青島市住建局發(fā)布征求意見稿：明確房屋專項維修資金如何使用和退款

青島日報社／觀海新聞7月13日訊 13日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確房屋專項維修資金使用、退款有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》。

房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。只要業(yè)主已按規(guī)定交存房屋專項維修資金，且房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后均可以申請維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

《征求意見稿》中對房屋專項維修資金的一般使用、應(yīng)急使用工作流程進(jìn)行了優(yōu)化。其中“一般使用”情況，涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的共有部分以及建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新和改造。業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由屬地居委會代行職責(zé)，下同）或由相關(guān)業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為實施主體。接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后，由業(yè)主委員會或由其委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場核實，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報區(qū)市維修資金管理機構(gòu)審核備案并組織實施。

維修金額預(yù)算在10萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核備案，報請市維修資金管理機構(gòu)劃撥資金；維修資金金額在10萬元及其以上的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核后，報市維修資金管理機構(gòu)備案并劃撥資金。

維修金額預(yù)算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核備案，報請市維修資金管理機構(gòu)劃撥資金；維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核后，報市維修資金管理機構(gòu)備案并劃撥資金。

針對“應(yīng)急使用”情況，《征求意見稿》提到，主要適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以啟動應(yīng)急維修程序：

1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；2．電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；3．消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障需立即維修的；4．建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動；5．玻璃幕墻炸裂；6．排水管道嚴(yán)重堵塞或爆裂；7．地下車庫雨水倒灌；8．其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

緊急情況下，業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處可以依法申請使用維修資金；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由街道辦事處、居委會組織代為維修，維修資金申請由街道辦事處、居委會實施。（青島日報／觀海新聞記者 王冰潔）

附《征求意見稿》原文：

關(guān)于進(jìn)一步明確房屋專項維修資金

使用、退款有關(guān)問題的通知

（征求意見稿）

根據(jù)《山東省住宅專項維修資金管理辦法》《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市房屋專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）使用實際，現(xiàn)將有關(guān)工作通知如下：

一、優(yōu)化一般使用、應(yīng)急使用工作流程

（一）一般使用

涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的共有部分以及建筑物及其附屬設(shè)施的維修、更新和改造。業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由屬地居委會代行職責(zé)，下同）或由相關(guān)業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為實施主體。接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后，由業(yè)主委員會或由其委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場核實，編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意后，報區(qū)市維修資金管理機構(gòu)審核備案并組織實施。具體使用程序附后（附件1）。

維修金額預(yù)算在10萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核備案，報請市維修資金管理機構(gòu)劃撥資金；維修資金金額在10萬元及其以上的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核后，報市維修資金管理機構(gòu)備案并劃撥資金。

（二）應(yīng)急使用

主要適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行的維修、更新和改造。

有下列情形之一的，可以啟動應(yīng)急維修程序：

1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；

2．電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；

3．消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障需立即維修的；

4．建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動；

5．玻璃幕墻炸裂；

6．排水管道嚴(yán)重堵塞或爆裂；

7．地下車庫雨水倒灌；

8．其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

緊急情況下，業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處可以依法申請使用維修資金；尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由街道辦事處、居委會組織代為維修，維修資金申請由街道辦事處、居委會實施。具體使用程序附后（附件2）。

維修金額預(yù)算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核備案，報請市維修資金管理機構(gòu)劃撥資金；維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核后，報市維修資金管理機構(gòu)備案并劃撥資金。

（三）有關(guān)使用要求

采取維修資金一般使用的業(yè)主委員會、街道辦事處、業(yè)主個人或由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主全權(quán)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)能力的單位，進(jìn)行工程施工、驗收、造價決算等工作。一次性使用維修資金金額超過10萬元及以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過工程監(jiān)理、審計機構(gòu)等第三方機構(gòu)的審核，有關(guān)機構(gòu)的選取由業(yè)主委員會、轄區(qū)街道辦事處向轄區(qū)維修資金管理銀行申請實施，由轄區(qū)維修資金管理銀行無償提供相關(guān)服務(wù)；如業(yè)主委員會、街道辦事處決定選擇有償?shù)谌綑C構(gòu)服務(wù)的，相關(guān)費用計入維修和更新、改造成本。一次性使用維修資金金額低于10萬元的可參照執(zhí)行。

采取應(yīng)急使用的維修工程費用撥付后，業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將下列材料在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)明顯位置進(jìn)行不少于5天的公示。

1．維修、更新、改造方案；

2．工程決算報告；

3．工程驗收合格證明；

4．涉及戶數(shù)和清冊、分?jǐn)偡桨福?/p>

5．維修資金管理機構(gòu)認(rèn)為按照規(guī)定應(yīng)該公示的其他材料。

注：有關(guān)第三方機構(gòu)的聘請可參照一般使用規(guī)定。

相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議的，由業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處組織異議人與維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

二、維修資金退款

（一）全額退款情形

與開發(fā)商協(xié)商取消交易的（“一手房”退款）；買賣雙方取消交易的（“二手房”退款）；重復(fù)交款的；由于信息錯誤導(dǎo)致錯誤交存維修資金的（如房產(chǎn)證地址與登記系統(tǒng)不符等）、房屋拆遷注銷或滅失退款的；符合免交或緩交規(guī)定的；房改房退款的（在有關(guān)新政策實施前暫屬于緩交存范圍）。

（二）差額退款情形

預(yù)測面積與房產(chǎn)證實測面積不符的；未設(shè)立電梯或配備電梯且未設(shè)地下車庫的底層房屋；誤按有電梯標(biāo)準(zhǔn)交存的；合戶及分戶退款的；贈與和繼承退款等。退款流程附后（附件3）。

（三）返還流程

符合以上情形之一的，申請人可以向轄區(qū)維修資金管理機構(gòu)申請返還已經(jīng)交存的全部或部分維修資金，經(jīng)區(qū)維修資金管理機構(gòu)審核同意后，提請市維修資金管理機構(gòu)劃款。

三、有關(guān)要求

為確保工作流程優(yōu)化后的材料審核質(zhì)量和資金使用安全，各區(qū)維修資金管理機構(gòu)應(yīng)加強組織領(lǐng)導(dǎo)，強化機構(gòu)建設(shè)，配齊專職人員；未達(dá)到人員配別的應(yīng)當(dāng)及時向區(qū)政府有關(guān)部門提請配備完善。同時，積極組織工作人員加大業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，加強作風(fēng)紀(jì)律建設(shè)。積極宣傳維修資金相關(guān)政策，定期協(xié)同街道辦事處和物業(yè)主管部門組織業(yè)主、業(yè)主委員會、居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等進(jìn)行維修資金業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，暢通維修資金使用渠道。按照“誰審批，誰負(fù)責(zé)”“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的原則，確保責(zé)任落實到位，發(fā)現(xiàn)問題及時予以糾正。

本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市可參照執(zhí)行。

附件1

青島市房屋專項維修資金一般使用流程

一、制定使用方案

業(yè)主向物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會失效的，由屬居委會代行職責(zé)，下同）或向經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提出房屋維修申請，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定《房屋維修和更新、改造方案》（以下簡稱“使用方案”，可從（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下載）；未實施物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主制定使用方案。

二、公示

使用方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域明顯位置公示不少于7日，經(jīng)有專有部分面積占三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意。

三、申請

維修資金使用方案制定人持下列資料到區(qū)維修資金管理機構(gòu)提交申請：

（一）《房屋維修和更新、改造方案》；

（二）《房屋維修和更新、改造方案書面確認(rèn)明細(xì)表》；

（三）《房屋專項維修資金使用申請表》。

注：業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可登陸維修資金管理系統(tǒng)申請辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

四、審核

區(qū)維修資金管理機構(gòu)接到申請后應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成以下審核工作：

1．現(xiàn)場勘查需要維修的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的基本情況；

2．確定是否符合專項維修資金使用范圍；

3．分?jǐn)偡秶胺謹(jǐn)偡绞绞欠穹嫌嘘P(guān)規(guī)定；

4．其他所需審核的情況。

五、簽訂合同，組織施工

經(jīng)區(qū)維修資金管理機構(gòu)審核后，由區(qū)維修資金管理機構(gòu)通知使用方案制定人選擇有相應(yīng)能力的施工單位，簽訂施工合同，并將施工合同報送至區(qū)維修資金管理機構(gòu)備案。經(jīng)區(qū)維修資金管理機構(gòu)報請市維修資金管理機構(gòu)將使用方案工程預(yù)算資金的70％從物業(yè)服務(wù)區(qū)域分戶賬中相應(yīng)核減資金劃轉(zhuǎn)至施工單位。

（注：施工單位分為兩種情況，一是10萬元及以上的維修工程應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行維修，并需審核企業(yè)的法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等信息；二是10萬元以下的維修工程可參照執(zhí)行。）

一次性使用維修資金金額超過10萬元及以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過工程監(jiān)理、審計機構(gòu)等第三方機構(gòu)的審核，并由其出具的相應(yīng)報告。有關(guān)機構(gòu)的選取由業(yè)主委員會、街道辦事處向轄區(qū)維修資金管理銀行申請實施，轄區(qū)維修資金管理銀行無償提供相關(guān)服務(wù)；如業(yè)主委員會、街道辦事處決定選擇有償?shù)谌綑C構(gòu)服務(wù)的，相關(guān)費用計入維修和更新、改造成本。一次性使用維修資金金額低于10萬元的可參照執(zhí)行。

六、驗收

業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)邀請區(qū)維修資金管理機構(gòu)、街道辦事處、相關(guān)業(yè)主代表對工程質(zhì)量進(jìn)行驗收并簽署《房屋維修和更新、改造工程驗收報告》。

經(jīng)驗收合格后，一次性使用維修資金金額低于10萬元的維修工程，由區(qū)維修資金管理機構(gòu)審核備案后，通過維修資金管理系統(tǒng)將《房屋專項維修資金劃撥通知單》上傳至市維修資金管理系統(tǒng)，市維修資金管理系統(tǒng)直接將尾款從物業(yè)服務(wù)區(qū)域分戶賬中相應(yīng)核減資金劃轉(zhuǎn)至施工單位；一次性使用維修資金金額超過10萬元及以上的維修工程，由區(qū)維修資金管理機構(gòu)審核后通過維修資金管理系統(tǒng)將《房屋專項維修資金劃撥通知單》、工程款發(fā)票和《資金劃撥清冊》等影像資料上傳至市維修資金管理機構(gòu)，市維修資金管理機構(gòu)備案后將尾款從物業(yè)服務(wù)區(qū)域分戶賬中相應(yīng)核減資金劃轉(zhuǎn)至施工單位。

附件2

青島市房屋專項維修資金應(yīng)急使用流程

一、申請使用

具備應(yīng)急使用條件的，由業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處、居委會審定后，由業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處、居委會同步組織選定施工企業(yè)開展維修和更新、改造。同時，填寫《房屋維修資金應(yīng)急使用申請表》《房屋維修資金應(yīng)急使用方案》（可從（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下載），由區(qū)維修資金管理機構(gòu)1日內(nèi)審核備案后（注：維修金額預(yù)算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核備案，報請市維修資金管理機構(gòu)劃撥資金；維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核后，報市維修資金管理機構(gòu)備案并于1日內(nèi)劃撥資金），報市維修資金管理機構(gòu)備案并劃撥資金。市維修資金管理機構(gòu)將使用方案工程預(yù)算資金的70％從物業(yè)服務(wù)區(qū)域分戶賬中相應(yīng)核減資金劃轉(zhuǎn)至施工單位。

二、驗收

業(yè)主委員會或轄區(qū)街道辦事處，應(yīng)當(dāng)邀請區(qū)維修資金管理機構(gòu)、相關(guān)業(yè)主代表對工程質(zhì)量進(jìn)行驗收并簽署《房屋維修和更新、改造工程驗收報告》。

經(jīng)驗收合格后，維修金額預(yù)算在20萬元以下的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核備案，報請市維修資金管理機構(gòu)劃撥資金，市維修資金管理機構(gòu)將尾款從物業(yè)服務(wù)區(qū)域分戶賬中相應(yīng)核減資金劃轉(zhuǎn)至施工單位。維修資金金額在20萬元及以上的由區(qū)維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)審核后，報市維修資金管理機構(gòu)備案并劃撥資金，市維修資金管理系統(tǒng)直接將尾款從物業(yè)服務(wù)區(qū)域分戶賬中相應(yīng)核減資金劃轉(zhuǎn)至施工單位。

三、公示

應(yīng)急使用的維修工程費用撥付后，業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將下列材料在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)明顯位置進(jìn)行不少于5天的公示。

1．維修、更新、改造方案；

2．工程決算報告；

3．工程驗收合格證明；

4．涉及戶數(shù)和清冊、分?jǐn)偡桨福?/p>

5．維修資金管理機構(gòu)認(rèn)為按照規(guī)定應(yīng)該公示的其他材料。

相關(guān)業(yè)主在公示中提出異議的，由業(yè)主委員會、居委會、街道辦事處組織異議人與維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

附件3

青島市房屋專項維修資金退款流程

一、受理地點

各區(qū)維修資金管理機構(gòu)。

二、到場人員

房屋產(chǎn)權(quán)人（房屋產(chǎn)權(quán)人為房屋不動產(chǎn)證書中產(chǎn)權(quán)人一欄中所涉及的所有相關(guān)人員）、交款人（交款人為維修資金票據(jù)交款業(yè)主一欄中所涉及的所有相關(guān)人員），新建商品房產(chǎn)權(quán)人原則上為開發(fā)建設(shè)單位。

三、所需材料及條件

（一）《房屋專項維修資金返還申請表》（可從（http：／／sjw．qingdao．gov．cn）下載），

（二）雙方業(yè)主或經(jīng)辦人或被委托人身份證原件、復(fù)印件（留存）；

（三）房產(chǎn)證原件（僅限存量房需要提供）；

（四）維修資金票據(jù)第三、四聯(lián)（差額退款僅需第四聯(lián)）。同時提供返還申請人本人姓名開戶的銀行借記卡（一類卡），維修資金為多人共同交存的，必須明確退至其中一人賬戶；

（五）保證該房屋為未網(wǎng)簽或已撤銷網(wǎng)簽。

四、特殊情況需提供的材料

（一）票據(jù)丟失，青島日報等媒體登報聲明作廢后，提供報紙一份；

（二）一方或雙方人員不能到場，委托人出具的授權(quán)委托書（附個人身份信息）或法院判決裁定書（判決書里明確維修資金返還人）；

（三）房屋地址發(fā)生變更，公安派出所出具的地址變更證明（可通過登記系統(tǒng)影像資料等途徑共享查詢）；

（四）老弱病人因身體原因不能到場，由轄區(qū)機構(gòu)工作人員上門服務(wù)，現(xiàn)場辦理；

（五）一方或雙方人員為未成年人：可由監(jiān)護(hù)人攜帶出生證明（或戶口簿）及身份證代為辦理；

（六）如因房屋拆遷征收或拆分合并導(dǎo)致滅失：需提供市不動產(chǎn)登記部門出具的滅失注銷證明。

五、材料審核

各區(qū)維修資金管理機構(gòu)受理材料：

（一）審核材料是否齊全、符合要求；

（二）新建商品房由各區(qū)工作人員通過青島網(wǎng)上房地產(chǎn)落實房屋的網(wǎng)簽狀態(tài)，保證此房屋為未網(wǎng)簽或已撤銷網(wǎng)簽，如已網(wǎng)簽則不予受理；

（三）存量房需聯(lián)系市機構(gòu)工作人員，落實是否已過戶，如已過戶不予受理。

六、資金劃撥

經(jīng)區(qū)機構(gòu)審核無誤后，將《房屋維修資金劃撥通知單》通過系統(tǒng)上傳。市維修資金管理機構(gòu)于3個工作日內(nèi)，將上述款項從相關(guān)業(yè)主分戶賬中進(jìn)行核減或核銷。