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經(jīng)濟適用房到底“經(jīng)濟”了誰? 是改良還是淡出?
青島新聞網(wǎng)  2004-06-01 15:56:45 人民網(wǎng)-中國經(jīng)濟周刊

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  《中國經(jīng)濟周刊》記者宋梅/北京報道 

  現(xiàn)場報道 火爆的經(jīng)濟適用房

  5月24日,北京街道上,平時喜歡閑坐的大爺大媽們已沒了蹤影,白花花的太陽讓人覺得渾身疲乏。然而,在去往翠城經(jīng)濟適用房開發(fā)區(qū)的路上,卻是一派熱鬧景象。

  出
租車上,當(dāng)聽說要去十八里堡附近時,司機馬上接口說:“是去翠城看房吧,我就住附近,翠城可‘火’了!這兒地理位置不錯,就在四環(huán)邊上,3180塊錢一平米,要能買到可真值!庇浾唠S即問起是否知道今天翠城的排號情況時,司機卻搖頭說:“哪那么容易知道啊,經(jīng)濟適用房不是那么容易買的,排到號的一般都是內(nèi)部有人,提前把放號的消息告訴他。一般人排號得排幾天,好不容易輪到了,號卻沒了,有一處經(jīng)濟適用房還沒動工時,號就排沒了,你們?nèi)タ纯窗桑肱盘,可別抱太大希望了。”

  車剛拐上京沈高速路,遠(yuǎn)遠(yuǎn)地就看見了翠城的樓區(qū),一期工程已經(jīng)入住,二期工程也已修起了模子,看來就差裝修了。車還沒停穩(wěn),已經(jīng)看到絡(luò)繹不絕的人在翠城售樓處進進出出,看來翠城確實很“火”。從售樓處停放的車看,并不都是自己驅(qū)車而來,打車或者坐公交車來的老百姓不在少數(shù)。

  剛要步入排號大廳,看著擠得水泄不通的人群,記者一下被怔住了:這么多人排號,那得排到什么時候呀?此時,正好印證了出租司機說的話:就算好不容易輪到了,號還是不一定能有。

  這時,恰巧一對老夫婦拿著號擠出來,一邊擦拭著額頭上的汗水,一邊喜滋滋地說道:“我們是一大清早就來排的,還行,排了6個多小時就排到了。”說著,老倆口在房沿下坐了下來,一遍又一遍地看著手中排到的號,滿臉喜悅!斑@次不算難排,上次,我們也是排經(jīng)濟適用房的號,排了一晚上,可剛排到我們時,號卻沒了,這次只要交3萬塊錢的認(rèn)購金就能拿到號,一期已經(jīng)有人住了,反映還不錯,你們趕緊排吧,不然就沒了,多好的機會啊!卑⒁虩崆榈貙τ浾哒f。

  放眼望去,排號的人們都異常地興奮,有的還不停地打著手機告訴親戚朋友,讓他們快來排號。一位熱情的售樓小姐告訴記者:“我們放號截止到明天下午3點,2007年入住,這已是二期工程,一期已經(jīng)入住!薄澳悄芘诺教枂?”記者問。“能啊,只要填一張登記表,交3萬塊錢的認(rèn)購金就能拿到號了!薄皩I房者還有其他條件限制嗎?比如,收入什么的?”“哦,沒有,只要你拿著本人身份證、本地戶口本及3萬塊錢的現(xiàn)金就可以了!

  走出翠城售樓處時,看著來來回回不斷進出的人群,不禁為這些買房的人慶幸,他們排號雖并不像出租車司機所說的那樣艱難,但有一個問題卻縈繞在心:這里所售的經(jīng)濟適用房似乎不像規(guī)定的那樣對購房者作出限定,難道這些買房人都是低收入者?經(jīng)濟適用房究竟經(jīng)濟了誰呢?  

  經(jīng)濟適用房經(jīng)濟了誰?

  主持人:宋梅

  嘉賓:

  汪利娜 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員

  袁鋼明 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所宏觀經(jīng)濟研究室主任

  劉維新 中國城市經(jīng)濟學(xué)會秘書長、《中國房地產(chǎn)金融》常務(wù)副主編

  左暉 北京鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理

  爭論之一:新規(guī)是否使經(jīng)濟適用房縮水

  主持人:為加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理,建設(shè)部會同國家發(fā)展和改革委、國土資源部、人民銀行共同制定了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》,并于5月20日開始正式實施。該辦法對經(jīng)濟應(yīng)用房的戶型標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、銷售價格進行了嚴(yán)格控制。新規(guī)出臺會不會使北京的經(jīng)濟適用房市場縮水?對目前的商品房及整個房地產(chǎn)業(yè)有何影響?

  汪利娜:這個規(guī)定不會使經(jīng)濟適用房市場縮水,因為經(jīng)濟適用房銷售的對象隊伍很龐大,市場上對經(jīng)濟適用房的需求非常大,不太可能縮水;有些開發(fā)商之所以擔(dān)憂這個問題,其實是在擔(dān)心經(jīng)濟適用房的平均價位。

  新規(guī)定只是把進入的門檻提高了,無論是資本金的提高,還是土地供應(yīng)制度的嚴(yán)格,都提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。這將迫使開發(fā)商重新洗牌,一些自身資質(zhì)比較差的開發(fā)商就會被淘汰掉;此外,開發(fā)商們的利潤可能也不會再像從前那么大,過去的經(jīng)濟適用房市場從一定意義上來說是一種扭曲了的市場,真正合理的市場應(yīng)當(dāng)回歸到由供求來決定。

  袁鋼明:經(jīng)濟適用房是控制我國房地產(chǎn)過熱的一種方式。同一個地段,商品房一個價格,經(jīng)濟適用房一個價格,經(jīng)濟適用房比商品房要便宜10%到15%,這樣自然會對商品房價格有一個拉動作用。從一定程度上說,經(jīng)濟適用房抑制了商品房的房價。

  房地產(chǎn)業(yè)存在惡性泡沫,這就需要進行嚴(yán)格的控制,而經(jīng)濟適用房就是一種控制手段,它對房地產(chǎn)業(yè)有著積極意義。

  左暉:經(jīng)濟適用房制自實行以來,就是優(yōu)劣參半。新規(guī)應(yīng)該不會使經(jīng)濟適用房市場縮水。從買房者來看,還是長期居住和購買后作為過渡的居多,真正用來投資的并不多,所以,北京經(jīng)濟適用房的需求量還是很大的。我們公司做的是二手房市場,二手經(jīng)濟適用房只占我們業(yè)務(wù)的8%,所以,新規(guī)對我們沒有什么影響。

  爭論之二:對低收入者意義有多大

  主持人:為了使政府有限的財力和資源真正用于保障收入較低、住房較困難的家庭,《辦法》對經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象和面積標(biāo)準(zhǔn)作出明確規(guī)定,從銷售上,凡是購買經(jīng)濟適用房的家庭未住滿5年,不允許按市場價格出售。確需出售的,可以按不高于購買時的單價出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購等等。這些規(guī)定對中低收入者來說有什么實際意義?

  汪利娜:新規(guī)定對消費者來說是一個利好因素,原來只是從收入上來對購房者作出限定,現(xiàn)在還從供給上進行了限定。當(dāng)然,最終能對消費者產(chǎn)生什么直接的影響,現(xiàn)在還不好說。應(yīng)該看到,實施新規(guī)的初衷是好的,可究竟能實行到什么程度?效果怎樣?還涉及到各級政府的經(jīng)營管理水平,以及各個地方的具體情況。在操作上也不是沒有漏洞可鉆,根據(jù)最新的經(jīng)濟適用房上市政策,辦理產(chǎn)權(quán)證未滿五年的經(jīng)濟適用房上市交易,其交易價格不得高于原價,所以該價格限制很有可能會導(dǎo)致合同外的交易行為,也就是俗稱的“黑白合同”。

  劉維新:經(jīng)濟適用房自1998年建設(shè)以來,已有6年的歷史,它的初衷是為了解決中低收入者的住房問題。然而,從立項、開發(fā)、建設(shè)、銷售到消費各個環(huán)節(jié),并不能滿足真正的低收入者。由于沒有確立中低收入者的界定標(biāo)準(zhǔn),更沒有確立該由誰來確定、如何認(rèn)定等,政策只規(guī)定了價格構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn),沒有明確建造標(biāo)準(zhǔn),比如,什么是符合中低收入家庭的實際需要戶型?每套住宅建造多少平方米?其結(jié)果是開發(fā)商從自身利益出發(fā),絕對不會主動替政府把關(guān),而是誰有能力買,就賣給誰,什么樣的戶型好就建設(shè)什么樣的房子。而且,因為經(jīng)濟適用房,政府給予了免交土地出讓金等優(yōu)惠政策,其價格大大低于商品房,這樣,理所當(dāng)然地要大量擠占商品房市場。現(xiàn)在的新規(guī)能真正規(guī)避這種狀況滿足中低收入者?我看未必。

  左暉:經(jīng)濟適用房作為一項政策性的保障措施,它的初衷是好的,可是會出現(xiàn)悖論。經(jīng)濟適用房究竟能不能保障中低收入者的利益,應(yīng)看它的限定。第一,規(guī)定年收入6萬元以下的人才能購買,6萬元以下到底算不算中低收入?第二,6萬元以下的人是否就能買得起經(jīng)濟適用房?現(xiàn)在買一套經(jīng)濟適用房的價錢是在32萬元左右,這對于中低收入者來說未必就是一個小數(shù)目。第三,年收入6萬元以上的,是不是就能買得起商品房?這些都是需要考慮的問題。

  爭論之三:政府是否應(yīng)該介入

  主持人:在房地產(chǎn)業(yè)中,政府扮演的角色總是頗有爭議,特別是在經(jīng)濟適用房中,政府的介入導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房市場的雙軌制,對此,各方也有各種說法。政府究竟應(yīng)如何定位自己的角色?

  汪利娜:政府應(yīng)該淡出房地產(chǎn)市場,不能總是一廂情愿地認(rèn)為市場該是什么樣。應(yīng)該肯定政府的初衷是好的,而我們看到政府出臺的一些規(guī)定的結(jié)果卻總是事與愿違。政府的干預(yù),只會使房地產(chǎn)市場猶如打擺子,一會兒冷一會兒熱。比如,政府出臺的121文件,原本是想讓過熱的房地產(chǎn)降溫的,可結(jié)果怎樣呢?從今年1—3月份的房地產(chǎn)投資情況來看,達(dá)到了43%的歷史最高點。事實證明,房地產(chǎn)非但沒降溫而是更熱了,而這種熱往往是虛假催生的需求,它并不一定真實。

  袁鋼明:政府當(dāng)然應(yīng)當(dāng)參與經(jīng)濟適用房市場,因為房地產(chǎn)業(yè)存在巨大的投機性,如果完全市場化就會帶來巨大的惡性泡沫。而且,經(jīng)濟適用房有著公共事業(yè)的性質(zhì),就需要政府的參與和控制。連最有投機性質(zhì)的股市都有各種限制,又何況是房地產(chǎn)業(yè)呢!

  劉維新:政府參與是一個奇怪的現(xiàn)象。經(jīng)濟適用房既然是市場運作,政府就不應(yīng)參與進來,再說房地產(chǎn)泡沫是來源于商品房而不是經(jīng)濟適用房,政府完全不應(yīng)該對其進行干預(yù)。如果要干預(yù),那就不要進入市場進行運作。有人認(rèn)為經(jīng)濟適用房和商品房的運作不同,它只是國家為了解決中低收入者的住房困難出臺的一種方式,可事實上,經(jīng)濟適用房還是要通過市場運作。所以,政府參與經(jīng)濟適用房市場,造成雙軌制的出現(xiàn)是一個很不合理的事情。

  爭論之四:是否有存在必要

  主持人:有專家認(rèn)為由于經(jīng)濟適用房管理成本太高,造成住宅市場的“雙軌”狀態(tài),擾亂了市場秩序,各種改良措施的出臺也于事無補。因此,經(jīng)濟適用房應(yīng)該取消。經(jīng)濟適用房有沒有必要再存在下去呢?

  袁鋼明:經(jīng)濟適用房當(dāng)然有存在的必要。但目前經(jīng)濟適用房確實存在許多弊端。一方面我國已有大量低房源供給存在,政府就不應(yīng)該再進行過多的補給。其實,在國外,對于這些購買者來說,只需要能解決一個住宿就行,政府沒有必要給予這么大的財政補貼。另一方面,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制購買者的身份,比如在日本,對購買經(jīng)濟適用房的居民身份就做了嚴(yán)格的限制,避免不該得到這種政策優(yōu)惠的人得到優(yōu)惠,而真正的中低收入者卻得不到利益的現(xiàn)象。

  但是,我們不能因為這些弊端、違規(guī)操作,就取消經(jīng)濟適用房,應(yīng)該看到經(jīng)濟適用房在房地產(chǎn)業(yè)中的積極意義,而且從購買經(jīng)濟適用房的人來看,還是不富裕的占多數(shù),而且它的需求非常大。從目前來看,經(jīng)濟適用房的存在有著重要意義。

  劉維新:我認(rèn)為經(jīng)濟適用房沒有必要存在,至少在目前這個階段來看,沒有必要再存在下去了。第一,它把政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任委托給了開發(fā)商,開發(fā)商當(dāng)然是趨利的,這樣就限制不了利潤率。第二,它造成了雙軌制。這種雙軌制又導(dǎo)致了雙軌的價格,擾亂了市場,而且還導(dǎo)致了不正之風(fēng)泛濫。第三,銀行承擔(dān)了很大的風(fēng)險。在經(jīng)濟適用房的貸款上,銀行得貸出75%,這是非常危險的。

  汪利娜:是否實行經(jīng)濟適用房,應(yīng)該根據(jù)各地的具體情況,不應(yīng)該搞一刀切,比如說中西部地區(qū),房價本來就不高,就沒必要搞經(jīng)濟適用房,如果需要拿出大量的財政補貼,恐怕反而會使房地產(chǎn)市場處于一種不正常狀態(tài)。

  要解決中低收入者的住房,光是在數(shù)量上下功夫是沒用的,應(yīng)該實現(xiàn)市場上多元化的供給,為什么不能買二手房呢?為什么不能租廉價房?與其不斷地在數(shù)量上進行擴張,不如好好建立健全二手房法規(guī),規(guī)范好廉價房屋的租售市場,利用好現(xiàn)有的存量房。

  左暉:經(jīng)濟適用房是否應(yīng)當(dāng)存在,首先應(yīng)該把它存在的前提搞清楚。為了解決低收入者的住房而發(fā)展二手房市場、廉租房市場,這倒不一定。我認(rèn)為,二手房市場、廉租房市場,從政策的層面上來說已經(jīng)做得差不多了,剩下的就是看市場如何發(fā)展,如何運作,在這個問題上,政府并不適宜過多參與。

  責(zé)任編輯:原霞

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