青島等60地支持住房“以舊換新”，如何換？各地政策有何不同？
15日，廣東廣州首個住房“以舊換新”活動在花都區(qū)開展?；顒右庠诖蛲ǚ康禺a開發(fā)企業(yè)、中介機構與換房人三方壁壘，加快推進交易達成。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有60多個城市或地區(qū)，包括上海、深圳、青島、南京等，開始支持住房“以舊換新”政策。各地在相關政策上有什么差異？有哪些創(chuàng)新點值得進一步推廣？
住房“以舊換新”
各地有不同模式
今年4月初，江蘇無錫市梁溪區(qū)試點推出商品房“以舊換新”。5月11日晚，首批次超過40位換房人完成了交易。無錫市民鄒先生是其中之一。
鄒先生說：“我們的二手房如果要賣出去的話，要花很長時間，‘以舊換新’的政策對我們來說很好，我們可以把舊的房子置換掉，馬上去換一個更好的房子，住得更舒適。”
△鄒先生的舊房（左）與鄒先生置換新房所在樓盤的樣板間（右）
無錫市梁溪區(qū)采用的方式直接而清晰。根據(jù)細則，在梁溪區(qū)范圍內，指定主體負責回購居民存量二手商品住房，居民在5個指定樓盤新購商品住房。置換房源須一對一，一套存量二手商品房置換一套新房，存量二手房總價不高于新購房源的60%。經手鄒先生這一單，對于商品房項目銷售經理楊榮榮來說，也是“第一次”。
楊榮榮：鄒先生是我們“以舊換新”成交的第一單，他的房子參與了評估之后，補充了150萬元，拿下了一套128平方米的房子。截至目前，我們這邊所有的“以舊換新”已經成交了超40套，轉化率85%。
△梁溪區(qū)的5個“以舊換新”指定樓盤之一
據(jù)不完全統(tǒng)計，去年以來，包括上海、深圳等一線城市在內，全國已有60多個城市或地區(qū)支持住房“以舊換新”。
■中介幫賣舊房模式
這些城市或地區(qū)中，最常見的“以舊換新”模式是中介幫賣舊房模式，即購房者先與房企達成購買意向，再由中介機構采用線上流量傾斜、線下聚焦推廣等方式優(yōu)先銷售舊房，若一定期限內舊房順利售出，即可按照流程推進新房購買手續(xù)，否則房企將返還購房者意向金。目前，上海、深圳等城市都采取了這一模式。
以深圳為例，今年4月，深圳市房地產業(yè)協(xié)會、深圳市房地產中介協(xié)會聯(lián)合啟動為期一年的“換馨家”活動，首批有13個新房樓盤、21家房地產中介機構參與。深圳某房地產中介機構營銷總監(jiān)彭雙表示，“以舊換新”項目已初見成效。
■企業(yè)收購舊房模式
第二種模式由企業(yè)直接收購舊房，舊房款項用于購買指定的樓盤新房，收購的舊房則可用作保障性住房、人才公寓等。
鄭州同時采用了“企業(yè)收購舊房”模式和“中介幫賣舊房”模式。收購主體鄭州城市發(fā)展集團二手住房“賣舊買新”收購工作專班工作人員杜晶晶介紹，以這兩種方式換購新房，在年底前都可享受相關契稅補貼。
△鄭州市房產交易服務平臺
■“舊轉?！蹦Ｊ?/strong>
廣東肇慶日前發(fā)布的《肇慶市促進房地產業(yè)高質量發(fā)展若干措施》中，針對住房“以舊換新”提出獨特模式：存量房屋持有人通過“舊轉?！保ㄅf房轉保障性住房）的形式交由政府統(tǒng)租，由此獲得政府指定機構支付的一定年限租金，并將其全部用于購買商品房。
■補貼模式
此外，多地還對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補貼或者稅費減免，目前各地補貼方式有所不同。同在江蘇，徐州對符合條件的換房家庭，按照新購商品房合同價，給予0.8%或1.2%的補貼；揚州則給予新購商品住宅不超過1.5%的契稅補貼。
“以舊換新”政策仍有優(yōu)化空間
打通一二手房置換鏈條、助力房地產去庫存，住房“以舊換新”無疑是重要的抓手。河南省商業(yè)經濟學會副秘書長、鄭州工程技術學院副教授胡鈺分析，增強房地產市場的流動性，必然會帶動上下游眾多產業(yè)發(fā)展。
胡鈺：通過各種舉措來激發(fā)房地產市場的活力，讓房地產市場帶動相關產業(yè)——建材行業(yè)、家裝行業(yè)還有其他行業(yè)的發(fā)展。
有觀點認為，相比而言，回購舊房模式的市場反響比較積極，而中介幫賣模式和直接補貼模式，目前對住房銷售的拉動效果有待進一步觀察。不少城市住房“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在各地住房“以舊換新”的政策執(zhí)行初期，盡快找到讓交易鏈條上各方能夠共贏的成熟模式至關重要，不僅要從房源本身的質量著手，提供優(yōu)質住房，還要在交易流程、搭建平臺等方面做好“針線活”。
李宇嘉：對政府而言，優(yōu)化流程是必要的，抵押過戶是很好的突破口。如果有了貸押過戶，二手房還有貸款沒還，也可以過戶，中間的包括貸款贖樓、取消抵押、過戶再辦抵押等流程可以在后臺一次性完成。
李宇嘉還表示，需要搭建一個強有力的平臺，建立“以舊換新”的房源庫。只有大家看到的是“真房源、真客戶、真價格”，才能更好地匹配供需，降低交易的信息成本。與此同時，如果還能減免稅收和經紀費率，給予新房價格折扣，就可以更好地促成交易。
來源丨中央廣電總臺中國之聲
