成都市政府把城市擴(kuò)張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，委托土地行政主管部門統(tǒng)一管理征用土地行為，使土地供應(yīng)形成“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的良性循環(huán)局面，使國有土地牢牢掌握在政府手中，通過“陽光土地政策”將土地級差、土地增值及土地的隱性收入等都用于城市建
設(shè)，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。
“陽光土地政策”
12月11日，成都市國土局拍賣中心拍賣4塊地，受到熱烈追捧。在36家開發(fā)商的激烈角逐中，4塊地一共拍出4.3億元的高價(jià)。
與以往不同的是，這4塊地是政府廉租住房用地，以往都是由市屬國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)享的特權(quán)空間，現(xiàn)在成都市政府將其市場化：政府公布最高采購價(jià)，參與建設(shè)者則公開競價(jià)，價(jià)高者得。
據(jù)介紹，今年成都的房地產(chǎn)銷售額取得了全國第三的好成績。其中97％以上賣給了個(gè)人消費(fèi)者。成都置信等房地產(chǎn)商還大舉向上海、綿陽進(jìn)軍，搶占外地房地產(chǎn)商由于資金鏈吃緊而空出來的市場。
成都地產(chǎn)逆勢上行與其土地改革措施息息相關(guān)。
與其它城市“賣土地”的經(jīng)營城市策略完全不一樣，成都市認(rèn)為，城市最重要的資源是土地，它是城市的依托，但土地本身并不意味著價(jià)值，重要的是政府通過市場無形的手，與自己手中的權(quán)力這只有形的手配合，提供合適環(huán)境影響著土地的價(jià)值，這才是政府經(jīng)營城市的正確途徑。
成都市主管城建和國土的副市長孫平認(rèn)為，在經(jīng)營城市中，政府要做的，只是創(chuàng)造和提供公平競爭的環(huán)境，這與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)完全不一樣。而政府經(jīng)營城市的目的一定不是為了賺錢，而是為了向市民提供更多的公眾產(chǎn)品，讓城市更人性化，讓市民生活水平提高更快。
早在兩年前，《成都市政府關(guān)于加快成都市投資體制改革的決定》就規(guī)定，市國土局土地儲(chǔ)備中心壟斷一級市場，設(shè)立6億元土地收購儲(chǔ)備專項(xiàng)資金，建立土地信息發(fā)布制度，在把土地投入市場前，對土地進(jìn)行適度開發(fā)，負(fù)責(zé)向銀行貸款進(jìn)行所有的拆遷，負(fù)責(zé)向拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償，保證拿給二級市場的是“七通一平”到位、環(huán)境綠化美化的凈地、熟地。2002年，成都市成立了市土地儲(chǔ)備管理委員會(huì)，首任主任是時(shí)任市長的李春城。土地收益則由市與區(qū)按6∶4比例分成。
而二級市場則在公開拍賣的基礎(chǔ)上，進(jìn)行規(guī)范盤活。以前，市屬4家房地產(chǎn)企業(yè)和各城區(qū)政府，都有征地權(quán)，“從去年起，市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)和各區(qū)都不再能直接拿到土地了，要想拿土地，找市場要去。所有的企業(yè)應(yīng)該一視同仁，公平競爭�！睂O平認(rèn)為。
成都市政府把城市擴(kuò)張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，委托土地行政主管部門統(tǒng)一管理征用土地行為，使土地供應(yīng)形成“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的良性循環(huán)局面，使國有土地牢牢掌握在政府手中，通過“陽光土地政策”將土地級差、土地增值及土地的隱性收入等都用于城市建設(shè)，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化。據(jù)孫平稱，過去平均每畝土地價(jià)格僅10萬～20萬元，現(xiàn)在已經(jīng)翻了一番，土地收益由過去的幾個(gè)億變成了幾十億元。他認(rèn)為，土地價(jià)格最大化，不僅把農(nóng)民安置費(fèi)解決了，把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金缺口解決了，而且也解決了土地資源的生存問題。
同時(shí)政府又規(guī)定，所有政府機(jī)構(gòu)以及有政府背景的機(jī)構(gòu)，均不得介入房地產(chǎn)。
2002年3月，成都著名的春熙路改造中，有10.75畝土地拆遷，開發(fā)商提出了土地儲(chǔ)備金、規(guī)費(fèi)減免等許多條件，開列了一長串開發(fā)成本清單，政府難以接受。后來政府改由市土地儲(chǔ)備中心通過銀行貸款開發(fā)，然后按城市規(guī)劃要求提出的規(guī)劃條件，將拆出的土地進(jìn)行公開拍賣，平均每畝地價(jià)達(dá)到1400萬元，最高賣到1520萬元，這次拍賣吸引了18家房地產(chǎn)企業(yè)參拍。土地儲(chǔ)備中心還清了銀行貸款本息，補(bǔ)償了拆遷安置費(fèi)用后，不僅沒有虧損，還凈賺了3000多萬元，政府少支出2000多萬元。由此政府放言，成都現(xiàn)還有舊城529萬平方米需要改造，至少需要投入200億元，如果用好存量土地，通過土地收益，政府就可少花錢甚至不花錢。
副市長孫平坦言：“如果政府圖省事，像以往那樣把舊城拆遷什么的全部拿給企業(yè)，企業(yè)出于盈利沖動(dòng)，一定會(huì)想方設(shè)法克扣拆遷戶的利益，從而造成拆遷中的種種不公平行為，甚至違法行為。我經(jīng)常說，要像愛護(hù)我們的眼睛一樣愛護(hù)成都房地產(chǎn)市場。該管的沒管住，會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)；不該管的非要管，會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租。”
“五大花園”的教訓(xùn)
成都市由市政府機(jī)構(gòu)壟斷一級市場和負(fù)責(zé)拆遷，是從自己和其他城市的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)中得出的。
孫平毫不諱言，成都房地產(chǎn)在成長過程中是走過彎路的。建設(shè)于上世紀(jì)90年代初的“五大花園”，就成了孫平的一個(gè)心病。當(dāng)初五大花園開發(fā)熱讓人來不及挑剔小區(qū)的配套設(shè)施，許多剛剛修建好的樓盤就被一搶而光，于是原本用來搞公建或配套建設(shè)的地皮被占用來開發(fā)成一幢幢密密麻麻的商住樓、商品房，等大家反應(yīng)過來時(shí)，住在這里的人上學(xué)難，買菜難，用水難，用電難……釀成的許多苦果已無法改變。孫平非常痛心地說，由于當(dāng)初規(guī)劃滯后，五大花園已成為成都居住和生活困難的典型。現(xiàn)在政府不得不重新規(guī)劃和建設(shè)與之相適應(yīng)的學(xué)校、醫(yī)院、超市、商場、運(yùn)動(dòng)場、農(nóng)貿(mào)市場等�！爱�(dāng)初建設(shè)五大花園的收益加起來不會(huì)超過5000萬元，但是現(xiàn)在如果要把它改造成為中心城的標(biāo)準(zhǔn)至少要投入5億元以上�！�
孫平介紹說：“去年我查了一下，10年前畫的紅線都還有，拆遷企業(yè)因?yàn)橘Y金問題一直沒動(dòng)。我現(xiàn)在許多精力都被牽扯到處理那些遺留問題中去了�！�
權(quán)力部門尋租空間被革掉了，政府的收益多了，老百姓的付出卻少了。兩年來，成都市土地儲(chǔ)備中心從金融機(jī)構(gòu)融資90億元，投入資金40.7億元，收購儲(chǔ)備土地1.14萬畝，對各種成熟土地進(jìn)行拍賣，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備土地變現(xiàn)增值，今年1月～10月，成都市經(jīng)營土地總收入達(dá)到107.78億元，土地收益50.03億元。
據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在成都市對拆遷戶的補(bǔ)償相對全國其他地區(qū)是比較高的，這使成都市政府在舊城拆遷改造中實(shí)際貼了錢�！暗鞘忻袷俏覀兊氖忻�，如果你今天虧待他，以后他會(huì)報(bào)復(fù)你的。在這個(gè)問題上一定不能短視。不能拿市民的利益博取投資商的青睞。”
低谷期政府出手救市
今年非典期間，全國房地產(chǎn)市場一片低迷，“121”文件嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸。在此背景下，正是出自于對自己所在城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的信心，成都市政府卻出臺(tái)了兩項(xiàng)激勵(lì)政策，其一是政府出手向市場采購廉租用房，其二是市民買房，政府補(bǔ)給最高3％的現(xiàn)金補(bǔ)貼。
2003年9月30日，成都市政府《關(guān)于我市近期重大城建項(xiàng)目的實(shí)施意見》再次明確了成都向東向南發(fā)展的決策，并組建了成都興南投資公司、興東投資公司作為新區(qū)起步區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的投融資主體，負(fù)責(zé)多渠道籌集資金開發(fā)新區(qū)。在未來5年內(nèi)，兩大新區(qū)起步區(qū)總投資將達(dá)到139億元，基本成為成都乃至中國西部基礎(chǔ)設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)平衡發(fā)展的現(xiàn)代化新區(qū)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年成都全年國內(nèi)生產(chǎn)總值1663.2億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值16239元，龐大的消費(fèi)能力和消費(fèi)群的存在，是房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)。“這些措施取得了市場的信任，香港恒基集團(tuán)、長江實(shí)業(yè)、嘉里集團(tuán)等都明確表示愿意到成都來發(fā)展房地產(chǎn)�！�
成都房地產(chǎn)企業(yè)中，林鳳集團(tuán)的張涌正是以房地產(chǎn)起家，因收購安然在華“遺產(chǎn)”熱電廠一舉成名，名列《財(cái)富》雜志中國六大年輕富豪之一；成都另一地產(chǎn)巨頭成都置信在連續(xù)兩年獲房地產(chǎn)市場銷售冠軍之后，開始眼光向外，置信掌門人楊毫說：“現(xiàn)在因?yàn)樾刨J緊張，全國房地產(chǎn)正是低點(diǎn)，我們正好趁虛而入。”置信今年開盤的綿陽置信已成為綿陽最大的房地產(chǎn)樓盤，還斥資數(shù)億元進(jìn)軍汽車，打造出了成都最大的汽車銷售網(wǎng)絡(luò)，并斥巨資與上海方面政府合作，聯(lián)手開發(fā)上海數(shù)千畝大盤。（康莊何忠平）
