房貸新政，山東落地情況如何？

首套住房首付比降至15％、取消利率下限、公積金利率下調(diào)……5月17日，央行連續(xù)發(fā)布了三項(xiàng)關(guān)于房貸的新政策，這些政策在山東落地情況如何？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，山東目前已經(jīng)有濟(jì)南、淄博、濰坊、濟(jì)寧、聊城、泰安、威海、日照、濱州、德州、臨沂等城市同步下調(diào)公積金貸款利率。

多數(shù)城市規(guī)定，2024年5月18日起新受理貸款和5月18日前未發(fā)放的貸款利率統(tǒng)一按照央行要求執(zhí)行。存量貸款自2025年1月1日起調(diào)整。

值得關(guān)注的是，部分城市對存量公積金貸款調(diào)整有附加的期限要求。

比如，臨沂要求，2024年5月18日前已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，貸款期限為一年的仍執(zhí)行原利率；貸款期限在一年以上的，自2025年1月1日開始，執(zhí)行調(diào)整后的利率標(biāo)準(zhǔn)。

再如，濰坊要求，2024年5月18日之前發(fā)放的住房公積金貸款，貸款期限在1年以上的，貸款利率將在2025年1月1日進(jìn)行調(diào)整；貸款期限為1年（含）以內(nèi)的，貸款利率不作調(diào)整。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗對記者表示，取消商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限以及下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，能降低購房者的貸款成本和還款壓力，可能會吸引更多人進(jìn)入市場購房，尤其是對價(jià)格較為敏感的剛需群體。政策調(diào)整向市場傳遞出積極信號，有助于穩(wěn)定購房者和投資者對房地產(chǎn)市場的信心和預(yù)期，推動市場平穩(wěn)發(fā)展。

在山東合富輝煌副總許傳明看來，下調(diào)公積金貸款利率和降低首付等舉措，都是實(shí)實(shí)在在的支撐。政策調(diào)整后，在一個(gè)靜態(tài)理想化狀態(tài)下，花更少的首付可以去撬動更高的總房價(jià)，有望提振市場，刺激鼓勵消費(fèi)者購買。若一些核心城市加快跟進(jìn)相關(guān)舉措，有望對市場情緒產(chǎn)生更大的帶動作用。

根據(jù)最新政策，在取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限的同時(shí)，央行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限及下限水平。

記者了解到，自2024年4月1日起，青島、煙臺和濟(jì)寧三市已階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

部分山東金融機(jī)構(gòu)反映，這些城市的房貸利率下限取消后，利率會有一定下行，但市場經(jīng)充分競爭后又形成新的較穩(wěn)定的均衡水平，有利于滿足當(dāng)?shù)鼐用窈侠碣彿啃枨?，對?dāng)?shù)匦掳l(fā)放房貸有帶動作用。

記者還發(fā)現(xiàn)，根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月份，全國百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為25．3個(gè)月。與此同時(shí)，濟(jì)南位列百城中去化周期最小的10個(gè)城市之一，去化周期僅需12個(gè)月左右，具備繼續(xù)供地的條件。

對此，許傳明表示，針對濟(jì)南這類去化周期健康程度高的城市，商業(yè)銀行在全國統(tǒng)籌的范圍之內(nèi)，可能給到的下調(diào)利率期望就不會太高，不過這要看各家銀行的管理決策等因素。無論是按揭還是利率調(diào)整，不同的城市差異化很強(qiáng)，根據(jù)因城施策原則，總體給各地留下的余地較大。

除了信貸政策繼續(xù)寬松外，對于“支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房”也是此次政策調(diào)整的關(guān)注點(diǎn)。

2022年9月，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)也宣布將在全市收購3000套商品房，用于租賃儲備住房，項(xiàng)目資金來源為自籌資金，同年的12月，濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)再次發(fā)文稱，第二批房源公開收購工作已啟動，在濟(jì)南市區(qū)范圍內(nèi)再次收購存量房源用于租賃儲備住房，房源要求“布局合理、配套完善、手續(xù)齊全、保障品質(zhì)”；2023年4月，膠州市發(fā)布《膠州市收購存量商品房作為保障性住房工作方案》，提出，2023年擬定由市屬企業(yè)出資15億元，收購1500套存量商品房作為保障性住房使用。2024年1月，青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款正式落地，首批試點(diǎn)貸款18．5億元，支持收購首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房……

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期包括杭州臨安收購房源充當(dāng)公租房、云南大理收購房源充當(dāng)保租房等，均是各地“以購代建”的典型案例，這些措施對于消化存量、補(bǔ)充增量都有著積極的作用。

許傳明認(rèn)為，地方政府以收儲方式去庫存，其重心在于房企新房庫存，有助于房企快速回籠資金。最新政策出臺后，央行配套3000億元保障性住房再貸款，商業(yè)銀行還能再配套，這樣的規(guī)模，對于緩解行業(yè)的高庫存，解決高庫存帶來的行業(yè)上下游風(fēng)險(xiǎn)所帶來的作用非常重大。

（大眾日報(bào)·大眾新聞客戶端記者 董婉婉）