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時下流行“炒股不牢靠，炒房升值高”之說，此話有一定道理。一批普通市民通過近三年的連續(xù)“炒房”，確實發(fā)了一筆小財。今天，當(dāng)越來越多的市民發(fā)現(xiàn)這個“真理”之后，熱衷于“炒房”的市民隊伍不斷擴(kuò)大，真有一發(fā)不可收拾之勢。然而，專家們不得不提醒：今日再不分青紅皂白地投資房產(chǎn)，孕育的風(fēng)險正
在加大。
非“職業(yè)炒手”
金女士是位月收入2000多元的普通職工，三年前把自己一室半戶的老公房售出，然后以首付13萬元的代價買下40萬元二室一廳的商品房。在房子按揭尚未還清時，她又通過“轉(zhuǎn)按”的老辦法買下60萬元三室一廳商品房。在自己全部存款只剩10萬元的情況下，今天她又在考慮用老辦法去買80-100萬元的商品住宅。
像金女士這樣的人，既非“大戶”，又非“職業(yè)炒手”，卻一而再、再而三地把房子越“倒”越大，不愧為精明過人。但是如果今天她仍執(zhí)意“炒房”的話，就很難保證其微弱的“資金鏈”能長期持續(xù)下去。因為相對上海市場總體形勢來看，目前的房價已出現(xiàn)“非理性”狀況了。
事實上，像金女士這類存錢不多的非“職業(yè)炒手”，在上海普通市民中不乏其人，他們的身影時時在樓市的各個角落出現(xiàn)。這些人大大增強(qiáng)了今天上海房地產(chǎn)市場的活力，同時又對上海房價起了推波助瀾的作用。
從眾攀比心理
這批非“職業(yè)炒手”之所以難以止步，主要起始于兩種心理狀態(tài)。
第一是從眾心理。近期市場仍在傳言：“上海房價還要大漲，一直漲到世博會召開！”隨著一批批新上市樓盤逐級推高房價，客觀上印證了這個傳言的可信度。于是一批市民緊緊跟隨“大款”和“職業(yè)炒手”一同“炒房”，眼看“過了這一村，恐無那一店”，再不快下手就難有機(jī)會了。此時，這批人顧不得衡量自己的承受能力，也顧不上對樓市的細(xì)細(xì)分析，只要抓到籃子里就是菜，結(jié)果房子被一搶而空。
第二是攀比心理。隨著買房市民隊伍不斷擴(kuò)大，原來一批置身局外的市民就會想：既然有那么多人買房子，房市肯定壞不了；既然大家都買得起，我也不甘示弱。于是立即加入搶購房子的行列，這時候房子究竟值不值這個錢也就不重要了。如果排隊太費(fèi)時間，假使有一兩個“黃�！睖惿锨皝碇弦槐壑�，此時哪怕多付些“好處費(fèi)”他也不在乎了。
非理性操盤
在市場一片“火爆”的形勢下，一些全然為了盈利的開發(fā)商當(dāng)然不肯輕易放過這個大好時機(jī)，反正你情我愿，于是一個勁兒地提價，直至把房價提升到“喉嚨口”。
中心城區(qū)某樓盤在三月前上市時，開發(fā)商把均價定在9200元，很快30%的房子被預(yù)訂了。開發(fā)商看到房子賣得如此“火爆”，馬上把均價提至1.2萬元，說不把價格升一級，就體現(xiàn)不出這個地段的身價！結(jié)果樓盤立即出現(xiàn)“滯銷”，此時如果再回落房價已經(jīng)不可能，開發(fā)商只得硬著頭皮再作策劃、再投廣告，樓盤成本因此水漲船高，銷售進(jìn)入惡性循環(huán)之中。這種現(xiàn)象在今天的上海市場比比皆是。
最近一期《城市管理》雜志撰文分析：
目前住房供應(yīng)的價格偏離居民收入結(jié)構(gòu)較遠(yuǎn)，而供應(yīng)結(jié)構(gòu)的偏離又在不斷擴(kuò)大，于是在某種結(jié)構(gòu)住房嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，使大多數(shù)人誤以為整個市場將會持續(xù)“火爆”。這時開發(fā)商在制定房價之時，不是實行成本加固定利潤的銷售定價法，而是實行市場需求定價法。也就是說，能夠賣5000元的房子，決不賣4000元，即使成本只有3000元，總之盡一切力量實現(xiàn)銷售利潤的最大化。
今天，樓盤的大部分利潤已被開發(fā)商拿在手里，而且只要市場繼續(xù)“火爆”，開發(fā)商還將抓取更多的利潤。這樣，原本資金就不多的普通市民如果再繼續(xù)“炒房”的話，家庭“資金鏈”斷裂就不是一句空話了。
青山 解放日報
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