�。ㄐ侣勚軋�(bào)2004年5月18日?qǐng)?bào)道）在濟(jì)南、青島，那些因不明真相買到違規(guī)開發(fā)黑樓的市民，正面臨著無法辦理房產(chǎn)證的窘境。買了房不能合法辦理手續(xù)，已經(jīng)成為山東幾大城市的投訴熱點(diǎn)。對(duì)此，有關(guān)政府管理部門把責(zé)任都推到了開發(fā)商的違規(guī)建房上。而受騙的市民們則憤憤不平：政府部門為何不提早對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行監(jiān)管，為何 讓違規(guī)住宅一批又一批地投放到樓市？

　　記者一行人從濟(jì)南市區(qū)一直往東走，驅(qū)車大約30分鐘后，車在一個(gè)小區(qū)前停了下來。從外面往里看，根本就覺察不到什么異樣。不過，隨著天色的轉(zhuǎn)暗，成批成批的人被小四輪送到了這里……不一會(huì)兒，攪拌機(jī)的轟鳴聲已經(jīng)在耳邊響起，和方才的安靜截然不同的是，時(shí)間越晚，施工現(xiàn)場越發(fā)地?zé)狒[。

　　5月的濟(jì)南天氣并不炎熱，施工單位為什么偏偏選在晚上而且有點(diǎn)近似“偷偷摸摸”的作業(yè)？帶著這個(gè)疑問，記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　低價(jià)黑樓熱銷

　　據(jù)工地周圍的居民反映，到了晚上，這里特別鬧。據(jù)悉，白天建筑工地安靜得很�？墒且坏酵砩�6點(diǎn)鐘之后，情形就完全不一樣了：大探照燈一開、攪拌機(jī)一開，工人被一批批地送到工地，一派緊張勞作的景象。

　　通過調(diào)查，記者了解到，工人們之所以會(huì)拖到晚上才開工，是有“難言之隱”。事實(shí)上，這個(gè)工地屬于違規(guī)開發(fā)，在不久前才被國土資源部特派小組勒令停工。不過，上有政策，下有對(duì)策，你不讓我白天干，我就晚上偷著干，只要避開檢查小組的風(fēng)頭便“萬事大吉”了。

　　這片建筑物之所以違規(guī)，在當(dāng)?shù)剡�有兩個(gè)版本的說法：一是這塊土地為濟(jì)南市某區(qū)的教育局所擁有，開發(fā)商和教育部門的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商將多余的房子公開出售；另一版本則是開發(fā)商與村里協(xié)商買下此地，用作商品房開發(fā)。據(jù)知情人士介紹，到目前為止，這塊土地還沒有拿到土地開發(fā)許可證。

　　一個(gè)沒有拿到“證”的樓盤竟然公開銷售，另人費(fèi)解，但不可思議的是還會(huì)有人買，而銷售情況竟然不錯(cuò)。

　　一位在濟(jì)南房地產(chǎn)市場滾打多年的房產(chǎn)商一語道破天機(jī)，濟(jì)南市民的收入水平一直不高，沒有證的樓盤銷售價(jià)格也比較便宜，很多人也就不過問產(chǎn)權(quán)的事情，反正又不拿到交易市場進(jìn)行交易，一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨。

　　據(jù)資料顯示，目前在山東省投訴量日漸增多的也是有關(guān)房地產(chǎn)無證的投訴。在濟(jì)南、青島兩市有百萬平方米的商品房辦不下房產(chǎn)證，而青島有18000個(gè)住戶沒有拿到房產(chǎn)證。

　　住在沒有房產(chǎn)證的商品房里的，到底有多少人？

　　無房產(chǎn)證的住戶成千上萬

　　“具體數(shù)字，恐怕誰也答不上來”，至少濟(jì)南市“雙清辦”工作人員的心里是這么想的�！半p清辦”是由濟(jì)南市房管部門、城建部門、規(guī)劃部門以及財(cái)政部門、稅務(wù)部門、質(zhì)量監(jiān)督管理部門等關(guān)系房產(chǎn)建設(shè)、規(guī)劃、管理方方面面的多個(gè)部門抽派人手組成，而它的工作范圍便是查處濟(jì)南市不規(guī)范或者是違法開發(fā)、建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在“雙清辦”辦公室桌子上都堆著一摞摞的卷宗，據(jù)鄭主任介紹，這些卷宗收集了自1990年起不規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)告，不過這只是他們已發(fā)現(xiàn)的、有問題的項(xiàng)目中的一部分�！半p清辦”成立一年來，光是這些卷宗都沒有看完，而補(bǔ)救工作也只是做了一部分。

　　自濟(jì)南市開展“雙清”工作以來，關(guān)于房產(chǎn)證難辦的投訴電話接連不斷。買了房而拿不到房產(chǎn)證成為許多群眾的投訴熱點(diǎn)，大約占到一半的比例。濟(jì)南市房屋管理局的有關(guān)人士介紹，在濟(jì)南辦證難很多都是由于開發(fā)商的無證開發(fā)而導(dǎo)致的。

　　青島市類似的問題也在凸顯。有資料顯示，在青島市18000余戶不能辦證的房產(chǎn)中，涉及開發(fā)、建設(shè)單位的多達(dá)500余個(gè)，有相當(dāng)部分是因?yàn)殚_發(fā)商手續(xù)不全，導(dǎo)致居民拿不到房產(chǎn)證。其中：土地方面的原因占50％；規(guī)劃方面的原因占10％；竣工方面占3％；因找不到開發(fā)建設(shè)單位或開發(fā)建設(shè)單位注銷、吊銷方面原因的占13％；發(fā)票方面占21％；其他原因3％。

　　這些問題隨著濟(jì)南和青島房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，暴露的速度也在加快。

　　日前，濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w又報(bào)料，位于濟(jì)南市中區(qū)白馬山街道辦事處轄區(qū)的臘山路上，名為“白馬山莊·新苑”的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商竟然在五證全無的情況下公開出售房屋，而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在五證全無的情況下，業(yè)主根本就不可能拿到房產(chǎn)證，這也就意味著業(yè)主買了無證的房子。

　　類似的事情不勝枚舉。

　　開發(fā)商鉆政策空子

　　記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地批復(fù)到拿證過程非常復(fù)雜。

　　據(jù)“雙清辦”的鄭主任介紹，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商欲開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先要看所開發(fā)的地方是否是政府掛牌準(zhǔn)備公開出售的地皮。如果是，市土地局將會(huì)在公開媒體上進(jìn)行公示，然后拍賣，欲投標(biāo)者可以先登記，到公示期結(jié)束后，一般來說，三個(gè)月后，投標(biāo)者就可以進(jìn)入到拍賣中購買這塊土地。

　　而在拍賣之前，有關(guān)部門將會(huì)對(duì)欲售地皮進(jìn)行估價(jià)、規(guī)劃。這里將會(huì)有土地規(guī)劃部門出面進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查，這塊地皮未來的規(guī)劃圖也要一一報(bào)批，通過驗(yàn)證。其中包括這塊地未來的綠地面積應(yīng)該達(dá)到多少、人口密度、可開發(fā)的房產(chǎn)密度，以及這塊地皮的基礎(chǔ)價(jià)格，都得一一核算。

　　拍賣時(shí)，土地的開發(fā)權(quán)、使用權(quán)則是出價(jià)高者獲得。不過，房產(chǎn)商獲得土地后，必須要遵循規(guī)劃部門的規(guī)劃，比如要遵循《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。但不能超出《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)面積私自多開發(fā)，如果開發(fā)商超出規(guī)劃則意味著到時(shí)又會(huì)是五證不齊全。

　　工程結(jié)束后，進(jìn)行竣工驗(yàn)收也有一系列的嚴(yán)格規(guī)定�？⒐を�(yàn)收方面的原因：工程完工后，開發(fā)建設(shè)單位在不組織有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收的情況下，擅自安排居民入住；有的工程甚至根本就達(dá)不到工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致通不過竣工驗(yàn)收；有的開發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定繳納竣工驗(yàn)收手續(xù)費(fèi)，導(dǎo)致拿不到竣工驗(yàn)收證明。

　　另外，還有包括發(fā)票方面的原因：有些開發(fā)建設(shè)單位為了達(dá)到向居民收取代辦費(fèi)的目的，以不開發(fā)票相要挾，不代辦就不開發(fā)票；有些居民因開發(fā)單位倒閉、注銷、找不到其下落等原因，得不到發(fā)票，有些單位不具備開發(fā)資質(zhì)，以建職工宿舍、集資建房等名義，對(duì)外銷售商品房，無法出具售房發(fā)票而造成辦不了房產(chǎn)證。

　　土地出讓手續(xù)、欠繳土地出讓金、不能改變土地用途、按照規(guī)劃中進(jìn)行建房、竣工質(zhì)量、驗(yàn)收是否合格等等因素缺一不可。對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商，一系列程序下來，一是時(shí)間、進(jìn)度將拉大，另外，資金開支無形中也增加了很多。

　　一位在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打多年的人士為記者算了一筆賬，在濟(jì)南要按照正常的程序購買一塊地皮，平均每畝花費(fèi)不低于30萬元，再加上土地轉(zhuǎn)讓金以及其他一些花費(fèi)，平均下來，一畝地為35萬元左右。但是如果不走這些程序，卻可以以20萬元獲得原本要花費(fèi)35萬元的地皮。到了銷售階段，把每平方米的價(jià)格再降低些，只要在1000元以內(nèi)，房子的銷路也就不愁了�！袄�”字當(dāng)前，也由不得一些開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，出此下招。

　　歷史遺留問題期待早解決

　　顯然，導(dǎo)致辦證難卻不僅于此，鄭主任告訴記者，實(shí)際上可以把辦證難的原因歸結(jié)為幾個(gè)方面：違規(guī)開發(fā)、政策的變化、當(dāng)事人不懂相關(guān)法律等原因。

　　鄭介紹，由于國家在土地使用政策上的變化而導(dǎo)致無證，比如一些項(xiàng)目從開始建造到建好時(shí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變了。原本按照老標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)這個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目還有賺頭，但是費(fèi)用一提高，很多房地產(chǎn)商就賺不到錢了，于是一些房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)想辦法規(guī)避交費(fèi)，導(dǎo)致最后拿不到房產(chǎn)證。

　　“無證黑房為什么能夠銷售出去，關(guān)鍵是有這個(gè)市場需求，”鄭認(rèn)為。很多人都因?yàn)閳D便宜愿意購買這樣的商品房。他們通常認(rèn)為房子不到交易市場買賣，只是自己住，要不要房產(chǎn)證也就無所謂了。

　　不過，濟(jì)南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心主任宋友和還是認(rèn)為應(yīng)該盡快解決這個(gè)問題，他建議，一個(gè)城市只能有一個(gè)屬地管理機(jī)關(guān)發(fā)證，發(fā)房產(chǎn)證是房管局的一項(xiàng)管理職責(zé)，所以只要符合國家有關(guān)規(guī)定，房管局都要盡快辦理。在辦證難問題上，對(duì)歷史遺留問題，應(yīng)由土地規(guī)劃等部門重新審核其土地規(guī)劃情況，符合城市整體規(guī)劃的，補(bǔ)辦相應(yīng)手續(xù)后，予以權(quán)屬登記。對(duì)于集體土地，收為國有和收取土地出讓金后，也應(yīng)予以辦理房產(chǎn)證。

　　據(jù)悉，目前濟(jì)南市也正在朝著這個(gè)方向努力。在一份名為“濟(jì)南市建筑工程‘雙清’自查申報(bào)調(diào)查登記”的表格填寫說明中，記者看到，針對(duì)不同的原因造成的辦證難問題，“雙清辦”將會(huì)依照土地使用權(quán)獲得方式不同、年限不同、是否自動(dòng)要求接受查處等指標(biāo)給予不同的處理。

　　鄭解釋說，實(shí)際上，很多問題房是房產(chǎn)開發(fā)商到“雙清辦”補(bǔ)辦手續(xù)就能解決的，這樣也能更好地保證買到無證房的消費(fèi)者的合法利益。

　　但有關(guān)專家對(duì)此表示不能認(rèn)同：作為政府管理部門面對(duì)大量侵犯普通市民基本權(quán)益的違規(guī)行為，哪能以群眾負(fù)責(zé)任來推脫政府責(zé)任？又怎能坐等違規(guī)者上門來自糾違規(guī)，而明知無證開發(fā)頻頻涌現(xiàn)卻熟視無睹？（許修峰 徐 英）

    責(zé)任編輯：趙振宇