青島歷史城區(qū)更新“加速跑”！年底劉子山別墅群亮相……

已完成8．1萬平方米修繕，今年年底劉子山別墅群亮相，明年4月份四方路街區(qū)開街——

產(chǎn)業(yè)再定位，青島歷史城區(qū)更新“加速跑”

青島主城已進(jìn)入存量開發(fā)為主的內(nèi)涵增長(zhǎng)、創(chuàng)新發(fā)展階段，毋庸置疑，城市更新是主要路徑。

去年5月28日，青島市歷史城區(qū)保護(hù)更新試點(diǎn)項(xiàng)目廣興里開園，拉開了老城更新的序幕；如今一年多過去，西部老城區(qū)的蛻變?nèi)庋劭梢?，占青島市歷史城區(qū)保護(hù)規(guī)劃面積半壁江山的市北區(qū)，已完成8．1萬平方米修繕，新啟動(dòng)建筑保護(hù)修繕和基礎(chǔ)配套項(xiàng)目進(jìn)展迅速，歷史城區(qū)更新“加速跑”。

新啟動(dòng)保護(hù)修繕10萬平方米

走在武定路，劉子山別墅原本破敗的模樣已經(jīng)不見，鏤空的十字花院墻，外加棋子腰線修飾的小別墅正重新煥發(fā)生機(jī)。

“劉子山別墅群共19棟別墅，是青島最早成片開發(fā)建造的建筑群落，也是目前青島除八大關(guān)外，唯一一處大體量、成片區(qū)的別墅群，其檔次之高、保護(hù)之完好，在青島很罕見?！鼻鄭u城市建設(shè)集團(tuán)品牌總監(jiān)、文史顧問楊明海介紹，這些百年別墅有著上世紀(jì)20年代中西文化碰撞的痕跡，既有德式洋房紅瓦、老虎窗等元素，又有日式、中式裝飾，如亦中亦洋的山花造型、帶圖案的腰線等，甚至還閃爍著劉子山老家膠東建筑的光影。

工人正在對(duì)武定路18號(hào)劉子山別墅圍墻進(jìn)行修復(fù)。

對(duì)于歷史建筑的修繕，市北區(qū)秉持的原則是“修舊如初”，由此，修繕前的檔案資料搜集便和建筑等級(jí)評(píng)估同等重要?！皩?duì)于歷史建筑修復(fù)，普遍觀點(diǎn)是‘修舊如舊’，但僅有‘舊’是不夠的，應(yīng)該盡可能‘修舊’到初始狀態(tài)，這樣才能還原事物的本真?！睏蠲骱８嬖V記者，為了達(dá)到“修舊如初”，前期，由多名專家組成的評(píng)估小組便花費(fèi)了大量時(shí)間找尋歷史檔案，將搭建、改建得“面目全非”的別墅“還原”。

“修舊如初”需要繡花功夫。劉子山別墅群項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人李義青告訴記者，前期積累的經(jīng)驗(yàn)讓整個(gè)團(tuán)隊(duì)游刃有余，管道鋪設(shè)、房梁加固等基礎(chǔ)修復(fù)明顯進(jìn)展較快；但涉及卯榫結(jié)構(gòu)木質(zhì)樓梯、木雕裝飾、墻體裝飾等修復(fù)時(shí)，就需要請(qǐng)專業(yè)的老手藝人手工進(jìn)行修復(fù)，比較耗時(shí)。據(jù)介紹，目前續(xù)建的7棟別墅主體已基本完工；按照計(jì)劃，剩余12棟別墅將于7月份開工建設(shè)，年底完工。屆時(shí)，這19棟別墅將打破原有“一院一圍墻”的相對(duì)獨(dú)立的空間布局，以“大公園”的形象向市民揭開神秘面紗。

劉子山別墅群的修繕改造是市北區(qū)今年歷史城區(qū)保護(hù)更新的“重頭戲”，除此之外，市北區(qū)還全面展開了四方路、館陶路歷史文化街區(qū)的保護(hù)修繕和更新改造，新啟動(dòng)保護(hù)修繕項(xiàng)目約10萬平方米。其中，四方路街區(qū)續(xù)建建筑面積0．32萬平方米，修繕工程已完成六成；新啟動(dòng)建筑面積3．9萬平方米，正在進(jìn)行方案調(diào)整。館陶路街區(qū)正在進(jìn)行建筑分級(jí)和方案設(shè)計(jì)，計(jì)劃8月份啟動(dòng)施工。

等待修繕的劉子山別墅。

多個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中落戶四方路街區(qū)

保護(hù)修繕守住了文化IP，但著眼歷史城區(qū)的未來，商業(yè)價(jià)值也是必然要考量的。如何挖掘經(jīng)濟(jì)價(jià)值，形成真正的社會(huì)需求，路徑是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

去年，廣興里開園，如同在歷史城區(qū)這一潭池水中投下石子，泛起陣陣漣漪。隨后，涉及酒店公寓、直播網(wǎng)紅、休閑商業(yè)、智慧停車等多個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目便集中落戶四方路街區(qū)，助力老城復(fù)興。

如今，廣興里這一引擎還在升級(jí)。“入駐園區(qū)的企業(yè)已經(jīng)從最初的12家發(fā)展到如今22家，并且和即發(fā)、明月海藻等多家青島企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)服務(wù)合作。除此之外，作為園區(qū)配套，我們還引進(jìn)了原創(chuàng)設(shè)計(jì)師店鋪——DORA VINTAGE，目前正在洽談引進(jìn)設(shè)計(jì)啤酒體驗(yàn)館和咖啡體驗(yàn)館?！鼻鄭u工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新中心品牌戰(zhàn)略部副部長(zhǎng)張壽宇介紹。在他看來，這里不僅是未來青島工業(yè)設(shè)計(jì)和創(chuàng)新集聚高地，也是時(shí)尚新地標(biāo)，是年輕人的潮流打卡地。

同時(shí)，記者了解到，落地四方路街區(qū)的其他項(xiàng)目也在穩(wěn)步推進(jìn)。其中，膠州路以南片的世茂世御酒店正在進(jìn)行修繕改造，天泰城市空間、國(guó)際跨境電商、青啤文旅、國(guó)夢(mèng)文創(chuàng)等項(xiàng)目正在研究運(yùn)營(yíng)方案、商定合作商務(wù)條款，計(jì)劃年底試營(yíng)業(yè)；歷史街區(qū)展示中心及博物館項(xiàng)目已落址海泊路35號(hào)，正在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，計(jì)劃年底建成使用。

“四方路街區(qū)是歷史文化示范街區(qū)，是青島里院建筑最集中、面積最大的街區(qū)，也是青島市規(guī)劃的里院步行街區(qū)。我們要把四方路街區(qū)打造成青島老城復(fù)興的新樣板?！笔斜眳^(qū)歷史城區(qū)管委會(huì)主任袁濤告訴記者，當(dāng)下，南京城格文旅團(tuán)隊(duì)正對(duì)四方路街區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入細(xì)分，計(jì)劃打造RCEP工業(yè)設(shè)計(jì)街區(qū)、青年文化街區(qū)、里院記憶和尚街里國(guó)潮特色主題商業(yè)街區(qū)，市北區(qū)正在加大招商推介力度，力爭(zhēng)2022年4月份前四方路街區(qū)膠州路以南片產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入形成規(guī)模集聚效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)四方路街區(qū)開街。

市北區(qū)歷史城區(qū)其他歷史文化街區(qū)也動(dòng)作頻頻。自去年年底市北區(qū)提出建設(shè)RCEP青島經(jīng)貿(mào)合作先行創(chuàng)新試驗(yàn)基地之后，作為產(chǎn)業(yè)承載區(qū)的歷史文化街區(qū)就進(jìn)行了一次“產(chǎn)業(yè)再定位”。如今，循著新路徑，館陶路已吸引了春光里、洪泰山海會(huì)和新金融產(chǎn)業(yè)園等龍頭企業(yè)，正在和創(chuàng)投風(fēng)投、融資租賃、商業(yè)保理、科技金融等企業(yè)積極洽談，加快推進(jìn)休閑商務(wù)配套，打造RCEP金融主題街區(qū)。上海路－武定路街區(qū)正加快推進(jìn)RCEP商務(wù)商事中心項(xiàng)目，并以產(chǎn)業(yè)招商為基礎(chǔ)規(guī)劃展示及接待中心，打造RCEP國(guó)際商務(wù)街區(qū)。

實(shí)現(xiàn)“微城市”的精細(xì)化設(shè)計(jì)

城市的更新，是一個(gè)生產(chǎn)單元、生活單元、生態(tài)單元的更新，要將其作為一個(gè)“微城市”給予精細(xì)化設(shè)計(jì)。

在武定路18號(hào)劉子山別墅，“精細(xì)化設(shè)計(jì)”體現(xiàn)得淋漓盡致?！拔覀?cè)诒Ａ艚ㄖw結(jié)構(gòu)的同時(shí)，增設(shè)了上下水及水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施，還利用別墅周邊空地規(guī)劃了停車位，配設(shè)充電樁，門口安裝了可視化門禁?！崩盍x青介紹，未來，整個(gè)街區(qū)還將進(jìn)行統(tǒng)一綠化、亮化，打造單棟別墅間的互連通道，建成宜業(yè)宜居的“大花園”。

放眼整個(gè)歷史城區(qū)，這種理念隨處可見——

在李村路停車場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，工人們正在緊鑼密鼓地施工。作為2021年青島全面加速推進(jìn)歷史街區(qū)整體改造和配套設(shè)施提升的標(biāo)志性工程，這一項(xiàng)目吹響了打通老城區(qū)發(fā)展“筋脈”的號(hào)角。

今年，市北區(qū)將結(jié)合中山路規(guī)劃提升改造方案要求，建設(shè)李村路、聊城路等多個(gè)停車場(chǎng)項(xiàng)目，可提供1000余個(gè)停車位。

除此之外，作為配套項(xiàng)目，在青年公寓建設(shè)方面，長(zhǎng)山路4號(hào)甲、6號(hào)項(xiàng)目共101套房屋已開工建設(shè)，其他青年公寓項(xiàng)目正在編制運(yùn)營(yíng)方案。在“美麗街區(qū)”行動(dòng)方面，目前已完成第三期14條道路項(xiàng)目立項(xiàng)，正在進(jìn)行規(guī)劃和空間方案設(shè)計(jì)、編制消防方案，準(zhǔn)備EPC招標(biāo)，計(jì)劃8月份啟動(dòng)施工，年底完成8條。備受市民關(guān)注的街區(qū)廣場(chǎng)建設(shè)也有新進(jìn)展，其中，博山路廣場(chǎng)和易州路廣場(chǎng)已完成方案設(shè)計(jì)，正在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)7月份啟動(dòng)建設(shè)。

據(jù)了解，下一步，市北區(qū)將高效率導(dǎo)入現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)資源，以園區(qū)理念整體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位，聚焦航運(yùn)服務(wù)、創(chuàng)投風(fēng)投、跨境貿(mào)易、文旅康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)賽道，深化“管委會(huì)＋平臺(tái)公司”機(jī)制，引入國(guó)內(nèi)頭部街區(qū)運(yùn)營(yíng)商作為合伙人，加快產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、人才集聚，打造高質(zhì)量發(fā)展的新引擎；按照城市產(chǎn)業(yè)空間拓展、城市功能完善、土地集約利用、市民方便宜居的要求，實(shí)施“美麗街區(qū)”提升工程，加快配套市政管網(wǎng)、道路改造、文化廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、青年公寓建設(shè)，不斷優(yōu)化城區(qū)環(huán)境品質(zhì)，營(yíng)造年輕人向往的創(chuàng)業(yè)工作生活環(huán)境，打造“建筑可閱讀、街區(qū)能漫步、城市有溫度、宜居又宜業(yè)”的嶄新歷史城區(qū)。（青島日?qǐng)?bào)／觀海新聞?dòng)浾?余瑞新 通訊員 安迪）

青島探索建立居民共擔(dān)、長(zhǎng)效管理、協(xié)同改造等多項(xiàng)創(chuàng)新機(jī)制

理順新路徑，老舊小區(qū)改造迎來“升級(jí)版”

老舊小區(qū)改造，是目前青島城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。但“改造”并不容易，資金統(tǒng)籌、硬件提升、軟件跟進(jìn)、鄰里分歧……每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要經(jīng)歷或長(zhǎng)或短的磨合期。

如何理順改造路徑，真正讓惠民工程落到實(shí)處？經(jīng)過近年來的探索，如今，無論是政策層面的頂層設(shè)計(jì)，還是基層組織的精細(xì)化管理，都迎來了一些讓人欣喜的突破。

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，居民共擔(dān)、長(zhǎng)效管理、協(xié)同改造等多項(xiàng)創(chuàng)新機(jī)制的探索建立，讓青島老舊小區(qū)改造的實(shí)施路徑越走越寬。

今年我市計(jì)劃改造老舊小區(qū)項(xiàng)目216個(gè)，涉及居民7．2萬戶，該計(jì)劃已被列入我市市辦實(shí)事，改造數(shù)量較去年增加105個(gè)，預(yù)計(jì)投資33億元，無論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。這個(gè)數(shù)據(jù)的變化，也折射出青島老舊小區(qū)改造工作正在“加速破題”。

居民“適當(dāng)出資”，改造加速落地

“聽說沒，咱們的老舊小區(qū)改造馬上就要啟動(dòng)了?！?/p>

“多虧了社區(qū)幫忙協(xié)調(diào)，大伙兒出資的積極性也高漲了?！?/p>

“眼瞅著，咱就能住上又好看又舒服的房子了。”

……

最近一段時(shí)間，住在西海岸新區(qū)隱珠街道安居小區(qū)的居民們，聊天的話題總繞不開“老舊小區(qū)改造”。作為全區(qū)較早建成的安置社區(qū)，安居小區(qū)各方面的配套設(shè)施已經(jīng)老化，由于地勢(shì)低洼，下雨天積水嚴(yán)重，讓居住于此的322戶居民苦不堪言。

今年年初，《西海岸新區(qū)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》正式出臺(tái)，按照“誰受益、誰出資”原則，創(chuàng)新性提出了“自下而上申請(qǐng)，聯(lián)合審查入圍”的項(xiàng)目生成機(jī)制，并深入研究居民出資與改造標(biāo)準(zhǔn)掛鉤事宜，“也就是居民出資意愿越高的小區(qū)，越能優(yōu)先改造。”西海岸新區(qū)住建局工作人員說。

青島市老舊小區(qū)改造更新后煥然一新。

能否“借力”破題？隱珠街道金河社區(qū)黨委書記趙愛剛在得知政策后，第一時(shí)間召集安居小區(qū)黨員、居民代表和小區(qū)物業(yè)召開改造方案實(shí)施會(huì)議?！斑@是改善小區(qū)環(huán)境的一個(gè)機(jī)會(huì)，咱們得抓住?！痹谮w愛剛的號(hào)召下，小區(qū)居民的參與熱情被充分激發(fā)。

由“老黨員”蘇阿姨牽頭，居民自發(fā)成立了“自籌資金”的微信群，在多方共同努力下，僅用三天時(shí)間，完成九成業(yè)主的征求意見表填報(bào)和自籌資金收取工作，對(duì)于個(gè)別困難戶，業(yè)主們自發(fā)墊付。最終，安居小區(qū)順利列入2021年西海岸新區(qū)老舊小區(qū)改造計(jì)劃，并在全區(qū)率先完成自籌資金任務(wù)。

“安居小區(qū)改造按照每平方米3元的標(biāo)準(zhǔn)收取，也就是每戶平均只交不到300元，算下來整個(gè)小區(qū)業(yè)主自籌資金僅10萬元左右，這與幾千萬元的改造總費(fèi)用相比占比很小，大部分還得靠財(cái)政和企業(yè)投資。之所以仍讓居民出資，主要是為了調(diào)動(dòng)大家的積極性以及珍惜改造后的成果?！壁w愛剛告訴記者。

在清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬看來，老舊小區(qū)改造所產(chǎn)生的是空間價(jià)值的重塑或提升，受益者是老百姓，如果想把老舊小區(qū)改造變?yōu)槟芤龑?dǎo)社會(huì)資金投入的市場(chǎng)化行為，就一定要讓老百姓參與進(jìn)來。當(dāng)然，這個(gè)過程將是循序漸進(jìn)的。

多方協(xié)調(diào)，尋找利益“最大公約數(shù)”

老舊小區(qū)三分建、七分管，若想實(shí)現(xiàn)自我“造血”，專業(yè)的物業(yè)管理勢(shì)必要到位。

“老舊小區(qū)的居民普遍存在‘小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)該由政府負(fù)責(zé)’的思想觀念，再加上老舊小區(qū)疑難雜癥多，僅僅依靠政府托底的臨時(shí)性行政干預(yù)是無法從根本上解決問題的?！痹谝晃粯I(yè)內(nèi)人士看來，按照市場(chǎng)化的要求運(yùn)作，是從根本上改變老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理良性循環(huán)的必由之路。

今年，《城陽(yáng)區(qū)實(shí)施老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理一體化工作實(shí)施方案》正式印發(fā)，其中最大的亮點(diǎn)在于按照“誰改造、誰管理”的原則，確定新物業(yè)服務(wù)企業(yè)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)制定老舊小區(qū)物業(yè)獎(jiǎng)補(bǔ)政策?！蔼?jiǎng)補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)為區(qū)、街道各按照每平方米0．3元，連續(xù)補(bǔ)助3年，通過財(cái)政扶持，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自我管養(yǎng)。”城陽(yáng)區(qū)住建局住房保障服務(wù)中心物業(yè)科科長(zhǎng)許立功說。

補(bǔ)助發(fā)放完后，物業(yè)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)的“資金平衡”，也是關(guān)鍵?！皢蝹€(gè)改造項(xiàng)目規(guī)模小、收益不高、融資能力有限，規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體可通過合理拓展改造實(shí)施單元、推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造、加強(qiáng)服務(wù)設(shè)施和公共空間共建共享等方式實(shí)現(xiàn)‘肥瘦搭配’，達(dá)到資金平衡。”市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心副主任丁樹更說。

一個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目背后，往往有多達(dá)十幾家企業(yè)單位共同參與，這就需要有一個(gè)“指揮棒”，讓多方“百慮而一致”。今年，我市還發(fā)布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專營(yíng)設(shè)施協(xié)同改造指導(dǎo)意見》，旨在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)為數(shù)不少的專營(yíng)單位在經(jīng)營(yíng)模式及設(shè)施現(xiàn)狀上不一致的情況。

據(jù)悉，如今老舊小區(qū)改造中的線纜入地改造全部采用多網(wǎng)合一的方式，即一根光纜、一套設(shè)備多家專營(yíng)單位共用，既節(jié)省了投資又提高了改造效率。同時(shí)，指導(dǎo)意見中還明確了水、氣、熱等專營(yíng)設(shè)施可單獨(dú)打包立項(xiàng)申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金，為我市供水、供熱等企業(yè)參與改造提供了資金保障。

聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，以城市更新為目標(biāo)

對(duì)于城市這個(gè)“肌體”而言，老舊小區(qū)猶如“細(xì)胞”，而當(dāng)下廣泛發(fā)起的老舊小區(qū)改造猶如“細(xì)胞的自我修復(fù)”，它不僅讓老舊小區(qū)煥發(fā)活力，也推動(dòng)了城市更新的進(jìn)程。

中國(guó)城市科學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)方明認(rèn)為，老舊小區(qū)改造作為城市更新的一個(gè)重要組成部分，其工作量占到城市更新工作30％—50％的比重。老舊小區(qū)改造這項(xiàng)工作的推動(dòng)，更容易讓各部門行動(dòng)起來，讓城市更新工作更快推動(dòng)起來。同時(shí)老舊小區(qū)資金支持的力度較大，可以讓老舊小區(qū)改造成為城市更新的敲門磚。

與此同時(shí)，他還強(qiáng)調(diào)，單個(gè)老舊小區(qū)的改造，往往很難挖掘城市的閑置資源，因而應(yīng)該以街區(qū)為單元，從城市角度系統(tǒng)整體推進(jìn)老舊小區(qū)改造，也就是說，聯(lián)動(dòng)開發(fā)，才能最大化體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

當(dāng)下，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局正在按照省住建廳最新要求，核實(shí)我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃（2021－2025年），其用意也正在于此。據(jù)透露，“十四五”期間，我市計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1375個(gè)，涉及建筑面積3680萬平方米，惠及居民39．6萬戶。（青島日?qǐng)?bào)／觀海新聞?dòng)浾?王冰潔）