2001年09月28日 12:59

　　據(jù)《中國經(jīng)營報》報道 數(shù)百億熱錢CBD圈地高檔住宅擠成“泡沫”？李嘉誠100億未落中體產(chǎn)業(yè)先入東壩

　　李嘉誠麾下和記黃埔用100億在東壩置地350公頃的消息近來在北京地產(chǎn)圈瘋傳，北京朝陽東壩，原本平常的一方土地，由此變得備受矚目。本屆朝陽國際商務(wù)節(jié)上，和記黃埔悄然亮相，更是引來無數(shù)關(guān)注。和記黃埔會否在本屆朝陽商務(wù)節(jié)上簽下第一大單，這是記者窮追不舍的焦點(diǎn)問題。面對記者的步步進(jìn)逼，和記黃埔員工多以不置可否作答，和記黃埔地產(chǎn)

高級經(jīng)理鄺鳳馨在接受記者采訪時說：“商務(wù)節(jié)上簽約的可能性不大，因?yàn)檫�要反復(fù)論證，一些細(xì)節(jié)問題還在磋商。”鄺鳳馨秉持了和記黃埔低調(diào)處事的傳統(tǒng)，對于置地東壩的具體構(gòu)想只字不提。9月22日，朝陽商務(wù)節(jié)閉幕，記者期望已久的李嘉誠并沒有出現(xiàn)在簽字現(xiàn)場，和黃代表只是和朝陽區(qū)簽訂了一紙意向性協(xié)議。

　　和記黃埔置業(yè)東壩“猶抱琵琶半遮面”，而中體產(chǎn)業(yè)旗下北京奧林匹克花園則迫不及待地“進(jìn)場”東壩了。“北奧”項(xiàng)目策劃部經(jīng)理范瑞說：“報批‘五證’指日可待，總占地65公頃的北京奧林匹克花園年底動工，一期投入10億元，總體工程分5期，5年完工，總投資30多億�！�

　　北京朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)黨委書記趙增華證實(shí)，另一家加拿大蒙特利爾華商集團(tuán)亦“圖謀”進(jìn)軍東壩，投資金額與和記黃埔相差無幾。目前在東壩邊緣集團(tuán)(北京市規(guī)劃的城市十個邊緣居住社區(qū)之一)準(zhǔn)備圈地的房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)幾十家，東壩邊緣集團(tuán)已經(jīng)成為房地產(chǎn)商投資圈地的熱土，屯積于此的中外地產(chǎn)資金超過200億元。

　　李嘉誠100億投資未定，中體產(chǎn)業(yè)叫板“搶占”先機(jī)，200億資金東壩上演“圈地運(yùn)動”

　　在本屆商務(wù)節(jié)國貿(mào)中心“CBD規(guī)劃暨企業(yè)形象展”上，記者發(fā)現(xiàn)頗值得玩味的一幕，在東壩邊緣集團(tuán)的規(guī)劃展示臺前，和記黃埔與奧林匹克花園唱起了對臺戲，規(guī)劃中的和記黃埔地產(chǎn)項(xiàng)目居壩河之北，北京奧林匹克花園列壩河之南，隔壩河遙相對峙。據(jù)透露，中體產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)是要把“奧林匹克花園”建成中國體育連鎖房地產(chǎn)業(yè)第一品牌，有意思的是北京奧林匹克花園打出和李嘉誠叫板的口號是“讓中國的住宅在世界露臉”。

　　記者采訪中了解到，國內(nèi)奧林匹克花園原創(chuàng)起點(diǎn)是1999年建成的廣州番禺奧林匹克花園。250畝的奧林匹克花園1999開盤不到兩年全部賣空�！翱茖W(xué)運(yùn)動、健康生活”的奧林匹克社區(qū)體育概念得到市場認(rèn)可之后，奧林匹克花園在北京、上海、重慶、天津、沈陽、成都、大連、青島、長沙、福州等城市遍地開花。

　　為拿到準(zhǔn)入東壩的“通行證”，北京奧林匹克花園等待了1年多。2000年9月，中體產(chǎn)業(yè)以每畝地31萬元的價格與朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)簽訂65公頃的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，這也是迄今為止和東壩鄉(xiāng)簽的唯一的也是最后一個項(xiàng)目。此后，東壩土地的審批權(quán)限上交了朝陽區(qū)，朝陽區(qū)專門設(shè)立了一級開發(fā)機(jī)構(gòu)。

　　據(jù)悉，廣東雅倩上個月介入北京奧林匹克花園的投資，占據(jù)投資額的30%，另外兩家華新占30%和中體產(chǎn)業(yè)占40%。奧林匹克花園在廣州成功，在北京能否成功？北京奧林匹克花園總經(jīng)理張亞夫在接受記者采訪時說：“坦率地說，我們也不敢樂觀，但是我們相信能把項(xiàng)目做好。我們最大的優(yōu)勢是——我們先進(jìn)來了，等他們進(jìn)入時我們的樓盤已經(jīng)相對成熟了，而且真正有實(shí)力運(yùn)作體育社區(qū)的，我覺得我們是第一家，因?yàn)槲覀兊淖畲蠊蓶|是中體產(chǎn)業(yè)——國家體育總局唯一的一家上市公司�！�

　　北五環(huán)路附近的北苑集團(tuán)也是北京十大邊緣集團(tuán)社區(qū)之一，目前，北苑附近的平均房價已經(jīng)上漲到每平方米4000元左右，而同樣處于東五環(huán)附近的東壩集團(tuán)還是一片荒地，于是中外地產(chǎn)商紛紛看好這片土地的投資價值。目前屯積的資金已經(jīng)超過200億。奧林匹克花園已經(jīng)把房價定位在了每平方米4500～5200元。

　　東壩鄉(xiāng)黨委書記趙增華說，蒙特利爾方面要3500畝地，但我手上已經(jīng)沒有那么多土地了，目前正在協(xié)商。據(jù)了解，最終蒙特利爾華商集團(tuán)可能會得到2500畝的土地，按照原來的規(guī)劃，東壩鄉(xiāng)在東壩邊緣集團(tuán)占有80%的土地，有兩平方公里(3000畝)。率先進(jìn)入東壩的北京奧林匹克花園不僅面臨李嘉誠的強(qiáng)大競爭，還有實(shí)力一樣不可小視的加拿大蒙特利爾華商集團(tuán)。

　　黃金地帶競標(biāo)失敗李嘉誠轉(zhuǎn)進(jìn)東壩，談判懸而未決，100億未能正式簽約，高檔住宅扎堆，CBD將成地產(chǎn)“陷阱”

　　今年北京朝陽商務(wù)節(jié)展示的重點(diǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)中陌生的面孔越來越多，中美合資的北京通盈房地產(chǎn)公司就是其中之一。據(jù)北京通盈房地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理李介透露，今年4月，位于三里屯南里緊鄰使館區(qū)的7公頃多“黃金土地”公開招標(biāo)，和記黃埔參與了競標(biāo)，結(jié)果這片土地被通盈房地產(chǎn)公司競得，準(zhǔn)備做成高檔外銷住宅——巴黎城，據(jù)說價格在每平方米2000美元。和記黃埔競標(biāo)失敗之后轉(zhuǎn)向投資遠(yuǎn)離黃金地帶沒人關(guān)注的東壩邊緣集團(tuán)，李嘉誠一直喜歡大手筆，在黃金地帶做高檔物業(yè)，但這一次例外。不過，李嘉誠進(jìn)入東壩邊緣集團(tuán)倒是把一塊荒地變成了投資熱土。加拿大蒙特利爾華商集團(tuán)也殺入東壩集團(tuán)，張口要3500畝土地，進(jìn)入東壩爭奪土地的大大小小開發(fā)商達(dá)到幾十家。

　　本屆北京朝陽國際商務(wù)節(jié)上，和記黃埔地產(chǎn)現(xiàn)身國貿(mào)中心“CBD規(guī)劃暨企業(yè)形象展”，忙碌的“和記”員工們向聚攏來的京城民眾散發(fā)著“市場調(diào)查問卷”，試圖打探到北京人的真實(shí)購房意愿。和記在北京以開發(fā)高檔酒店、寫字樓為主，造就了著名的東方廣場，這次和記何以轉(zhuǎn)向北京住宅產(chǎn)業(yè)？和記地產(chǎn)高級經(jīng)理鄺鳳馨承認(rèn)有香港地產(chǎn)不景氣的原因，但她說更主要的是認(rèn)準(zhǔn)了北京中高檔住宅的龐大市場潛質(zhì)。有人為和記算了筆帳——李嘉誠在東壩的這個項(xiàng)目將會給他們帶來250億的銷售額。

　　但這次李嘉誠東壩100億的項(xiàng)目并沒有正式簽約。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，至于和記為何遲遲不能簽下大單，其實(shí)不足為怪，李嘉誠一向奉行謹(jǐn)慎投資策略，和記的地產(chǎn)投資指向是“熟地”，即要達(dá)到“七通一平”，而東壩的相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)尚需時日，為此朝陽區(qū)專門成立了開發(fā)辦，要把東壩的地由生地變?yōu)槭斓�。這個過程估計要一年時間，更重要的是雙方土地轉(zhuǎn)讓價格還沒有敲定。

　　朝陽區(qū)方面對李嘉誠進(jìn)入東壩一直很積極，但和黃的謹(jǐn)慎投資策略使得開出的條件很高，朝陽區(qū)不僅僅要做好市政的七通一平等一級開發(fā)，而且土地轉(zhuǎn)讓價格一直是雙方反復(fù)協(xié)商懸而未決的問題。涉及敏感的具體問題，雙方對記者的采訪都避而不答。不過，和記要再拿到奧林匹克花園“三通一平”每平方米不到500元的土地幾乎是不可能。

　　房地產(chǎn)是這屆朝陽商務(wù)節(jié)最火爆的投資，僅東壩邊緣集團(tuán)聚集的資金就達(dá)200多億，太陽宮鄉(xiāng)40多公頃的住宅開發(fā)需要六七十億元的投資�熑�里屯以南的巴黎城投資也是幾十億�熓讋�(chuàng)朝陽房地產(chǎn)在呼家樓地區(qū)作的項(xiàng)目投資也是超過20億……。巨額資金、中外地產(chǎn)大腕屯兵北京朝陽區(qū)，準(zhǔn)備一搏CBD、奧運(yùn)地產(chǎn)商機(jī)。有關(guān)人士表示，CBD中央商務(wù)區(qū)應(yīng)該是金融的概念而不是房地產(chǎn)的概念，朝陽區(qū)副區(qū)長邱水平也極力否認(rèn)CBD是在借概念炒作房地產(chǎn)，但不可否認(rèn)的事實(shí)是在這次商務(wù)節(jié)上，一場新的“圈地運(yùn)動”正在圍繞CBD描繪的前景而展開，房地產(chǎn)正在噴發(fā)新的投資熱潮。

　　東壩邊緣集團(tuán)的和黃、奧林匹克花園、蒙特利爾華商集團(tuán)無一不是主打低密度中高檔住宅，太陽宮新城四個小區(qū)有兩個小區(qū)是開發(fā)高檔住宅，巴黎城利用緊鄰使館的優(yōu)勢定位高檔外銷公寓，價格每平方米2000美元，緊鄰CBD中心區(qū)的呼家樓要建高檔商用住宅……。從CBD、奧運(yùn)村到中關(guān)村無一不是打著高檔社區(qū)，盯住少數(shù)投資欲望多于消費(fèi)需求的有錢人的腰包，而有實(shí)際需求的普通住宅幾乎無處可尋。國外很多城市舉辦奧運(yùn)會之后都出現(xiàn)了房地產(chǎn)的大幅下跌，奧運(yùn)會的概念到底能給北京的高檔樓盤增加多少需求。

　　目前CBD跑馬圈地的房地產(chǎn)投資熱是一輪商機(jī)還是陷阱？業(yè)內(nèi)人士指出，朝陽區(qū)有CBD，海淀區(qū)搞中關(guān)村，東城有中央商業(yè)區(qū)，西城有金融街，宣武要搞古文化一條街，崇文要搞崇外商業(yè)一條街；北京的區(qū)域經(jīng)濟(jì)無一不體現(xiàn)政府的影子，畢竟來自土地升值的收入是城市政府最重要的財政來源，誰都希望吸引投資者注意力。高檔住宅雖然市場有限，但利潤高，所以開發(fā)商也喜歡做高檔物業(yè)；即使沒有利潤也要做，因?yàn)槠髽I(yè)還要塑造品牌，高收入者引導(dǎo)著住房消費(fèi)潮流。