“ TOP10研究組”對(duì)國內(nèi)外有關(guān)城市競爭力、產(chǎn)業(yè)競爭力等進(jìn)行了充分研究，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特性，從潛在需求、當(dāng)前滿足需求程度、市場表現(xiàn)和潛在供給等4個(gè)方面共43個(gè)精選變量，對(duì)3大物業(yè)類型住宅、辦公樓、商業(yè)用房分別設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，采用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，定量計(jì)算國內(nèi)35個(gè)城市3大物業(yè)類型的開發(fā)投資潛力得分，最終加權(quán)平均得出“中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市”排名。

　　各項(xiàng)排名如下：

　　“住宅開發(fā)投資潛力”10強(qiáng)城市依次為：上海、北京、深圳、廣州、廈門、南京、寧波、杭州、成都、青島。

　　“辦公樓開發(fā)投資潛力”10強(qiáng)城市依次為：上海、深圳、北京、寧波、廣州、廈門、成都、石家莊、青島、大連。

　　“商業(yè)用房開發(fā)投資潛力”10強(qiáng)城市依次為：北京、上海、深圳、廣州、寧波、武漢、廈門、杭州、沈陽、濟(jì)南。

　　通過對(duì)35個(gè)城市住宅、辦公樓、商業(yè)用房三類物業(yè)開發(fā)投資潛力得分進(jìn)行加權(quán)平均，得出綜合性的“中國房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力”10強(qiáng)城市依次為：上海、北京、深圳、廣州、廈門、寧波、杭州、南京、成都、天津。

　　根據(jù)“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力研究”結(jié)果，從區(qū)域分布來看，三大都市圈的代表城市（上海、北京、廣州和深圳）是當(dāng)前房地產(chǎn)最具開發(fā)投資潛力的城市，東部城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力強(qiáng)于中西部城市。10強(qiáng)城市中，90%的城市都在東部地區(qū)。在東部城市中，長三角的上海、寧波和杭州等城市展現(xiàn)了以上海為核心的城市群優(yōu)勢(shì)。

　　從城市規(guī)模來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是大城市具備較大的市場空間。規(guī)模較大的城市不僅擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場需求，而且大城市的市場空間使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，尋找市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭。大城市的另一大特點(diǎn)是對(duì)周邊地區(qū)具有集聚效應(yīng)。

　　從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：一是市場潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示城市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力越大。房地產(chǎn)市場潛在需求主要受到潛在需求方的購買能力的影響。房地產(chǎn)市場供給一方則主要通過未來潛在供給影響房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力。二是房地產(chǎn)市場本身的素質(zhì)，比如空置消化能力和市場吸納能力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)潛力的影響也非常大。寧波、杭州等城市，盡管城市和房地產(chǎn)規(guī)模不如特大城市，但由于其較強(qiáng)的市場吸納能力和較低的空置率使得其潛在開發(fā)投資潛力較大。（高 遠(yuǎn)）