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11月1日，新的《城市房屋拆遷管理條例》正式施行。記者特別邀請了山東中誠信律師事務所的王秀峰律師，請他談一下對新《條例》的看法。
記者：與舊《條例》相比，新《條例》主要有那些變化？
王秀峰：比較新舊《條例》，新《條例》的變化主要體現(xiàn)在：1、明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置；2、拆遷安置補償?shù)臉藴视杀徊疬w房屋的重置價格結合成新結算，修改為根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額；3、進一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序；4、充實和完善法律責任，量化處罰條款，加大對違法行為的處罰力度。
記者：拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議所產生的糾紛，如何解決？
王秀峰：對于拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議所產生的糾紛，新《條例》第十六條規(guī)定了該類糾紛解決的程序，該條規(guī)定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴�！边@包含兩層含義：第一、行政裁決是解決此類糾紛的先置程序，即拆遷雙方當事人因房屋拆遷、安置等問題發(fā)生爭議時，應先由房屋拆遷管理部門或同級人民政府裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救助。第二、當事人對房屋拆遷管理部門或同級人民政府裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。該條的規(guī)定與舊《條例》相比，除了拆遷當事人收到行政裁決書后向法院起訴的期限與舊《條例》不同之外，其余沒有變化。
記者：新的拆遷補償方式、標準與舊《條例》規(guī)定的補償方式、標準有什么區(qū)別？
王秀峰：新《條例》的拆遷安置補償方式、標準與舊《條例》規(guī)定的有很大的區(qū)別，舊《條例》規(guī)定，拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的建筑面積計算。作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算。新《條例》第二十四條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償?shù)慕痤~，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定�！钡诙鍡l規(guī)定：“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價”。根據上述規(guī)定，貨幣補償和產權調換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以被拆遷房屋的市場評估價格進行計算。按照新的規(guī)定，貨幣補償與產權調換實際是等價的。此外，新《條例》在確定了新的補償標準的同時，取消了舊《條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準的規(guī)定。
記者：在對房屋所有人進行補償?shù)那闆r下，新《條例》是如何保障房屋承租人的利益呢？
王秀峰：新《條例》在對房屋所有人進行補償?shù)那闆r下，也對房屋承租人，特別是尚未出售公房的承租人的利益作了保護，新《條例》第二十七條規(guī)定“拆除租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。對雙方達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人訂立房屋租賃合同�！迸f《條例》第二十四條規(guī)定：“拆除出租住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改�！陛^之舊《條例》，新《條例》增加了房屋所有人選擇補償方式的權利，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，但拆遷人對被拆遷人給予補償?shù)那疤�，即被拆遷人必須妥善安置承租人或者雙方協(xié)商一致解除租賃關系，才能獲得補償。如果房屋所有人與房屋承租人對解除租賃關系或重新進行安置達不成協(xié)議的，房屋所有人只能進行房屋產權調換，并且應當與原房屋承租人訂立新的房屋租賃合同。這樣，既保證了對房屋所有人的補償，又保障了房屋承租人的利益。
記者：新《條例》溯及力如何確定？
王秀峰：關于新《條例》溯及力問題，新《條例》實施之前，各地的拆遷補償安置仍應當執(zhí)行舊《條例》，新《條例》對實施之前的拆遷補償安置行為沒有溯及力。由于整個拆遷過程往往持續(xù)很長時間，對跨越新舊《條例》交替時間的拆遷行為，具體適用哪個《條例》，我個人認為應以房屋拆遷管理部門的拆遷公告為準。如果公告時間在2001年11月1日之后的，則適用新《條例》，否則，適用舊《條例》。本報記者白波
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