爭議：一頭霧水

　　1月16日，廣東媒體最先傳出消息，廣東省財政廳負責人1月15日在全省財政工作會議上透露：廣東可能在今年對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。

　　盡管很多國人對“物業(yè)稅”這個詞還很陌生，但似乎一夜之間，有關(guān)它的種種分析與猜測，已經(jīng)占據(jù)了國內(nèi)眾多媒體的版面或時段，各路官員、專家、學者、律師、業(yè)界人士，都從不同角度解讀這個尚未在內(nèi)地實行過的“神秘”稅種。

　　據(jù)悉，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60％，建筑成本只占40％。購房者買一套房子，房價中已經(jīng)包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等，以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)、土地占有的稅費太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房價過高的直接原因。

　　來自財政部的消息說，擬議中的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

　　但另有專業(yè)人士表示，為降房價而開征物業(yè)稅，實質(zhì)上是將開發(fā)商繳納的一部分稅費轉(zhuǎn)移給了消費者。消費者購房時的房價下降了，但以后的使用費用卻不斷上漲，一般的消費者對這筆長期費用根本承擔不起。

　　面對上述分歧很大甚至是針鋒相對的言論，關(guān)心這一問題又缺乏辨別的人難免一頭霧水。

　　2月19日，有媒體向國家稅務(wù)總局提出申請，要求采訪有關(guān)物業(yè)稅的問題。2月20日，國家稅務(wù)總局新聞宣傳中心回復：暫不接受采訪。該中心人士稱，目前媒體的相關(guān)報道和評論都是在炒作。

　　有專家認為，到目前為止，從新聞專業(yè)的角度來看，關(guān)于物業(yè)稅的報道，更像是一個媒體事件，而不像是真正的新聞事件。

　　年稅率   虛擬計算

　　關(guān)于開征物業(yè)稅的利弊，有人認為，是大勢所趨，當然是個利好；有人則認為，可能治標不治本，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問題。

　　中國城市經(jīng)濟學會副會長劉維新說：“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，稅收中存在的問題也暴露得越來越明顯，已經(jīng)到了不得不治理的階段�！彼�認為，房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅。

　　一些專家言之鑿鑿，說物業(yè)稅能平抑房價，一旦開征，未來房價將下降20％至30％左右。

　　而有些專家則對此不以為然，認為物業(yè)稅的實施很難直接降低房價。畢竟，物業(yè)稅只是制約房地產(chǎn)價格的諸多因素之一。

　　此外，物業(yè)稅會不會打擊以“買房出租”作為投資的購房形式？已購房該不該繳物業(yè)稅？是否真會出現(xiàn)“買房容易養(yǎng)房難”的情況？物業(yè)稅能抑制企業(yè)大面積“圈地運動”嗎？

　　這些問題，在不同的專家那里，或者說不同的發(fā)言者那里，都有不同的答案。采訪中，筆者發(fā)現(xiàn)，盡管有很多分歧，但不論是專家學者，還是業(yè)內(nèi)人士，大都表示，開征物業(yè)稅為時尚早。

　　中國人民大學教授朱青在接受采訪時坦言：“物業(yè)稅現(xiàn)在還是沒譜的事�！彼�認為，物業(yè)稅簡單說就是財產(chǎn)稅，有財產(chǎn)就得交稅，以前私房出租要繳稅，現(xiàn)在不出租也得交稅。物業(yè)稅在西方國家很成熟，但在我國目前還不具備開征的條件。

　　開征  要過三關(guān)

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌分析，物業(yè)稅幾乎關(guān)系到每個城市居民的切身利益。所以，分析也好，預(yù)測也罷，不能只算經(jīng)濟賬，也應(yīng)該考慮調(diào)控對象的承受能力和社會現(xiàn)實。這是物業(yè)稅開征面臨的第一道門檻。

　　北京聯(lián)美置業(yè)有限公司副總經(jīng)理王宇的說法更形象：“開征物業(yè)稅，對買房的老百姓來說，是把原來一次交清的錢分多次交，等于快刀變成了慢刀。但不管是快刀還是慢刀，都是切到老百姓身上。”

　　開征物業(yè)稅的第二道門檻是，國內(nèi)物業(yè)價值評估體系尚未完善�，F(xiàn)在，我國城市土地管理采用批租形式。而開征物業(yè)稅后，土地的供應(yīng)和交易基本上沒有限制，但是對土地的使用要定期進行評估。如何合理評估不斷變化的土地和房屋價值，從而征收物業(yè)稅，將是有關(guān)方面必須面臨的重要問題。體系未建立，配套不完善，市場不規(guī)范，如此情況下，開征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會問題。

　　還有一道門檻是，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很不平衡。王宇認為，目前，在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，如北京、上海、廣州、深圳，可以搞物業(yè)稅試點。因為，這些地方的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。但在低收入地區(qū)開征物業(yè)稅，還不太現(xiàn)實。尤其是對那些財政困難的地方政府來說，現(xiàn)在開征物業(yè)稅，可能會遇到阻力。

　　博弈  利弊權(quán)衡

　　有分析認為，目前看，物業(yè)稅僅僅是個話題。但它好像一個多棱鏡，可以讓人們看見各種利益的博弈。

　　從政府角度看，開征物業(yè)稅主要有兩方面好處―――――

　　其一，增加稅收，保證地方固定資產(chǎn)投入資金的穩(wěn)定來源。在全國房地產(chǎn)界頗有名氣的秦兵律師說，現(xiàn)在征收土地出讓金，實際上是本屆政府把后面十三屆政府（65年）的錢都收進來了，全世界都沒有這種事情。所以，開征物業(yè)稅是個解決的辦法，否則，以后的政府就不好辦了。

　　其二，改善不動產(chǎn)市場的市場架構(gòu)。一旦征稅全面鋪開，則可以通過稅率對房地產(chǎn)市場的炒賣、虛高、泡沫等情況進行調(diào)節(jié)，以及限制高檔物業(yè)。

　　一些房地產(chǎn)商對開征物業(yè)稅反應(yīng)積極。王宇說，土地出讓金不再一次性交納，可使房地產(chǎn)商的直接投資降低了一大塊，也有助于加快房屋周轉(zhuǎn)率，活躍二級市場。更重要的是，此舉能有效杜絕個別發(fā)展商的“圈地”行為，保證市場穩(wěn)健發(fā)展。

　　但是，在中國，開征新稅種的問題是由中央定的，各地沒有開征物業(yè)稅的權(quán)力。如果一些地方希望試點，必須得到中央的認可。從法律角度來看，試點期間也是不能稱為“物業(yè)稅”的。 

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　　物業(yè)稅開征能否引發(fā)“移民潮”

　　專家介紹說，美國各州都會對公司或個人的不動產(chǎn)進行估價征稅，年稅率在該年度該不動產(chǎn)市場價值的1％至2％之間。此外，每一個縣或市也會額外要求不動產(chǎn)所有人繳納0.25％至0.5％的不動產(chǎn)稅。因此，當一個地區(qū)的不動產(chǎn)稅隨著經(jīng)濟發(fā)展而比周邊地區(qū)高的時候，會導致美國“城際間的移民潮”，甚至同一城市的不同片區(qū)之間，由于土地價值不同而導致物業(yè)稅不同，也會出現(xiàn)“同城區(qū)間移民潮”。

　　對于傳言中的物業(yè)稅，廣東一些打算近期買房的人說，如果房價真會因此而下跌，那么他們將把購房計劃推遲。他們認為，如果政府要征物業(yè)稅，應(yīng)該權(quán)衡利弊，不讓先買房的人吃虧，也不會讓后來的人吃虧。