“前商后產(chǎn)”：青島老里院嵌入“新模式”

新項(xiàng)目入駐，打造起前端為臨街商鋪，后端為設(shè)計(jì)、制作、培訓(xùn)等全鏈條的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)——

“前商后產(chǎn)”：青島老里院嵌入“新模式”

四方路歷史文化街區(qū)是青島里院建筑最集中、面積最大的街區(qū)，也是青島市規(guī)劃的里院步行街區(qū)，最大的里院廣興里就坐落于此。去年，廣興里作為青島市歷史城區(qū)保護(hù)更新試點(diǎn)項(xiàng)目開園后，這一片區(qū)的城市更新便備受關(guān)注。

調(diào)查顯示，市北區(qū)現(xiàn)存以廣興里為代表的里院等各類保護(hù)建筑565處，多數(shù)分布在海泊路、館陶路、上海路、長山路等區(qū)域，具有很高的城市歷史文化價(jià)值和保護(hù)開發(fā)利用價(jià)值。劉棟 攝

在“新產(chǎn)業(yè)賦能老城復(fù)興”這一發(fā)展邏輯下，四方路歷史文化街區(qū)定位工業(yè)設(shè)計(jì)、青年文創(chuàng)、國潮，建設(shè)“里院城市客廳”。記者自市北區(qū)獲悉，明年上半年，四方路歷史文化街區(qū)膠州路以南片區(qū)（以下簡稱四方路街區(qū)南片）將正式開街，形成國潮、時(shí)尚、創(chuàng)意的街區(qū)場景。

如今，在“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入＋休閑消費(fèi)”的底層邏輯之上，四方路街區(qū)南片已初步形成“前商后產(chǎn)”的特有產(chǎn)業(yè)模式，“場景化”“平臺(tái)化”產(chǎn)業(yè)布局已成主流趨勢。

修繕工程基本完工，慕名咨詢的“準(zhǔn)客戶”不斷

四方路歷史文化街區(qū)位于中山路、滄口路、聊城路、禹城路、四方路圍合區(qū)域，占地面積約8．4萬平方米，共有風(fēng)貌保護(hù)建筑106棟，其中，里院街坊22個(gè)。以膠州路為分割線，四方路街區(qū)南片的建筑保護(hù)修繕工程已基本完工，部分里院正在根據(jù)入駐業(yè)態(tài)進(jìn)行內(nèi)部個(gè)性化裝修。

四方路街區(qū)南片建筑保護(hù)修繕工程已基本完工。余瑞新 攝

在易州路和海泊路交叉口，即將入駐的X—FAT和國貨青島店鋪內(nèi)外，電焊聲、敲擊聲不斷，工人們正在緊鑼密鼓地裝修。記者看到，臨街的咖啡吧、國貨商鋪等已經(jīng)初具雛形。村子里淘來的老青島石階、店長設(shè)計(jì)的鏤空水泥灌注柵欄、專門定制的特有印花水泥磚……在這里，滿滿的“敘利亞”裝修風(fēng)格，粗獷中透露細(xì)膩，極簡又不失品位，可以預(yù)見，這里無疑將是未來街區(qū)的網(wǎng)紅打卡地之一。

“屋內(nèi)屋外所有裝修，后期都可以重新恢復(fù)原狀，不會(huì)破壞原有建筑結(jié)構(gòu)。”市北建投集團(tuán)歷史城區(qū)運(yùn)營中心負(fù)責(zé)人石筠告訴記者，歷史街區(qū)的修繕工程主要圍繞結(jié)構(gòu)加固、外立面整修、市政配套建設(shè)等展開，后期企業(yè)可以根據(jù)自己的企業(yè)文化對房屋內(nèi)部進(jìn)行個(gè)性化裝修。但為了避免破壞性行為出現(xiàn)，內(nèi)部裝修方案要上報(bào)運(yùn)營中心，專家評審?fù)ㄟ^后才能進(jìn)行，同時(shí)，招商運(yùn)營方還會(huì)定期進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)工。

“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入＋休閑消費(fèi)”是市北歷史城區(qū)有機(jī)更新的底層邏輯。在老城復(fù)興工作開展之初，市北區(qū)就結(jié)合街區(qū)現(xiàn)狀條件、歷史文脈、協(xié)同融合等因素，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，并確定了“修繕＋招商”并進(jìn)的路子。

如今，位于海泊路35號的里院被辟為招商服務(wù)中心，專業(yè)的數(shù)字管理平臺(tái)和運(yùn)營隊(duì)伍為企業(yè)提供管理咨詢、融資策劃和法律服務(wù)?！半S著歷史街區(qū)發(fā)展不斷成熟，慕名前來咨詢?nèi)腭v的企業(yè)不少，平均每天有3家以上，業(yè)態(tài)涉及文創(chuàng)、攝影、輕餐等?！闭猩谭?wù)中心內(nèi)，一位負(fù)責(zé)企業(yè)接待的工作人員介紹。

招商選資重在“選”字，這一點(diǎn)對于受環(huán)境、建筑、業(yè)態(tài)定位等因素影響極大的歷史街區(qū)來說尤為重要?！敖謪^(qū)的招商項(xiàng)目必須設(shè)置‘門檻’，嚴(yán)格把關(guān)，對于不符合街區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)可以先存入資源庫，根據(jù)后期整個(gè)歷史城區(qū)發(fā)展進(jìn)行二次篩選；除此之外，還要適度配套餐飲、咖啡吧等業(yè)態(tài)，滿足新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)下青年人對社交式辦公、開放式辦公的需求?！笔斜苯ㄍ都瘓F(tuán)歷史城區(qū)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人孫毅告訴記者。

已落位產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，“前商后產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)模式凸顯

以明年上半年開街為目標(biāo)，市北區(qū)正加快招商步伐，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地。目前，四方路街區(qū)南片已吸聚產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，落位業(yè)態(tài)面積2萬余平方米。

“X—FAT＆ware．house主打國潮設(shè)計(jì)和個(gè)性化定制，‘國貨青島’則圍繞文化再創(chuàng)作，生產(chǎn)青島文化相關(guān)產(chǎn)品。除了臨街店鋪外，我們還在二樓開設(shè)了工作室、手工作坊，未來，兩個(gè)店鋪內(nèi)展示的服裝、文化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、制作都將在這里完成，從而形成一個(gè)從前端創(chuàng)意設(shè)計(jì)到后端制作、展示、銷售等全鏈條的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)?！鼻鄭u才門品牌策劃有限公司創(chuàng)始人、主理人李英磊介紹，這里緊鄰工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新中心，和“國貨青島”的設(shè)計(jì)理念契合，加上歷史街區(qū)本身就是一個(gè)自帶流量的網(wǎng)紅景點(diǎn)，未來必定人氣十足。

“這里將引入國風(fēng)養(yǎng)生茶飲品牌——荷田水鋪?！痹诟呙苈?8號，石筠開門見山的介紹讓記者大吃一驚——近千平方米的里院，一個(gè)奶茶店能“吃透”嗎？

“奶茶店只是臨街商鋪的部分功能，在這里打造的‘超級’荷田水鋪將會(huì)下一盤‘國風(fēng)’和‘養(yǎng)生’的大棋，圍繞C端，將打造養(yǎng)生茶湯、輕食簡餐、藥食同源博物館、國風(fēng)主題劇本殺等板塊；圍繞B端，將承接藥食同源講堂、養(yǎng)生科技論壇、國風(fēng)主題秀場等?！笔薜慕榻B解答了記者的疑惑。

“目前，四方路街區(qū)南片基本都是以單個(gè)里院為單位對外招商，我們會(huì)根據(jù)經(jīng)營模式和業(yè)戶需求為其選擇規(guī)模、風(fēng)格等相匹配的里院；對于業(yè)態(tài)面積較小的，我們也會(huì)根據(jù)情況，將相近業(yè)態(tài)安置在一個(gè)里院內(nèi)，以形成產(chǎn)業(yè)聚合效應(yīng)。”石筠向記者透露，目前，歷史街區(qū)已經(jīng)為荷田水鋪提供了高密路38號和芝罘路74號兩個(gè)里院，面積都在近千平方米左右，其中，高密路38號里院內(nèi)的復(fù)古樓梯和院落結(jié)構(gòu)布局與商家的業(yè)態(tài)布局契合度更高，對方正就兩個(gè)里院建筑布局圖和設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通，確定好設(shè)計(jì)方案后便可簽約施工。

廣興里工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新中心，以工業(yè)設(shè)計(jì)為核心驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建“作品創(chuàng)造－產(chǎn)品展示－商品貿(mào)易”的閉環(huán)體系；跨境電商產(chǎn)業(yè)園將引進(jìn)CW、大創(chuàng)等品牌，配套餐飲、居酒屋、書店、博物館等生態(tài)，構(gòu)建產(chǎn)商融合綜合體，打造“線下體驗(yàn)，線上下單”的新零售場景；帝力氏將搭建一個(gè)集紅酒貿(mào)易、培訓(xùn)、展示、銷售等于一體的多元化產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

仔細(xì)梳理這些已落位和即將落位產(chǎn)業(yè)的里院不難看出，其特點(diǎn)為前端臨街商鋪進(jìn)行創(chuàng)意呈現(xiàn)和銷售，后端工作坊則是集設(shè)計(jì)、制作、培訓(xùn)等于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈平臺(tái)?！皥鼍盎币咽撬姆铰方謪^(qū)南片產(chǎn)業(yè)布局的主流趨勢，“前商后產(chǎn)”已成為這一片區(qū)特有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

配套項(xiàng)目建設(shè)同步推進(jìn)，街區(qū)氛圍營造彰顯人氣活力

為了給產(chǎn)業(yè)發(fā)展開放更多場景，市北區(qū)瞄準(zhǔn)“國際范兒、時(shí)尚范兒”，加快街區(qū)基礎(chǔ)配套建設(shè)和氛圍營造，以恢復(fù)街區(qū)人氣活力，提升街區(qū)營商服務(wù)環(huán)境。

在X—FAT＆ware．house店鋪門口，記者看到，有的工人正在焊接外擺區(qū)域，有的則用水泥把已經(jīng)建成的基礎(chǔ)框架填平，并趁水泥未干時(shí)拓印上由店家親手設(shè)計(jì)的店鋪圖標(biāo)?！斑@個(gè)外擺區(qū)域大約100平方米，下一步，我們還要在上方搭設(shè)頂棚，在街口處設(shè)立大型立體LOGO，夜間亮燈，營造氛圍。”李英磊介紹。

今年7月，青島最大里院廣興里迎來市集活動(dòng)——尚街里潮趣節(jié)。

外擺區(qū)域不僅是商家的“活招牌”，對于歷史街區(qū)來說，則是“城市會(huì)客廳”的“門面”。據(jù)市北建投集團(tuán)歷史城區(qū)運(yùn)營中心工作人員介紹，目前，四方路街區(qū)南片已有兩處試點(diǎn)，分別打造工業(yè)風(fēng)和仿古風(fēng)兩種風(fēng)格外擺區(qū)域，下一步，將結(jié)合入駐業(yè)態(tài)在整個(gè)街區(qū)推廣。同時(shí)，為了進(jìn)一步提升這片充滿文藝氣息空間的品質(zhì)，市北區(qū)還確定了四方路街區(qū)南片景觀氛圍營造規(guī)劃。未來，拎著啤酒袋的雕塑小品、可投影至地面的青島方言等個(gè)性化的設(shè)計(jì)，都可以在這一片區(qū)看到。

“城市會(huì)客廳”既要有國際范兒，還要有煙火氣兒。

圍繞“建筑可閱讀、街區(qū)能漫步、城市有溫度、宜居又宜業(yè)”，四方路街區(qū)南片的配套建設(shè)正在快速推進(jìn)。在海泊路84號，世貿(mào)世御項(xiàng)目正在如火如荼地建設(shè)中。未來，一層商鋪將引入咖啡吧、酒吧、紅酒坊、西餐廳、茶莊等商業(yè)配套業(yè)態(tài)，二層將作為住宿業(yè)態(tài)使用，可提供52個(gè)房間。

與此同時(shí)，易州路廣場、李村路停車場、聊城路停車場等配套項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地施工中。為了進(jìn)一步改善周邊停車難現(xiàn)狀，打通老城區(qū)發(fā)展“筋脈”，提升歷史城區(qū)資源流量導(dǎo)入和承載能力，近期，市北歷史城區(qū)正結(jié)合片區(qū)業(yè)態(tài)、人流動(dòng)線、停車場建設(shè)，編制交通微循環(huán)規(guī)劃。

特色活動(dòng)是吸引人氣最快且最有效的方法。記者了解到，在未來一段時(shí)間，四方路街區(qū)南片還將持續(xù)開展森林集市、攝影大賽、咖啡文化周、設(shè)計(jì)大講堂等內(nèi)容豐富的線下活動(dòng)，爭取在年底前實(shí)現(xiàn)四方路街區(qū)南片試運(yùn)營，為正式開街積蓄力量。（青島日報(bào)／觀海新聞?dòng)浾?余瑞新）