北京市政府加緊討論33號(hào)令補(bǔ)充規(guī)定
本報(bào)記者李一戈北京報(bào)道
一年前，當(dāng)國(guó)土資源部11號(hào)令(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》)和北京市政府33號(hào)令(《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》)2002年7月1日開始施行的時(shí)候，房地產(chǎn)界一片驚呼：“土地革命了。”
然而，一年多過(guò)去，作為首善之區(qū)的北京，土地出讓方式一如往日。近日，傳出消息說(shuō)，北京真正的土地革命醞釀良久，即將發(fā)力。風(fēng)暴正在逼近。
一刀切還是不切？
北京市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)苗樂(lè)如最近非常累，不是局里的工作累，而是一個(gè)又一個(gè)的會(huì)開得累。
2003年12月以來(lái)，北京市委、市政府及北京市國(guó)土房管局、北京市發(fā)改委、北京市建委、北京市規(guī)劃委連續(xù)多次召開會(huì)議，專題討論出臺(tái)北京市政府33號(hào)令補(bǔ)充規(guī)定。
2003年12月3日，北京市政府召開市長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議，討論國(guó)家有關(guān)部門對(duì)北京市土地市場(chǎng)的督察結(jié)果及停止經(jīng)營(yíng)性土地協(xié)議出讓等問(wèn)題。12月26日，市國(guó)土房管局等四部門召開聯(lián)席會(huì)議，討論落實(shí)市長(zhǎng)辦公會(huì)議精神等問(wèn)題。
12月30日上午10：00，苗樂(lè)如又一次主持召開專門會(huì)議，繼續(xù)討論修改33號(hào)令的有關(guān)事宜；當(dāng)日下行，北京市政府主管副市長(zhǎng)主持召開有關(guān)部門參加的專題會(huì)議，主題還是33號(hào)令補(bǔ)充規(guī)定。
1月2日，北京市委召開全體會(huì)議，再次討論修改33號(hào)令的有關(guān)問(wèn)題。直至目前，類似的討論會(huì)議仍在召開之中。作為國(guó)土房管局的局長(zhǎng)，苗樂(lè)如當(dāng)然會(huì)很辛苦。
有關(guān)修改33號(hào)令的每一次會(huì)議，爭(zhēng)論相當(dāng)激烈。譬如12月30日下午的會(huì)議，一直開到夜里，苗樂(lè)如局長(zhǎng)僅以兩個(gè)面包充饑。
爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于，修改33號(hào)令，停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，是一刀切還是不切，是從緊還是從寬？
這并不是一個(gè)簡(jiǎn)單地可以說(shuō)“YES”或“NO”的問(wèn)題。不過(guò)，與其說(shuō)這個(gè)問(wèn)題是在考驗(yàn)苗樂(lè)如，不如說(shuō)是在考驗(yàn)北京市政府。
突擊批地1億平方米？
在北京市的土地出讓諸多問(wèn)題上，絕不只有苗樂(lè)如一個(gè)人在承受著巨大的壓力。
11月底結(jié)束的5部委對(duì)全國(guó)土地市場(chǎng)的督察結(jié)果，北京市的得分甚低。據(jù)國(guó)土資源部一位不愿意透露姓名的人士說(shuō)，北京市土地市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，在全國(guó)數(shù)一數(shù)二。這位人士說(shuō)，據(jù)檢查，北京市協(xié)議土地出讓的比例占98%以上，而其中50%涉嫌違規(guī)。因?yàn)樵摱讲旖Y(jié)果直接上報(bào)國(guó)務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)，北京市政府領(lǐng)導(dǎo)感覺到的壓力可想而知。
雖然國(guó)土部認(rèn)為北京市大批協(xié)議出讓的土地有違規(guī)之嫌，但在北京市看來(lái)，他們的協(xié)議出讓的土地都是合法的，因?yàn)楸本┦性谪瀼貒?guó)土資源部11號(hào)令時(shí)，給協(xié)議出讓土地開了幾個(gè)口子。
北京市政府33號(hào)令第一條開宗明義提出，“自2002年7月1日起，凡在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)利用國(guó)有土地進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、寫字樓及商品住宅等經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的項(xiàng)目用地，不具備規(guī)定條件的，停止辦理國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)”。
但文件對(duì)“在2002年6月30日前，已經(jīng)取得市計(jì)劃主管部門的立項(xiàng)批復(fù)和市規(guī)劃主管部門的規(guī)劃意見書或?qū)彾ㄔO(shè)計(jì)方案通知書、規(guī)劃用地許可證，但尚未辦理土地征用手續(xù)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地”，指出了幾條迷津。按照這些出路，這些土地均可在2002年10月31日、12月31日或最遲在2003年3月31日以前，獲準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)證。由于非典的影響，辦理土地使用權(quán)證的截止時(shí)限甚至被一再后延。
北京市發(fā)改委一位官員曾在私下里透露，33號(hào)令出臺(tái)以來(lái)，北京市協(xié)議出讓的土地估計(jì)達(dá)1億平方米。這個(gè)數(shù)字未經(jīng)官方證實(shí)。
1億平方米土地是什么概念？2003年1-11月，北京市商品房竣工面積為1740萬(wàn)平方米，這是歷年來(lái)最高的，但全年不會(huì)超過(guò)2000萬(wàn)平方米。以平均容積率為1計(jì)算，2003年土地開發(fā)面積約2000萬(wàn)平方米。1億平方米土地足夠北京市現(xiàn)有開發(fā)商大干5年。
這還不算。33號(hào)令還為以后的土地協(xié)議出讓開了幾個(gè)大大的口子：“綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、危舊房改造項(xiàng)目以及其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，因和其他非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目確實(shí)不可分割，而不能進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開交易的”；“屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地確需協(xié)議出讓的”；“市政府批準(zhǔn)的其他經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地�！�
“不要說(shuō)開了五六個(gè)口子，就是只開一個(gè)口子，也夠開發(fā)商用�！北本┦心持禺a(chǎn)商對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。而33號(hào)令的這幾個(gè)口子，可以說(shuō)無(wú)所不包，足以將所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目裝進(jìn)去。
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則向地產(chǎn)商們傳授了在11號(hào)令之下獲取土地的幾條真經(jīng)：除了資本市場(chǎng)中的幾種運(yùn)作情況外，還可以通過(guò)與擁有土地資源的企業(yè)合作、與擁有土地資源的項(xiàng)目合作、與擁有開發(fā)土地的公司合作，來(lái)獲得協(xié)議出讓土地。
這就是2002-2003年，北京市協(xié)議出讓土地的比例高達(dá)98%以上的原因。
現(xiàn)在，到了不得不正視并且堅(jiān)決解決這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候了。
“誰(shuí)也躲不過(guò)去”
“現(xiàn)在的核心問(wèn)題是，中央作出的決定，地方必須堅(jiān)決執(zhí)行，誰(shuí)也躲不過(guò)去，”任志強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目協(xié)議土地出讓，必須先砍了這一刀再說(shuō)�！�
沒(méi)錯(cuò)，北京市已經(jīng)先砍了一刀。1月9日，北京市國(guó)土房管局、北京市發(fā)改委、北京市建委、北京市規(guī)劃委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目暫停受理審批的通知》稱，“根據(jù)2003年12月3日市長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議精神和2003年12月26日市發(fā)展和改革委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)、市規(guī)劃委員會(huì)、市國(guó)土資源和房屋管理局等四部門會(huì)議意見，經(jīng)報(bào)市政府批準(zhǔn)，自2004年1月9日起，市各級(jí)發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等部門暫停受理審批開發(fā)建設(shè)單位申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批和國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，今后按市政府發(fā)布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
在北京市政府發(fā)布新的規(guī)定以前，由四部門先砍一刀，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目暫停受理審批；與此同時(shí)，新規(guī)定的討論正在緊張進(jìn)行。
本報(bào)記者從有關(guān)渠道獲悉，北京市政府及有關(guān)部門討論修改33號(hào)令的其中一個(gè)版本相當(dāng)嚴(yán)格。它規(guī)定，33號(hào)令為協(xié)議土地出讓開的幾條口子，即“綠化隔離帶項(xiàng)目用地、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目用地、經(jīng)市危改辦確定的成片危改區(qū)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地、非生產(chǎn)加工型高科技項(xiàng)目用地”，全部堵上，決定停止辦理協(xié)議出讓手續(xù)，這些項(xiàng)目用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開進(jìn)行。該補(bǔ)充規(guī)定還提出，凡符合協(xié)議出讓條件的項(xiàng)目用地，必須按國(guó)土資源部和北京市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，按規(guī)定辦理協(xié)議出讓手續(xù)；有兩個(gè)或兩個(gè)以上者的，在意向者中競(jìng)價(jià)確定用地者。
這一準(zhǔn)備于今年1月1日起施行的補(bǔ)充規(guī)定，由于多方的激烈反對(duì)或爭(zhēng)論而擱置。
“如果真的出臺(tái)這樣的規(guī)定，對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是土地市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生重大的影響，真正革命性的影響”，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在聽到本報(bào)記者透露的這一消息時(shí)表示，北京土地市場(chǎng)的利益格局面臨重新調(diào)整，有許多正在開發(fā)建設(shè)中的地塊可能被迫要拿出來(lái)公開交易�！澳阒恢�，有些項(xiàng)目，樓都蓋了好幾層了，但根本沒(méi)有拿到土地證。”
任志強(qiáng)說(shuō)，33號(hào)令開的幾條口子，“不是你我說(shuō)要不要堵上的問(wèn)題，而是必須堵上的問(wèn)題”，但是，新規(guī)定的出臺(tái)必然遭致強(qiáng)烈反抗。一如對(duì)央行121號(hào)文件的批評(píng)，任志強(qiáng)認(rèn)為，北京市對(duì)33號(hào)令的修改，實(shí)質(zhì)上是中途改變游戲規(guī)則，而這并非是一種很好的選擇。“譬如說(shuō)，有的危改項(xiàng)目，房子也拆了，地也平了，錢也花了很多，突然說(shuō)，這地要拿出來(lái)拍賣，用掉的那些錢怎么辦？要政府退是不可能的。”
據(jù)業(yè)內(nèi)專家說(shuō)，對(duì)33號(hào)令的修改問(wèn)題，開發(fā)商中間基本分成兩大派，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩(wěn)健發(fā)展、反對(duì)土地政策一刀切的一派，以老國(guó)企如天鴻集團(tuán)、城市開發(fā)集團(tuán)為代表。城市開發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理趙康前不久在一次論壇上說(shuō)，停止協(xié)議出讓土地對(duì)該公司影響很大。支持停止協(xié)議出讓土地、認(rèn)為協(xié)議出讓土地造成了最大的國(guó)有資產(chǎn)流失一派，以新生的民營(yíng)開發(fā)企業(yè)為代表。其中甚至有開發(fā)商認(rèn)為，停止經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目協(xié)議出讓土地，將會(huì)帶出大批腐敗案件。
現(xiàn)在看來(lái)，對(duì)33號(hào)令的補(bǔ)充修改，是過(guò)緊還是過(guò)寬，是一刀切還是再根據(jù)情況開幾個(gè)新口子，“兩種情況都有可能”，任志強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“也許過(guò)一些日子，新規(guī)定出臺(tái)了，有人會(huì)說(shuō)‘不過(guò)如此’，因?yàn)闆](méi)什么大的改變”。
