，不如好好建立健全二手房法規(guī)，規(guī)范好廉價房屋的租售市場，利用好現(xiàn)有的存量房。

　　左暉：經(jīng)濟適用房是否應(yīng)當(dāng)存在，首先應(yīng)該把它存在的前提搞清楚。為了解決低收入者的住房而發(fā)展二手房市場、廉租房市場，這倒不一定。我認(rèn)為，二手房市場、廉租房市場，從政策的層面上來說已經(jīng)做得差不多了，剩下的就是看市場如何發(fā)展，如何運作，在這個問題上，政府并不適宜過多參與。

　　責(zé)任編輯：原霞