記者調(diào)查｜青島百余座老舊樓宇如何“回春”

面對(duì)業(yè)權(quán)分散、投資回報(bào)周期長(zhǎng)、外部資本難以有效參與等難點(diǎn)，一系列獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼、貸款優(yōu)惠以及推動(dòng)樓宇資產(chǎn)證券化等舉措的出臺(tái)實(shí)施，有望加速項(xiàng)目改造更新步伐——

青島百余座老舊樓宇如何“回春”

青島市是國(guó)內(nèi)較早開展商務(wù)辦公樓宇建設(shè)的城市，上世紀(jì)30年代初，6層高的亞當(dāng)斯大廈建成，這是青島最早的商務(wù)辦公樓宇。隨著改革開放的深入，至上世紀(jì)90年代，百盛、國(guó)貿(mào)大廈、發(fā)展大廈、發(fā)達(dá)大廈等第一批大型高層寫字樓在青島西部城區(qū)拔地而起，集聚了一大批外貿(mào)、貨代、物流等企業(yè)。青島行政中心東移和東部開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施后，高層商務(wù)樓宇更是如雨后春筍般涌現(xiàn)，成為支撐青島服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體。

約從十年前開始，陸續(xù)有老舊辦公樓宇提出改造更新的訴求，且隨著時(shí)代發(fā)展，有改造需求的樓宇越來越多。其中，市南區(qū)作為全省、全市最早發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)域，目前該區(qū)擁有樓齡20年以上的樓宇65座，個(gè)別樓齡超過30年。這些老舊樓宇存在設(shè)施功能落后、運(yùn)行能耗過高等諸多劣勢(shì)，難以滿足現(xiàn)代辦公的多元化需求，某種程度上已成為影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的阻礙因素。對(duì)于這個(gè)新發(fā)展階段遇到的新問題，以市南區(qū)為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)，著手實(shí)施樓宇更新行動(dòng)，通過政府與企業(yè)的雙向發(fā)力，助力老舊樓宇重新煥發(fā)青春活力。

政府兩千萬撬動(dòng)市場(chǎng)三個(gè)億

樓宇物業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)是實(shí)施樓宇更新的主體，一次徹底的更新能為它們帶來什么？市南區(qū)黃金廣場(chǎng)是最典型的案例。

“近兩年來，我們?yōu)辄S金廣場(chǎng)升級(jí)改造項(xiàng)目投入4600余萬元，主要用于樓宇安全保障設(shè)施更新、樓宇智能管理改造、配電室改造及電梯更換、拓展公共服務(wù)空間、優(yōu)化企業(yè)辦公環(huán)境等方面。黃金廣場(chǎng)升級(jí)改造后，大樓出租率從改造前的70％回升至90％，租金收入提升了30％。去年，黃金廣場(chǎng)更是成功跨過了稅收‘億元樓’的門檻。”中化資產(chǎn)管理有限公司青島分公司總經(jīng)理宋宏偉告訴記者。

中化資產(chǎn)（青島）隸屬于中國(guó)中化控股有限責(zé)任公司，自2010年6月起負(fù)責(zé)青島黃金廣場(chǎng)自有產(chǎn)權(quán)樓層13－25F的運(yùn)營(yíng)工作。黃金廣場(chǎng)于1996年建成，樓宇硬件陳舊、發(fā)展定位模糊等問題突出。宋宏偉介紹，企業(yè)接手黃金廣場(chǎng)以來，隨著樓齡增加，樓內(nèi)跑冒滴漏情況頻發(fā)，硬件設(shè)施條件越發(fā)不能滿足租戶的辦公需要，退租率高、招商成本高、建筑維護(hù)成本高成為樓宇運(yùn)營(yíng)的痛點(diǎn)。在企業(yè)總部的大力支持下，中化資產(chǎn)與市南區(qū)政府緊密對(duì)接，探討樓宇改造升級(jí)方案。

宋宏偉表示，在此過程中，市南區(qū)除針對(duì)改造工程本身提供政策扶持外，還與企業(yè)攜手，共同招引優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以切實(shí)提高樓宇的“含金量”。“例如，我們和市南區(qū)聯(lián)動(dòng)，共同拜訪太平洋保險(xiǎn)青島總部，并邀請(qǐng)?zhí)窖蟊ｋU(xiǎn)走訪考察黃金廣場(chǎng)。針對(duì)太平洋保險(xiǎn)提出的午餐、內(nèi)部改造等訴求，也通過政企攜手得到了妥善解決。后來，英大人壽青島分公司等金融領(lǐng)軍企業(yè)區(qū)域總部也相繼入駐。目前，黃金廣場(chǎng)的租戶群已經(jīng)由之前的小散亂租戶變成以金融總部企業(yè)為主。”

樓宇更新可以為運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益，這是驅(qū)動(dòng)樓宇物業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)實(shí)施改造的主要?jiǎng)恿ΑＴ缭?019年便有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)有價(jià)值50萬億元的存量商業(yè)物業(yè)有待盤活，升級(jí)改造存量物業(yè)資產(chǎn)是中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的“新藍(lán)?！薄?/p>

目前，青島各區(qū)市中，市南、市北等老城區(qū)樓宇更新需求最為迫切。在過去三年間，市南區(qū)累計(jì)兌現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)資金超過2000萬元，撬動(dòng)社會(huì)資本投入超過3億元，國(guó)有企業(yè)投入超過6億元，實(shí)施過更新改造項(xiàng)目的老舊樓宇35座、總面積達(dá)95萬平方米，盤活閑置載體50余萬平方米。

“爛尾”多年的香港中路80號(hào)于去年啟動(dòng)改造更新。

市北區(qū)也開始啟動(dòng)相關(guān)工作。據(jù)市北區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)負(fù)責(zé)部門介紹，2022年，該區(qū)針對(duì)中海大廈停車場(chǎng)改造、青島生物科技創(chuàng)新園停車場(chǎng)和食堂改造、青島國(guó)際航運(yùn)中心食堂改造共兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)資金106．9萬元。今年有3座樓宇申請(qǐng)更新改造獎(jiǎng)勵(lì)，共涉及資金222．69萬元。在這些政策鼓勵(lì)下，一批老舊樓宇和閑置廠房重新煥發(fā)活力。

樓宇更新面臨三大難點(diǎn)

雖說樓宇更新后社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益會(huì)顯著提升，但對(duì)于大部分樓宇運(yùn)營(yíng)商，特別是中小型樓宇物業(yè)企業(yè)來說，他們的積極性并不高，這又是為何？

2022年11月，市南區(qū)成立樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研組，先后走進(jìn)30多家樓宇物業(yè)企業(yè)、駐樓企業(yè)、集約辦公運(yùn)營(yíng)商、第三方咨詢機(jī)構(gòu)開展深入交流。根據(jù)調(diào)研組整理的調(diào)研報(bào)告，市南區(qū)商務(wù)樓宇中，投入使用10年內(nèi)的21座，占15．56％；10至20年的49座，占36．3％；20至30年以上的59座，占43．7％；30年以上的6座，占4．44％。這樣算來，建成10年以上的老舊樓宇共有114座，占84．44％，目前均面臨升級(jí)改造的問題，且樓齡越長(zhǎng)改造訴求越大，投入成本越高，改造難度越大。

老舊樓宇改造主要涉及“六大件”，包括電梯、空調(diào)、大堂、停車、弱電、外墻等。樓宇企業(yè)普遍反映改造存在三方面困難：一是樓宇業(yè)權(quán)分散，業(yè)主思想難以統(tǒng)一，致使改造進(jìn)程緩慢。市南135棟商務(wù)樓宇中，單一產(chǎn)權(quán)樓宇僅25座，分散產(chǎn)權(quán)樓宇89座，占78％。這些產(chǎn)權(quán)較為分散的樓宇，即便坐擁黃金位置，但因?yàn)槿狈y(tǒng)一規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位，還普遍存在產(chǎn)業(yè)散、亂、小問題，致使樓宇坪效不高。

位于市南區(qū)延安三路上的華通中聯(lián)產(chǎn)業(yè)園改造升級(jí)后，業(yè)態(tài)同步更新迭代。

即便是業(yè)主思想統(tǒng)一，老舊樓宇的自我改造仍然存在不小難度。這種情況下面臨的核心問題往往是資金。“一是幾百萬、幾千萬的投入，回報(bào)周期長(zhǎng)，是大部分中小型物業(yè)企業(yè)難以承受的。二是物業(yè)缺乏固定資產(chǎn)，也很難從銀行拿到相關(guān)貸款?！倍鴮?duì)于外來資金參與樓宇改造的方案，物業(yè)企業(yè)也普遍持觀望、謹(jǐn)慎態(tài)度?！袄缡心蠂?guó)資企業(yè)曾想?yún)⑴c到一些樓宇的更新改造中，但因物業(yè)方對(duì)借助外來資本實(shí)施改造以及利益分配方式持有不同觀點(diǎn)，導(dǎo)致合作難以開展。”市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心相關(guān)負(fù)責(zé)人商云瑞介紹。

系列創(chuàng)新舉措助力更好破題

在單純依靠市場(chǎng)力量難以大規(guī)模推動(dòng)樓宇完成更新改造的前提下，市區(qū)兩級(jí)有關(guān)部門正在協(xié)力攻克這個(gè)難題。

今年，青島市出臺(tái)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)方案，明確提出開展存量樓宇提質(zhì)升級(jí)行動(dòng)。青島市將每年實(shí)施一批老舊樓宇改造項(xiàng)目，綜合運(yùn)用各項(xiàng)政策支持推動(dòng)樓宇智能化、綠色化、安全化改造升級(jí)。推動(dòng)樓宇整體持有并統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，實(shí)施整體集中管理。爭(zhēng)取國(guó)家首批商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，鼓勵(lì)通過信貸資產(chǎn)支持證券（ABS）、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）等金融創(chuàng)新工具，推動(dòng)樓宇資產(chǎn)證券化，提升樓宇自持自營(yíng)比例。

在此方面先行一步的市南區(qū)，除繼續(xù)加大更新改造補(bǔ)貼力度外，也有更多務(wù)實(shí)創(chuàng)新舉措推出。

在金融支持方面，市南區(qū)聯(lián)合銀行機(jī)構(gòu)推出“樓宇更新貸”，根據(jù)該區(qū)此前發(fā)布的相關(guān)政策，企業(yè)對(duì)投入使用10年以上的商務(wù)樓宇實(shí)施改造升級(jí)，改造資金通過銀行貸款融資100萬元以上的，根據(jù)貸款期限，按照同期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）給予最多2年貸款貼息補(bǔ)貼，每年最高500萬元?！斑@項(xiàng)舉措在全國(guó)范圍來說都有創(chuàng)新意義?！鄙淘迫鹫f。

同時(shí)，市南區(qū)也建立起樓宇更新專家智庫(kù)，為具體實(shí)施改造的物業(yè)企業(yè)提供智力支持。

金光大廈是青島東部第一個(gè)開工建設(shè)并首先投入使用的高層寫字樓，樓齡已近30年，樓宇內(nèi)的一些設(shè)施已難以滿足現(xiàn)代辦公的需求，特別是對(duì)于空調(diào)系統(tǒng)等使用頻次較高的設(shè)施來說，業(yè)戶們渴望更新改造的呼聲十分強(qiáng)烈?！疤幚韺懽謽强照{(diào)效果不佳問題時(shí)，原本想拿出180萬元更換上一套全新的空氣源熱泵設(shè)備。”青島鑫苑金光物業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)傘德成說，市南區(qū)得知后，邀請(qǐng)青島理工大學(xué)的專家到現(xiàn)場(chǎng)“把脈”，最終根據(jù)專家的“藥方”，只用50萬元便維修好了老空調(diào)，一下子節(jié)約下100多萬元費(fèi)用。

“針對(duì)外立面、停車場(chǎng)等改造難度大、投入成本高的改造提升項(xiàng)目，我們希望可以同老舊小區(qū)改造一樣，納入城市更新建設(shè)行動(dòng)中。這樣對(duì)物業(yè)企業(yè)來說，可以用相對(duì)較低的資金成本實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)領(lǐng)域的改造?！鄙淘迫鸨硎荆磥砣?，市南將每年改造提升15座以上、總面積超過45萬平方米的商務(wù)樓宇。

當(dāng)然，樓宇更新遠(yuǎn)不止硬件環(huán)境的更新。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓宇更新最終要實(shí)現(xiàn)建筑、空間、功能、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)六大要素協(xié)同發(fā)展。即在硬件更新的同時(shí)，還要重新確定符合未來發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定位，并提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)樓宇的保值增值?！皹怯钕胍獰ㄐ拢胱哔Y產(chǎn)證券化的道路，前端需要有經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)支撐。這就需要改造方思考樓宇產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)，而這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整可能是顛覆式的?！苯衲?月份，戴德梁行相關(guān)負(fù)責(zé)人在一次行業(yè)交流中如是說。

在此方面，青島也有行動(dòng)。根據(jù)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案，到2025年，青島除新建一批高品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)品牌樓宇，還將提升一批產(chǎn)權(quán)分散業(yè)態(tài)散亂存量樓宇，打造一批億元以上高產(chǎn)出樓宇，培育一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、都市工業(yè)高度集聚特色樓宇，引進(jìn)培育一批招商能力強(qiáng)、管理水平高的專業(yè)樓宇運(yùn)營(yíng)主體，推動(dòng)全市樓宇經(jīng)濟(jì)質(zhì)效整體躍升。

其他城市如何做好樓宇更新

對(duì)于老建筑的整治工作，中國(guó)香港制定了一套貫穿全過程的策略：修復(fù)前，由建筑業(yè)主或政府邀請(qǐng)建筑專家、工程師等專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)對(duì)老建筑進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估內(nèi)容包含建筑物質(zhì)壽命、建筑風(fēng)貌品質(zhì)、建筑改造效益等，并以此為依據(jù)確定整治工作的等級(jí)和優(yōu)先次序。修復(fù)實(shí)施過程中，公眾可自愿參與樓房安全檢驗(yàn)，并輔助實(shí)施改善樓房安全問題的貸款計(jì)劃，從而鼓勵(lì)業(yè)主主動(dòng)維護(hù)和修繕建筑。修復(fù)后，有關(guān)部門評(píng)估改造過的建筑，并鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)建筑開展定期的安全、節(jié)能檢測(cè)，保證改造后的老建筑能夠在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)保持良好的狀況。

南京鼓樓區(qū)在老舊商務(wù)樓宇改造中，實(shí)施了“一件事”改革，即提供政府投資項(xiàng)目審批、價(jià)格備案、企業(yè)投資建設(shè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案、建筑工程施工許可證發(fā)放、設(shè)置或更新店招標(biāo)牌的備案、從事公共停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的備案、特殊建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查及驗(yàn)收、建設(shè)工程消防驗(yàn)收備案等事項(xiàng)的一次集成辦理服務(wù)。此外，還精簡(jiǎn)申請(qǐng)材料，通過信息共享和電子證照調(diào)用，不同事項(xiàng)相同的證明材料免于重復(fù)提交，為樓宇改造提供暢通、便利的政務(wù)服務(wù)環(huán)境。（青島日?qǐng)?bào)／觀海新聞?dòng)浾?王萌 文／圖）