11月1日，新的《城市房屋拆遷管理條例》正式施行。 我們將新舊《城市房屋拆遷管理條例》做一比較，既不難發(fā)現(xiàn)新的《城市房屋拆遷管理條例》更能保障當(dāng)事人權(quán)益。
■拆遷人與被拆遷人的涵義不同
舊：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個人；被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。
新：而在新拆遷管理辦法中對拆遷人和被拆遷人的規(guī)定有所不同。拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位，在這里取消了個人作為拆遷人這一項；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權(quán)人，在這里取消了房屋使用人。
■保證產(chǎn)權(quán)人利益兼顧使用人的利益
舊：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，在拆遷補償時需要同時兼顧被拆除房屋及其附屬物的所有人和使用人的補償。
新：而在新拆遷管理辦法中則修改為：明確被拆遷人為房屋的所有權(quán)人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有權(quán)人進行補償，兼顧對房屋承租人的安置。貨幣補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位
、用途 、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。
■新辦法保護了房屋承租人的權(quán)益
新：在新的管理辦法中規(guī)定，既要保護房屋所有權(quán)人的利益，也要兼顧房屋承租人的權(quán)益。同時新辦法要求，雙方協(xié)商一致解除原租賃關(guān)系或者所有權(quán)人妥善安置承租人以后，所有權(quán)人才能獲得補償。如所有權(quán)人另外找房繼續(xù)由承租人承租，雙方應(yīng)重新訂立房屋租賃合同。
如果所有權(quán)人與承租人對解除原租賃關(guān)系達不成協(xié)議，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供房屋，與原房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋歸被拆除房屋的所有權(quán)人所有，由原承租人繼續(xù)承租，并且所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)與原承租人重新訂立房屋租賃合同。并且還對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的條件作了限定，即在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)、價格相當(dāng)、使用面積不低于原使用面積。這樣，既保證了對房屋所有權(quán)人的補償，又實現(xiàn)了對房屋承租人的妥善安置。
■補償方式和補償方法不同
舊：在舊拆遷管理辦法中，對于被拆遷人的補償方式有兩種：一種是貨幣補償，另一種是房屋補償。
新：而在新拆遷管理辦法中，對被拆遷人的補償方式則改為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。
貨幣補償是指拆遷人以市場評估價為標(biāo)準(zhǔn)，對被拆除房屋的所有權(quán)人進行貨幣形式的補償。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與所有權(quán)人的原房屋進行交換，所有權(quán)人取得安置房的所有權(quán)，原房和安置房的差價按各自的房地產(chǎn)市場評估價結(jié)算。
■房屋產(chǎn)權(quán)人補償標(biāo)準(zhǔn)不同
舊：在舊拆遷管理辦法中，對于拆除自住的產(chǎn)權(quán)房屋，在補償時如果選擇貨幣補償?shù)脑挘敲磩t其補償按照被拆房屋原建筑面積的重置價格結(jié)合成新率對被拆除房屋所有人給予補償。
新：而在新拆遷管理辦法中則對被拆遷的自住房屋，如果被拆遷人選擇貨幣補償?shù)脑�，則是按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價確定。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價包括房屋的重置成新價和區(qū)位補償價，具體評估規(guī)則由市國土房管局制定公布。
■拆除出租的標(biāo)準(zhǔn)租私房補償標(biāo)準(zhǔn)不同
舊：所有權(quán)人：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，拆除執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對被拆除房屋所有人按照被拆除房屋原建筑面積的重置價格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補償。具體補償辦法由各區(qū)、縣房地局確定并報市房地局批準(zhǔn)。
使用人：1.拆除非成套住宅房屋，拆遷人對于房屋使用人的補償是按照下列補償方式進行補償：補償款=拆遷補償價格×原建筑面積＋經(jīng)濟適用住房均價×拆遷補貼面積。而拆遷補貼面積＝原建筑面積×拆遷補償系數(shù)
2.拆除成套住宅房屋，拆遷人對房屋使用人的補償是根據(jù)被拆除房屋原建筑面積按照被拆除房屋所在地屆時普通住宅商品房價格，并扣除對被拆除房屋所有人的補償款后，對被拆除房屋使用人給予補償。
新：而在新的拆遷管理辦法中，拆遷執(zhí)行本市規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租房屋，拆遷人對房屋所有權(quán)人給予補償，房屋承租人應(yīng)當(dāng)按照市人民政府關(guān)于解決城鎮(zhèn)私有標(biāo)準(zhǔn)租出租房屋問題的有關(guān)規(guī)定搬出。即按照市政府批轉(zhuǎn)的市國土房管局《關(guān)于解決本市按照標(biāo)準(zhǔn)租金出租私有房屋問題的若干意見》中規(guī)定，通過多種方式解決承租人的安置問題：
1、承租人及其配偶在他處另有已購住房或承租公有住房的，應(yīng)當(dāng)無條件搬出；住房未達標(biāo)的，由其所在單位按照房改政策發(fā)放住房補貼。
2、鼓勵承租人與所有權(quán)人協(xié)商，由承租人購買現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)，政府給予政 策支持。
3、承租人及其配偶在他處沒有住房，其所在單位屬黨政機關(guān)或事業(yè)單位的，其單位應(yīng)當(dāng)按照房改政策發(fā)放住房補貼或安置住房，并負責(zé)將承租人搬出。
4、單位租用標(biāo)準(zhǔn)租私房安排個人住用并由單位支付租金的，應(yīng)當(dāng)放開租金，由所有權(quán)人和單位協(xié)商確定租金標(biāo)準(zhǔn)，重新簽訂房屋租賃合同；雙方協(xié)商不成的，單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)將住用人搬出。
5、單位安排承租人住用標(biāo)準(zhǔn)租私房并由承租人支付租金的，其單位應(yīng)當(dāng)按照房改政策優(yōu)先為其發(fā)放住房補貼或安置住房，并負責(zé)將承租人搬出。單位不能按前述辦法解決的，承租人可暫不搬出，但應(yīng)當(dāng)按照市政府有關(guān)規(guī)定提租并修改租賃合同，承租人所在單位應(yīng)當(dāng)發(fā)放提租補貼。
6、承租人家庭符合本市廉租住房條件的，承租人可按規(guī)定申請廉租住房。
7、已確定結(jié)合房改實施危改的地區(qū)，按計劃在實施時一并解決。
另外，房屋承租人搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或者提供房屋臨時安置。
■標(biāo)準(zhǔn)租私房實行房屋調(diào)換后新舊辦法的租金價格不同
舊：在舊拆遷管理辦法中，對于拆除執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，房屋所有人要求以房屋補償?shù)�，�?yīng)當(dāng)將按照上述辦法計算的拆遷補償款全部用于購買住房。同時對于原租賃合同作相應(yīng)修改后，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持，并且繼續(xù)執(zhí)行國家規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。
新：而在新拆遷管理辦法中，對于執(zhí)行國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋的，如果實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，租賃雙方需要重新訂立租賃合同，租金價格由雙方協(xié)商議定，并不是按照舊規(guī)定仍執(zhí)行國家規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。
■因公益事業(yè)建設(shè)拆除房屋，補償不同
舊：在舊拆遷管理辦法中規(guī)定，由于市人民政府確定的市政、公益事業(yè)等重點工程建設(shè)而拆除非住宅房屋的補償，按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
新：而在新拆遷管理辦法中明確規(guī)定，由于市政基礎(chǔ)設(shè)施等公益事業(yè)建設(shè)項目的房屋拆遷，對被拆遷人可以按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價給予補償；也可以按照被拆遷房屋原建筑面積的經(jīng)濟適用住房價格補償，并允許其用補償款購買經(jīng)濟適用住房，其中私有住房所有權(quán)人所購經(jīng)濟適用住房按照商品房產(chǎn)權(quán)管理。
■拆遷已購公房，按照市場評估價格補償
新：在這次新的拆遷管理辦法中，對于拆遷已購公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經(jīng)濟適用住房。
被拆遷人住房超過房改政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)扣除超標(biāo)部分的補償款中屬于應(yīng)當(dāng)上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。
拆遷市和區(qū)、縣人民政府所有、并指定有關(guān)單位管理的公有住房（以下簡稱直管公有住房）的，直管公有住房應(yīng)當(dāng)按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現(xiàn)住公房后作為房屋被拆遷人，由拆遷人已購公房的補償方式給予補償。
■拆遷出租的公房異地安置仍執(zhí)行國家規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)
新：在這次新的拆遷管理辦法中規(guī)定，拆遷出租的公有住房，對于公有住房承租人安置規(guī)定了多種方式。
主要有：1）直管公房所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按房改政策將房屋出售給承租人，售
房不受成套住房限制，平房、簡易樓和筒子樓等都可以出售。承租人購買現(xiàn)住房后就可以成為被拆遷人直接獲得補償。
2）公有住房所有權(quán)人可以協(xié)議收購承租人依法享有的公房使用權(quán)，與承租人解除原租賃關(guān)系。
3）機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位自管的公有住房所有權(quán)人也可以異地安置承租人。異地安置房應(yīng)當(dāng)在本市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)、且使用面積不低于原使用面積。雙方重新訂立房屋租賃合同，并繼續(xù)執(zhí)行本市規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)。(北京青年報
余娓)
