某房地產(chǎn)開發(fā)公司問：目前，因房地產(chǎn)廣告宣傳引發(fā)的糾紛不少。法律對房地產(chǎn)廣告、宣傳資料是如何定性的？進行房地產(chǎn)廣告宣傳應該注意哪些方面的問題？

　　山東德衡律師事務所劉景昆律師答：

　　房地產(chǎn)廣告屬于商業(yè)廣告的一種。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，商業(yè)廣告為要約邀請。要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，不構(gòu)成合同內(nèi)容。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約一經(jīng)對方承諾，其內(nèi)容即構(gòu)成合同內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)廣告的一般內(nèi)容不構(gòu)成要約，但如其內(nèi)容符合下列條件之一，則轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容：一、廣告的內(nèi)容寫入了商品房買賣合同中，成為合同的一部分。二、根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋的有關(guān)規(guī)定，未寫入商品房買賣合同中的廣告內(nèi)容，如果其內(nèi)容具體確定，且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，該內(nèi)容亦構(gòu)成要約，其一經(jīng)買受人承諾即構(gòu)成合同的組成部分。

　　房地產(chǎn)廣告產(chǎn)生糾紛大致有以下幾種原因：一是進行廣告宣傳時，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計尚未通過政府批準，廣告宣傳的內(nèi)容與政府批準后的規(guī)劃設(shè)計不一致；二是進行廣告宣傳后，與廣告宣傳內(nèi)容有關(guān)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計等等又發(fā)生了變更；三是廣告宣傳中的某些表述與實際情況存在不相符合的地方；四是有些房地產(chǎn)廣告是由銷售代理商對外發(fā)布的，而開發(fā)商對其審查不嚴，致使廣告內(nèi)容出現(xiàn)了某些偏差，等等。

　　針對這幾種原因，開發(fā)商在進行廣告宣傳中應該注意以下幾點：一是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計尚未通過政府批準之前，不應在廣告中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況作詳細描述，以免誤導廣告受眾；二是廣告宣傳的內(nèi)容應真實，特別是對那些內(nèi)容確定且可能影響到定價或購房人決策的部分，應實事求是、切合實際；三是涉及小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計等可能發(fā)生變更的情況，應向買受人說明，并在簽訂的房屋買賣合同中詳細注明；四是對委托銷售代理機構(gòu)對外發(fā)布的廣告，開發(fā)商應從前述幾點對廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴格審查。